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长租公寓正在成为最火热的产业风口之一.
今年的3月13日,保利地产首单租赁类REITs“中联前海开源一保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”正式发行,一期发行规模17.17亿元,这也是国内首单央企租赁住房REITs、首单储架发行REITs.而就在前一天,新派公寓联合建设银行发起业内首个针对长租公寓的并购基金,初期规模为20亿元人民币.
在“房住不炒”政策东风下,租赁住房也引来众多房企抢滩.近日,越秀地产、合景泰富等多家企业相继宣布进军“长租公寓”战略计划.加上已经加入战局的万科泊寓、保利N+、龙湖冠寓、碧桂园BIG+碧家国际社区等,百强房企之中已有超过30家布局长租公寓领域.戴德梁行的统计数据显示,北上广深的集中式长租公寓品牌数量合计已达300多家,管理房间数量超过200万间.
相关研究显示,目前中国的房屋租赁市场规模是1.1万亿,预计到2030年将会超过4.6万亿.2月4日,由房地产导刊社、广州现代城市更新产业发展中心、广州市不动产研究会共同举办的“大城小见”主题沙龙之“共有产权·租赁住房发展研讨会”在广州海印中心举行,来自政府、研究机构、行业协会、企业等各方精英代表共聚一堂,长租金寓发展面临的机遇与痛点展开深入讨论.
在政策、需求与资金等多方优势加持之下,长租公寓发展之势可谓如火如茶,但仍然面临着盈利困局、竞争困局以及模式困境等诸多难题,为整个行业带来一抹沉重的黑色阴影.盈利困境：
“住不起”与“不赚钱”
每年春节长假过后,北京、上海、广州、深圳等一线城市的租赁市场就会迎来新一轮的旺季.那么,作为住房租赁市场新生力量的长租公寓表现如何？
以广州为例.位于珠江新城某长租公寓单间月租在4200-4900元,目前中心城区长租公寓的能租到的维持在2000元以上.再加上管理费以及网络费用、水电费用等等,预计长租公寓要比周边住宅租赁基础上溢价500-1000元.记者走访调查发现,一般长租公寓比普通公寓租金贵到一到两成.
租房能不能解决大城市的居住问题呢？广州市房地产租赁协会常务副会长、秘书长徐再军指出,与国际部分城市租金相比,中国一线城市的租金收入比相对偏高.去年7月,上海易居研究院发布的《50城房租收入比研究》报告显示,2017年6月,北京的人均住房租金达到2748元／月,位居全国首位.各城市房租收入比值当中,北京(58%)、深圳(54%)、三亚(48%)、上海(48%)等4个城市房租收入比高于45%,属于租金严重过高的城市.这意味着,城市工薪族不得不将个人收入的一半或更多部分用于解决住房问题.
事实上,长租公寓的出现极大改善了居住品质,个性化的装修风格也满足了80、90,甚至00后新消费群体的需求.在很多租房者看来,“好是好,就是有点贵”.但是,在商言商,各方投资者和企业竞逐长租公寓市场,投入大量资金、人力、物流等资源无不以期获取更大收益.从理论上讲,租金上涨的趋势不可避免.因此,也有业内人士不无担忧,
“长租公寓可能会推高整个租赁市场”,与政府推动“租购同权”、大力发展租赁市场的初衷并不相符.
另一方面,从公开数据来看,投资运营长租公寓“不赚钱”是行业内的普遍情况.经过两年多的洗牌,很多早期创业公司,或因经营不善,或是资金链断裂,或被更大的玩家收购,黯然离场.而对于开发商企业来说,进军长租公寓市场更多看中的是行业未来发展空间.万科CEO郁亮曾在公开场合提及,
“如果从回报率来说,长租公寓能达到1%-2%的回报率,就已经很满意了.”另一家入驻公寓领域的开发商龙湖也对外明确表示,三年内不考虑盈利问题.
但仅仅靠补贴的烧钱模式,在长租公寓领域很难持续.运营的集约化和规模化将是长租公寓竞争取胜酌方向,广州市房产*协会副秘书长徐斌认为,只有让政府、市场和租户的权益都得到保障,长租公寓才能具有真正的生命力.竞争困境：行业统一标准缺失
随着城市化进程的深入,中国大规模的人口流动仍将持续,并带动全国各大城市租房需求增长快速增长.数据显示,截止2016年末,我国流动人口高达2.45亿人.2016年对比2012年,北上广深四大一线城市租房需求增长超150%.
各路资本纷纷涌入长租公寓,原本并不成熟的中国的居住租赁行业充满喧嚣与浮躁,市场鱼龙混杂、乱象丛生.新派公寓创始人王戈宏曾于2018年2月21日深夜在微信朋友圈中发布长文,声讨店面春节期间遭遇新业主无故强行停电的行为,引发舆论关注.而更早之前,北京大兴某处公寓发生火灾造成的惨案,则给整个行业敲响了警钟.
行业标准的缺失直接导致种种混乱的主要根源之一.在社会舆论关注的消防验收方面,根据有关规定,我国大部分地区消防验收的前提是规划与报审用途一致.现实情况是,
“由企业提供集中租房服务的业态出现时间不长,经营过程中物业的使用用途类似住宅,但经营行为又类似商业,和传统的酒店类似.这就导致各地在长租公寓的消防验收中,有的参照住宅,有的参照商办公,有酌参照酒店,有的归为‘出租屋’不用验收,即便同一个市不同行政区的处理方式都可能差别很大.”有资深业内人士表示,标准不清,给建设、运营增加了不确定性.甚至于,如何界定“长租公寓”？目前也仍处于“研究讨论之中”.
“长租公寓选址很重要,一般位于市中心房源有限,而相对偏僻的位置租金水平很难提升”,有行业人士指出,市场上很多长租公寓产品缺乏精准定位.由于近两年的长租公寓投资迅速膨胀,行业存在严重的同质化、专业人才缺乏、参与租赁各方权益难以保障等问题,都会影响到整个行业的健康发展.模式困境：多元化供应主体“落地难”
当前长租公寓主要有两种商业模式：一是房地产开发商自持物业从事租赁；二是租赁企业通过对“握手楼”、旧厂房、居民商品房等项目进行整体承租改造后再面向市场.
在深入挖掘存量市场的同时,政府正积极推动集体建设用地参与租赁市场.
国土资源部和住建部下发的<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》中提到,确定第一批北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点.
“土地供应主体多元化是珠三角地区的一大特色”,中地行研究院执行院长田光明表示,集体建设用地为租赁住房发展提供新的供地渠道.在本次砑讨会上,田光明院长介绍了佛山南海区在集体建设用地建设方面取得的突破性成果与发展机遇.毗邻广州的佛山市南海区,建设用地占到土地总量的约50%,其中近一半的建设用地属于集体建设用地,而集体经济用地又占到集体建设的50%.目前,南海区政府正研究制定政策,提出建设用地综合模式,进行产业规划的同时配建租赁住房；在村级工业园区改造、旧村改造、留用地开发过程,也为租赁住房预留巨大发展空间.
事实上,通过集体建设用地进入住房租赁领域,对于开发商企业来说具有资金实力、开发管理、人才团队等诸多天然优势,也为开发商大举拓展长租公寓市场打开了新的大门.
尽管政府、研究机构和企业各方都持积极乐观态度,利用集体建设用地建设租赁住房仍然存在一些政策难题.中地行研究院总工程师陈凯指出,集体建设用地建设涉及到村集体和村民利益,产权如何处理？租赁住房到期怎么办？能不能抵押融资？与之相关的诸多问题关系开发商的切身利益,直接影响整个租赁住房市场的发展前景,仍需政策法规创新与完善.
中国房地产行业经过30多年的快速发展之后,如今的城市年轻人拥有住房的期限将越拉越长,住房租赁市场将成为实现“住有所居”的重要载体之一.站在长租公寓的风口,只有行业直面“痛点”,让政策与市场共同发力,才能走得更远,更稳健.
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参考文献：
1、 长租公寓的资本狂热和赢利困境 目前已有超过60座城市加入楼市调控行列 购房市场进入门槛的提高,让部分置业者转而选择租房 这对于长租公寓来说,意味着新的营销机会正在到来从2015年开始,从到地方都出台了多项鼓励房屋租赁业务发展的政策.
2、 长租公寓不赚钱 “租赁住房”绝对可以成为2017年房地产最重要的关键词之一 从去年到今年初,安家融媒策划了“长租公寓”相关选题和活动,虽然那时关于长租公寓的话题还没有像.
3、 房地产企业参和长租公寓运营的生意逻辑 【摘要】为了解决城市新增人口的住房需求,国家出台一系列鼓励政策,将长租公寓推到了快速发展的风口,面对巨大的市场需求,新兴的公寓运营企业及资金实力雄厚的房地产企业均快速布局 本文就目前长租公寓常见的生意.
4、 长租公寓江湖众生相 如果说“租赁住房”算是2017年房地产最重要的关键词之一,那么2018年一定是租赁市场从口号到落地的关键一年 从“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位.
5、 长租公寓变局 一波未平,一波又起8月23日一早,一个微博小群突然热闹起来 击碎平静的是一篇名为为什么中介哄抢租赁房源因为贩毒都没它来钱快的自媒体文章 文中直指,一些长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益,以&.