论文租售同权政策探析，该文是政策类有关学年毕业论文范文和同权和租售和政策相关论文范文资料.
摘 要：“租售同权”政策的出台引发了社会各界的广泛关注,它旨在进一步盘活房屋资源,不断优化社会公共资源的配置,加速人才的合理流动,助推住房的理性回归.通过对比分析“租房”权利和“购房”的权利,明确“租售同权”政策的内涵,分析其政策影响,提出进一步完善“租售同权”政策的建议具有重要的实践价值.
关键词：租售同权 内涵 影响 建议
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1004-4914（2018）12-060-03
一、“租售同权”政策的出台
2015年,国务院出台的《关于深入推进新型城镇化建设的若干意见》中明确提出要建立“以满足新市民的住房需求为主要出发点,建立购房与租房并举、市场配置与政府保障相结合的住房制度”；国家“十三五”规划纲要则进一步明确了以建立租购并举的住房制度为主要方向,深化住房制度改革.在此背景下,2017年7月广州市率先提出了“租售同权”,在公布的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中,提出保障“租购同权”,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等一系列公共服务权益.随后,上海市于2017年9月出台了《关于加快培育和发展本市住房租赁市场的实施意见》,详细阐明上海市常住居民租房居住者享有基本公共服务的内容.北京市也于2017年9月正式颁布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》,重点保障京籍无房家庭子女享受义务教育的权利,而对于非京籍的家庭,则要求按照北京市关于非京籍人员子女接受义务教育的具体规定来*义务教育.“租售同权”又称“租购同权”,是指租房者与买房者享有同等的权利.《关于在人口净流入的大城市中加快发展住房租赁市场的通知》规定：“推进部门间信息共享,承租人可按照国家有关规定凭登记备案的住房租赁合同等有关证明材料申领居住证,享受相关公共服务.”
二、“租房”与“购房”的权利比较分析
（一）“购房”的权利
房屋出售以后,购买者便拥有了该房屋的合法产权.根据《民法通则》,房屋的所有权分为占有权、使用权、收益权、处分权.占有权是指房屋人对房屋实际占有的权力；使用权指对房屋的实际利用权力；收益权指房主收取房屋财产所产生的各种收益；处分权指房屋所有者能对他所拥有的房屋进行处理的权利.这意味着房主可以对自己的房屋进行出租、出售、改造、抵押、赠与、继承等.同时房主还可以享受由房屋产权所带来的一系列基本公共服务,如九年义务教育上子女可以享受划片入学、可以享受社区提供的医疗卫生服务、享受社会保险服务、享受住房保障服务等.
（二）“租房”的权利
相较于购房者来说租房者的权利比较模糊,因为我国相关规定还不太明确,大多是跟租赁合同的规定相关.一方面,在租赁合同允许的范围内,租房者获得了一定时期内房屋的部分使用权、收益权、占有权,但是要对房子进行转租、改造、重新装修等必须经房东许可.另一方面,在基本公共服务方面,现行的相关文件无具体规定,经查阅相关资料,整理了几个目前已经发布“租售同权”政府文件的城市中关于承租人权益的相关规定,从中大致归纳出承租人可以享受的具体公共服务有哪些.这些公共服务项目,笔者经过梳理,汇成表格1.从表格中可以看出,符合条件的承租人首要享有的权利便是子女接受义务教育的权利,还有就是符合条件后可以享受基本的公共卫生服务、就业创业服务、社会保险服务、住房保障服务、公积金服务、公共交通和旅游服务等一系列基本公共服务.
（三）“租房”与“购房”的权利比较
租房者因为不具有房屋的产权,与购房者相比,想对房屋进行抵押、买卖、转赠等处分是不允许的.并且承租者想要享受基本公共服务,一般需要达到一定的门槛,如广州市义务教育入学,就对租房者有积分和绿卡的要求,但是由于我国目前的住房租赁市场还不成熟,租赁市场房源多为私人住房,公租房较少,基本不签订长期租房合同,租期短,住宅用房租赁合同也大多不按规定备案,这就限制了承租者享受基本公共服务,如合肥市入学的条件之一是需要父母或其他法定监护人连续租住同一套房屋并登记备案满3年.在公共资源紧缺时,本地户籍者、购房者优先,如武汉市就规定当学区生源超过招生计划时,实行户口、房屋产权优先政策,有户籍有房者,有户籍租房者,无户籍租房者,是有先后顺序的.
由此可见“同等的权利”主要指具有相同的享受基本公共服务的权利.但是文件中对具体享有哪些公共服务无明确的规定,《“十三五”推进基本公共服务均等化规划》中提到我国城镇居民基本公共服务包括：“公共教育、劳动就业创业、社会保险、医疗卫生、社会服务、住房保障、公共文化体育、残疾人服务等八个领域的81个项目.”通过上文对我国“租”和“售”权利的分析比较,可以得出“租售同权”主要应在义务教育、医疗卫生、社会保障等方面实现同权.
三、“租售同权”政策的影响
“租售同权”政策的出台对我国的人才流动、社会公平、房地产市场都产生了不同程度的影响.
（一）进一步推进人才合理流动
随着经济发展,西安、武汉、南京等城市纷纷打响了人才争夺战,为了吸引各种人才来本地定居,各个城市可谓绞尽脑汁.近几年,不少年轻人因为不堪忍受“北上广”这些大城市持续飞涨的超高房价而选择逃离大城市.对于大部分青年人来说,刚刚毕业踏出大学校门,如果不靠家里提供经济上的支持,想要在一座城市购买属于自己的房产还是比较困难的,房子像是一个沉重的枷锁深深地束缚住了他们.而“租售同权”政策的实行,无疑是给他们带来了一束曙光,对于这些正处于奋斗时期的年轻人们来说,这一政策的出台可以帮助他们摆脱房子的束缚,全心全意投入到事业当中.并且“租售同权”政策颁布后,租房者与购房者享有同等的公共服务,稳定了长期租房期限,租房者的合法权益也能够得到完善的保障,医疗、子女的教育、社会保险等公共资源均有权享受.
（二）有助于进一步优化社会资源的合理配置
在许多城市,房子不仅仅只是拥有居住属性,它还承载着许多居住之外的东西,本地的户籍、子女的教育等甚至是婚恋都与房子挂钩.高昂的房价让很多社会底层的老百姓无力负担,房价上涨的速度远远快于其工资上涨的速度,这让他们望尘莫及,并且在这高房价的影响下,社会阶层的壁垒愈来愈坚固,这种壁垒一旦到了一定程度,想要打破它是十分困难的,因此,对住房现状的治理显得非常有必要.由房价带来的“马太效应”近年来越来越明显,富者越富,穷者越穷,高收入阶层购房能力强,他们的财富随着房价的上升愈加增加,而低收入者无力购房,房价的上涨,更加加重了他们的生活负担.由此可见,房子是近些年来社会阶层壁垒形成的主要推手,而“租售同权”政策的实施,使得房子与其他的一些公共资源解绑,人们如果无力买房可选择租房居住,这大大减轻了生活成本,有利于推进公共服务均等化的实现,防止社会阶层固化.
在中国,相对于其他公共资源而言,子女的受教育权无疑是大家最为关注的公共权利,教育资源与户籍和住房产权的紧密挂钩也使得“学区房”越来越成为宝贵的稀缺资源,学区房虚高,“溢价”严重,这对大量外来人口而言难以承受.由广州市政府印发的《广州市加快发展住房租赁市场工作方案》中的具体措施规定中可以看出：一是具有本地户籍但无房产的子女的受教育权得到保障；二是持有绿卡、积分较高的外来无房人员,他们的子女的受教育权也得到保护.尤其是在近年来房价居高不下,限购政策也频频出台的现实背景下,这一规定虽然门槛较高,但是它的出台无疑是缓解了租房者子女上学的问题,有利于教育公平的实现.
（三）有助于房地产的理性回归
“租售同权”政策的出台会在一定程度上降低居民购房的刚性需求,因为中国大部分居民紧迫购房的原因主要是为了解决子女的教育问题,这也催生了一大波火热的“学区房”,并且为炒房者提供了市场,房价居高不下,动辄上百万甚至千万.“租售同权”政策在很大程度上缓解了租房者子女的受教育问题,这使得部分居民的购房需求变得没有那么迫切,因为租房住也不会耽误子女上学.这样一来,便对房价造成了一定程度的压力,尤其是对虚高的学区房,可以起到一定的降温作用.由图1可以看出,自2017年7月广州率先实行“租售同权”之后,房价总体呈下降趋势.与此同时,“租售同权”这一政策的出台,一定程度上也有利于抑制炒房.
“租售同权”政策出台可能对住房租赁市场带来的影响主要有以下两个方面：一是租房需求大大上升,这为住房租赁市场带来了生机,租售同权政策所带来的一系列政策优惠肯定会促使不少暂时购买不起房的人转去租房,而不是一味地为买房苦苦挣扎,他们完全可以先租房居住,待经济实力允许、时机成熟再去购房,这会提高租房需求,可以想见,未来一段时间内住房租赁市场会持续火热.二是租金上涨问题,“租售同权”政策出台后,使得租住的房屋也有了不少附加的价值,它与教育、医疗等捆绑在一起,实行租售同权后,部分热点城市租金平均单价总体变动趋势略有所提高.
四、完善我国“租售同权”政策的建议
（一）加大宣传力度改善传统观念
思想可以说是一个人活动的内在行为指南,一个政策要想顺利推行,首先要有群众基础,只有群众认可了,这个政策才能更加顺利推行.中国自古以来都把有“恒产”看得非常重要,大部分人有了一定的经济实力后的第一选择就是先买房,因此“租售同权”政策想要顺利推行,在思想层面要做的事情就是改变人们这种传统的思想观念,使人们接受租房的新观念.政府可以利用新闻媒体等传播媒介,详细阐释“租售同权”政策,消除人们疑虑,并且向人们传播租房新观念,为“租售同权”政策做好思想铺垫,提供广阔的群众基础.
（二）大力推动租赁市场发展
目前我国的住房租赁市场房源种类比较单一,多为私人住房出租,可供租客选择的余地较小.美国等国家之所以能够顺利推行“租售同权”政策,是因为其有发达的住房租赁市场.我国应该加快建设公租房、长租房,探索租赁住房土地供应和土地竞拍新模式,出台一些土地供应优惠政策,降低租赁住房建设成本,增加租赁住房土地供应,借鉴其他国家的成功经验,比如新加坡的“组屋”制度,在鼓励推动私人住房进入住房租赁市场的同时,构建多种类的住房租赁市场供应体系,这样可以满足不同层次、不同需求的租客们的多样要求,让每位租客都能在住房租赁市场中租到自己满意的房子.
（三）进一步推进配套政策改革
目前我国不少领域中的部分政策与“租售同权”政策相抵消,使得“租售同权”政策的执行效果达不到最佳,因此我国不仅要探索户籍制度改革,让户籍制度与“租售同权”相协调,同时也应该积极学习英国、美国等国家的做法,多部门联动,从教育、医疗、社会保险等多方面出台配套政策,改革政策中原本与“租售同权”政策相抵消的部分,积极配合“租售同权”政策的推行落实,使人们从方方面面感受到“租售同权”的真正落实,这无形中也有利于改善人们原本保守的思想观念.
（四）进一步加大优质教育资源供给
公共资源的充足供给以及合理均衡的分布,是“租售同权”政策真正得以落地的关键所在.美国、法国等国家之所以能够实现“租售同权”,一个重要原因就是这些国家的公共资源非常丰富,并且分布比较均匀,众所周知,美国很多有名的学校并不是坐落在纽约等大都市,而是在一些名不见经传的小镇.“租售同权”政策之所以在优质教育资源面前显得起不了多大作用,其根本原因就是优质教育资源稀缺并且分布不均.因此在今后的教育资源建设中,我国不仅要加大供给量,还要在地理位置上均衡合理分布,尤其是对一些优质的教育资源,更应该加大供给量,均衡分布.在优质教育资源方面,对于一些优质学区,可以在排位机制中逐渐淡化房屋所有权和户籍等条件,待时机成熟时可以实现真正的“租售同权”.
（五）完善立法规范住房租赁市场的发展
国家有关部门应尽快出台相关法律规定,弥补住房租赁领域的法律空白,明文规定租赁双方的权利义务,提高租赁关系的稳定性,将住房租赁纳入法制化轨道.与此同时,国家应设立专门的机构部门来管理住房租赁市场,规定租金标准,规范统一租赁合同等等.并且在加强立法的同时,相关部门更要严格执法,严厉打击随意涨租、不遵守租期等违法现象,保障住房租赁市场的规范化、法制化发展,保障租赁双方的合法权益不受侵犯.这些对顺利推行“租售同权”政策,规范租赁市场来说,必不可少.
[课题：东北林业大学教育教学改革项目,基于“自主、创新”培养理念多纬互动教学模式的探索与实践——以公共政策学为例.]
参考文献：
[1] 向为民,甘蕾.抑制和稳定房价背景的“租购同权”政策匹配[J].改革,2017(11)
（作者单位：王玉华,姜珍云,东北林业大学文法学院 黑龙江哈尔滨 150040；王艺霖,中国工商银行青岛分行 山东青岛 266000）
[作者简介：王玉华,东北林业大学教师,博士.]
（责编：贾伟）
上文结论，上文是关于同权和租售和政策方面的相关大学硕士和政策本科毕业论文以及相关政策论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料.
参考文献：
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