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2017 年7 月中旬以来,广州、郑州、北京、无锡等城市相继推出为租房者扩权的种种政策.北京市《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）》针对关注度很高的户籍和教育问题提出,承租人为本市户籍但无房家庭,符合在同一区域连续单独承租并实际居住时间在3 年以上且在住房租赁监管平台登记备案、夫妻一方在该区域合法稳定就业3 年以上等条件的,其子女可在该区域接受义务教育.一定程度上为租房者提供了很多的便利.
一、什么是“租购同权”
所谓“租购同权”,就是让人们不因为住房方式的不同而享受不同的公共权利和公共服务.详细来说,它是在我国传统上的将很多城镇居民享有的福利和公共资源附加在产权住房上的做法的基础上提出的.随着住房租赁被确认为我国住房体系的重要组成部分,原来的买了房子才能更快的落户,才能使孩子享受到在“学区”内的入学资格等做法引起了很多人的不满,如何实现买房者和租房者之间的利益差异化缩小,实现基本公共服务的公平,“租购同权”就是在这种现实背景下被提出的理念.
二、推行“租购同权”的原因分析
1. 抑制“购房热”造成的房价大幅上涨
中国人自古以来就有“重居”、“好面子”的思想,认为住房的购买是真正融入一个城市的重要标志,是地域归属感建立的一种资本,是一件体面的事情.并且相比租房造成的经常搬家、与房东讨价还价、担心房东随时会撵人、不敢轻易购置物品等,拥有自己的房子就显得稳定很多,能够让人收获一份安心.此外,众多社会和经济因素,如购房才能更快的在城市落户,购房才能让子女在学区内上学,通货膨胀下购房是一件只赚不赔的经济投资等也是致使我国“购房热”的重要因素.购房需求越来越旺在市场中进一步体现为房价的大幅上涨,我国房价在过去的十几年内涨势可谓迅猛,远远超过了公民工资的上涨速度.
2.“租购同权”最大的意义不在于对市场房价的影响,而在于解决现下年轻人的刚性住房需求,让租房也成为一种体面的住房方式
现在人口流动越来越快,特别是年轻人由于工作和个人发展的需要常常会离开家乡,进入北上广等大城市,并成为城市取得快速发展的主力军,为城市建设贡献自己的力量,然而以他们的现状是没有实力很快在这些城市购房的.如何让这部分城市的新居民住有所居,并解决住房问题后随之而来的户口和子女教育问题就显得尤为重要了.这种现状下,培育城市住房租赁市场,使住房租赁成为与住房购买并重的住房支柱形式,将既是解决我国住房体制缺陷的现实要求,也是一项满足公民生活需求的民生工程,是一项一举多得的创举.
三、“租购同权”实施过程中存在的问题
1. 过度夸大其含金量
广州一些租房*机构借“租购同权”政策的“热风”提出了新的卖点——“租房也能上名校”,一时间引起了人们的热议.但我们必须看到,这一政策可能会给市场带来一定的波动,但盲目夸大它的效用也是不可取的.因为就目前来说,各地提出的“同权”仍然留有较高的门槛,给社会带来的实质性改变并不大.毕竟在一些优良学区,普遍存在“粥少僧多”、学位紧张的现状,优先满足当地有户口、有房产的家庭的做法并不会因“租购同权”的提出而有多大的改变,更何况“租购同权”本身也给房屋租赁者设置了很多的限制.
2. 优质公共资源供给不足造成“租购同权”的实施不到位“租购同权”之所以在很多城市无法取得良好的推行效果,究其本质原因还是因为供求的矛盾.在一些人口大量流入的一线城市,公共资源,如义务教育在学生入学排位时采用的仍然是先房户合一者,次无户有房者,最后才是无户无房的人群,因为很多公共资源并不能够随着人口增长而立即同比例的增加,需求的大幅上涨和供给的明显不足就形成了一对需要不断调节的矛盾,成为了制约“租购同权”往前推进的最大阻力.
四、对中国“租购同权”推行的一些建议
总书记提出,规范住房租赁市场和有效抑制房地产泡沫,是实现我国公民住有所居的重大民生工程.而要想真正做好规范住房租赁市场这一部分,保护好住房租赁者的权益就显得尤为重要了.
1. 政策上应着重长远发展
培育住房租赁市场不是一时之计,而是我国房产市场健康发展的长远之计.这就需要在政策制定时注重未来的形势,跳出楼市阶段性调控的惯性思维,着眼于城市化进程、大规模人口迁移、城市劳动力供应等长远趋势,从多方面入手,建章立制,形成长远的制度安排.目前,已有许多城市根据本市实际,出台了允许将商业住房规划为租赁住房、允许住房公积金支付租金、允许租房者享受国家提供的基本公共服务等政策,同时还在财政、土地、金融等多方面制定了一系列的支持政策,目的就是满足城市新居民的多层次的住房需求.总之,在制度的制定上放眼长远,以政府为主为城市租房者提供权利保障,是实现租房市场健康发展的主要方向.
2. 强化监管是“租购同权”推行的重要保障
确保住房租赁市场像住房购买市场一样让消费者享受到同质的产品和服务,做好各方面的配套设施和制度的建设是关键.这时候一个重要的方面就是强化监管,防止形成新的寻租地带.需要完善住房租赁企业和*机构的从业人员的信用管理制度,强化以信用管理机制为基础的监管机制,使之不滞后于市场的发育.只有将租房市场的各项信息纳入全国信用信息共享平台,实现全面的监管,住房租赁市场才能真正迎来系统化的进步与发展,其可持续性才能真正实现.
3. 合理分配公共资源,增加公共资源的供给
结合上文我们已经知道,“租购同权”推行的最大阻碍就是公共资源的不足和配置的不合理,人们之所以贷款也要买房的原因之一就是因为租房享受不到的那一部分权利的存在.基于此,要真正提升住房租赁的吸引力,其重点就是提升租赁住房的配套服务水平,只有让租赁住房的配套设施建设和附带的公共资源不低于同地段的商品住房,住房租赁市场才有望去抑制房地产的泡沫.而这其中最重要的就是关于教育及其相关资源的供给,只有让义务教育资金投入在不同省份之间流动起来,让人口流入地获得相应的义务教育财力支持,让其有足够的能力去改善当地教育条件,增加优质教育资源的供给,“租购同权”才有可能实现.同时,还要多在政策上加大对二、三线城市的支持和引导力度,避免人口过度涌入大城市,造成“大城市病”.
五、结论
“租购同权”绝不仅是一个住房问题,而是党的十九大提出的“让全体人民住有所居”的目标实现的重要部分,是让人民获得幸福感、安全感,让社会更加充实、更有保障、更可持续的一项重要举措.正因为如此,加快培育房屋租赁市场,使“租购同权”中租房享有公共社会资源的门槛尽快降低,将既是解决我国过去住房体系失衡、住房制度缺陷的重要举措,也是提高我国城市化发展质量、满足人民美好生活需要的民生工程.
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参考文献：
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