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一石激起千层浪.
七月中旬,广州提出：租购同权,明确赋予符合条件的承租人子女,享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权.
昔日孟母择邻而居,是为了教育儿子成才,找个好的学习成长环境.
今天更多的家长对学位房趋之若骛,首先想到的也是教育,其次才是房产的增值.那么,如今广州实施“租购同权”,能改变学位房越炒越高的现状吗？会给学位房租金的上涨加一把火吗？
其实,所有这些猜测,还只是就事论事,因为删忘了,“租购同权”只是《广州市人民政府关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》中的一项,新政共有16条,除了入学,还从商改租、土地出让、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了大力扶持.毕竟,鼓励发展现代住房租赁产业,催生新的经济增长极等,才是新政的宗旨.
因此,我们更应探讨的应该是“租购同权”背后的秘密以及开发商“70年,100%自持”拿地背后的玄机.
文／本刊记者蔡静霞
七月中旬,广州打响了“租购同权”的第一,顷刻间震惊全国.
随后,各地纷纷跟进,上海、北京、武汉等城市也都有较大力度的呼应,直到记者截稿时,关于“租购同权”的各种解读文章仍不断充斥于各大媒体、网站、微信公众号等.
广州的“租购同权”明确,在广州租房,承租人子女享有与购房人子女同样就近入学的权益.
这事之所以能引起如此巨大反响,无非是戳到了很多人的痛点：高房价、子女教育、学位房.
但一些人认为没用,
“租房就能上名校}那高价买学位房的业主情何以堪！”,一些人担忧,“租购同权后,租房市场会更热,租金又会上涨了.”——这些都是就事论事,也许,
“租购同权”的背后似乎更耐人寻味.开启第四次房改之门
2017年7月17日下午,广州市政府正式发布《广州市人民政府关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》,加快构建租购并举的住房体系,推动住房租赁市场快速发展.
新政共有16条,从商改租、入学、税收、水电等多个方面对住房租赁进行了大力扶持.其中,
“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权”引发的争议最大.
仅仅3天过后,住建部等9部门联合印发的《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》对外发布,并选取了广州、深圳、南京、杭州、厦门、武汉、成都、沈阳、合肥、郑州、佛山、肇庆等12个城市作为首批开展住房租赁试点.
目前,已有9个城市公布了租赁试点方案或通过市政府会议审议.北京、上海、无锡等城市尽管未列入试点,但依然多措并举,发力租赁市场.
“租购同权最大的意义,在于它让房产恢复了本来的居住属性.”《房地产导刊》智库人士盖天佐认为,这符合领袖的核心思想：
“房子是用来住的,不是用来炒的”.
他认为,各大城市纷纷发力租赁市场的举动,都指向同一个新方向——中国房地产改革的新路径：转售为租.
“中国第四次房改之门即将开启.”合富辉煌集团副总裁谢宇晗表示.
住房市场未来一定以租赁为主
回顾20年前,中国停止单位分配住房,到今天北、上、广、深日益上涨的房价,期间的变迁,真是沧海桑田.
中国的“第一次房改”始于1998年,中国停止住房实物分配,逐步实行住房分配货币化.思路是要建立类似于新加坡的住房供应制度,即大部分人住房问题的解决还是要依靠政府支持.1998-2003年,五年间的整体房价涨幅仅为12.8%．
但好景不长,第一次房改确立的基本精神,很快就被2003年开始的“第二次房改”所“颠覆”.时年8月,国务院发布《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》,首次将房地产业定义为“国民经济的支柱产业”,放大了住宅市场化,结果仅在2004年,商品房房价一年涨幅就是18.7%,比前五年的累积涨幅还高出近6个百分点.
2013年,十八届三中全会在住房供应端强调政府责任,提出健全符合国情的住房保障和供应体系,全年全国城镇保障性安居工程新开工630万套、建成470万套.
对这种以市场化和政府责任二者相结合的房地产改革方向,北京科技大学经济管理学院教授赵晓将之称为第三次房改.
这种“双轨制”的初衷是好的,然而落实到实际中,一些省市建成的数以万套的保障房却因为种种原因纷纷闲置,不但没有造福百姓,还浪费了国家资源,实在令人痛心.
而商品房却在国家一轮接一轮的宏观调控及“地王”频出的情况下被热炒,国家统计局发布的数据显示,2016年共14个城市全年房价上涨超过25%,其中上海、南京、合肥、厦门、深圳5个城市的涨幅超过了40%.
这么多年来,政府不断用各种方式调控房价的目标,但是,过去无论怎么调控,房子在中国都是投资品.当前的“租售同权”政策就是要让房子从原来的投资属性变成更多的是居住属性.以此为突破点,中国第四次房改的标志是转售为租.
“中国未来的住房市场,一定以租赁为主.”盖天佐推断. 如果未来中国的土地出让方式中竞自持、建公租房的比例逐年加大,就会扭转地方政府“寅吃卯粮”——五年任期一次收走土地70年租金的土地出让方式.由政府直接管理部分土地,建成公租房,这样,70年就将会年年有租金,月月有钱进,亦可转成可持续的税收.
以广州为例,从理论上计算一下一年卖地收益与房租的收益对比：
假设由政府划拨或低地价供地给国企或央企建公租房,按照目前的建设成本,每平方米带装修价总计不超过8千元,建100平米的房子为80万元,如果拿来出租,以珠江新城现在100平米房子月租金8千元为例,100个月收回成本,约等于10年.不到10年收回成本,之后的60年是月月都有可持续的净收益,相比五年任期一次收走土地70年租金的土地出让方式,更具长效性.
假如广州有600万人（统计局数据显示,2016年末,广州常住外来人口数534万人）不买房而选择租房,若平均5口人一个家庭,需要120万套房,以一套100平方米的房子租金8千元来计算,一个月的租金就达96亿元,一年仅租金收入就有1000多亿元.算算广州土地出让金,2016年广州卖地收入累计才658亿元,而且卖完之后多是50年或70年才能再卖一次,这是怎样一个对比啊？
假如由国企发挥引领作用,辅之以降低用地成本、税收补贴和优惠、融资便利等政策优惠,能培育全社会机构规模化租赁,不仅能稳定或降低租金水平,还能发挥国企配建教育、医疗等公共服务设施的优势.城市之间抢夺人才大战
一个城市未来能否有竞争力,就在于是否能够吸引足够多的人才,因为人是最重要的资本,是一个城市竞争力的持续动力.
据住建部统计,目前我国约有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%,其中以新就业大学生和外来务工人员为主.
从租住费用看,上海易居研究院发布的《全国50城房租收入比研究》报告显示,北上广租房族的人均房租支出已超2000元.6月数据显示,厦门、杭州、合肥等34个城市租房收入比已在25%至45%之间,北京、深圳、上海等城市则超过45%,这意味着一些城市居民家庭收入的近一半花在了房租上.
而过去,只有购房才能落户、子女才能上学的捆绑福利措施,极大挫伤了年轻劳动者的积极性.
现在租房人子女可就近入学、租房落户等政策,必然使得人才流动极大的加快,减少了很多人才的后顾之忧.
租购并举是建立房地产调控长效机制的重要举措之一,从现实看,北上广深等城市,住房租赁市场需求很大,根据智联招聘5月底公布的一份2017年高校应届毕业生的调查结果显示,2017年签约在一线城市（北上广深）的比例最高,为33.5%；部分强二线城市（如杭州、成都、武汉、南京等）与一线城市基本持平,为33 1%；而普通二线城市签约比例仅为19 0%；三线及以下城市的签约比例为14.4%.
而作为四大一线城市的广州,近年来比较尴尬,既没有北京的政治中心地位,也没有上海的金融外滩优势,更缺乏深圳创新特区的区位,成为了一线城市中发展较慢的一个,因此,相比于其他的一线城市,广州有着更大的冲动去推动新政吸引更多的人才向广州集聚.
因此,这次广州“租购同权”新政的推出,虽然扣动的扳机是学区房,但瞄准的却是人才.
这意味着,接下来全中国各个城市将掀起一轮疯狂争夺人才的大战,争抢年轻劳动力,争抢高学历劳动者,使之成为城市建设者的同时,也能顺利落户成为永久居民.稳房价,而不是降房价
面对高房价,从到地方政府,的确不希望看到大家炒作房地产,但是同样不希望房地产崩盘,他们希望的是一个稳定的地产带来的一个稳定的中国经济.
由此,可以预计,从政治层面上,希望房地产维持一个稳定的现状,不允许爆炒,所以要采用“五限”、剥离学位权、户籍等一系列手段,来稳住高房价,不允许下跌.
为什么这么做？
谢宇哈认为,这涉及中国经济的发展动力问题.“从企业到个人,如果大家都去投资房地产,实体经济就没人做了.所以,现在必须人为地降低房地产的投资回报率,形成相对均衡的动力,做房地产是投资回报率是10%,做实体经济也可以达到3-6%,相差若不大,就不会再对房地产趋之若鹜了.
房地产对资本的虹吸效应实在太可怕.
最近十多年来,房地产业因高利润而一度成为资本争相进入的行业,而居民个人家庭,只要赚点钱,就买房子,贷款也买,背着巨额的房贷,哪敢消费？在淘宝买东西,比价、压价到最低价才付款,这造成资本配置的不均衡,发展没有动力了,很多生产企业赚不到钱.
实体经济发展不起来,“双创”也往往只有形式,所谓的创业只能解决就业问题.像某些城市的双创小镇,小微企业进去一批死一批,创业者把钱都烧在了房地产上,并没有真正的带动产业.
“因此,目前中国经济最大的痛点在高房价上,头痛先医头,一定要在稳定地价的同时,抑制住房价上涨趋势.”谢宇晗认为,实施“租售同权”,把投资学位房的期望降低了.加之租金有可能上涨,房主不会再舍得卖这套房子,资金固化了,也就抑制了炒房.
可见,中国房地产市场长效机制路径已日渐清晰,那就是大量推出租赁住房,并实现租购同权,打破传统户籍制度,从而抑制房价泡沫,实现人才流动,释放新经济发展活力.
链接一：广州将试点集体用地改租赁住房
8月28日,国土部与住建部联合发布<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》.方案确定第一批 在13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点.13个试点城市中广东省内城市有3个,即广州、 佛山和肇庆. 国土部：集体租赁住房出租不得以租代售
《方案》规定,集体租赁住房出租不得以租代售,承租的集体租赁住房不得转租.据悉,按照地方自愿 原则,在超大、特大城市和国务院有关部委批准的发展住房租赁市场试点城市中,确定租赁住房需求较大, 村镇集体经济组织有建设意愿、有资金来源,政府监管和服务能力较强的城市,开展利用集体建设用地建设 租赁住房试点. 集体租赁住房与“小产权房”不能混为一谈
部分人士将此与“小产权房”租赁是否合法联系在一起.对此,国土部有关负责人回应称,集体租赁住 房是用地符合城乡规划、土地利用总体规划及村土地利用规划,经依法批准建设,依法实施不动产登记的用 于租赁的住房.这与“小产权房”不是一个法律概念,“小产权房”既涉及违法用地,又涉及违法建设和销售, 产权不受法律保护,不能将两者混为一谈.
链接二：一分钟看懂“租赁同权”
近日,广州出台楼市政策,在全国率先提出“租购同权”,引发社会广泛热议. 什么是租购同权？
201 7年7月1 7日下午,广州市政府正式发布《广州市人民政府关于印发广州市加快发展住房 租赁市场工作方案的通知》,《方案》明确,赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益, 保障租购同权.
●这意味着,以后在广州租房,租房人子女可就近入学. 主要针对哪些人？
《方案》明确表示,三类人享有通过租房实现子女就近入学的权益.
(1)具有本市户籍
(2)人才绿卡持有人
(3)来穗人员随迁子女（积分八学）
(4)在广州必须无住房且房屋租赁合同经登记备案
●从以上4点可以看出,广州政府实行的“租售同权”政策的最大受益者主要还是广州需要的人才, 不是一般的外来务工人员. 租房能上名校？没那么简单！
学位分配先后的问题是焦点.根据义务教育法“就近面试入学“的规定,符合条件的承租人即使能通过 教育部门统筹进入学校就读,也很可能会因为“名校”资源紧缺而被安排到其他普通学校.
●在大城市户籍管制、教育资源短缺和人口仍然在快速流入的情况下, “租售同权”很难落地.但供 给端增加教育投入才是最具革命性的因素.
本文点评:这是关于同权和才是租购同权和秘密方面的揭秘论文题目、论文提纲、揭秘论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文.
参考文献：
1、 租购同权 2017 年7 月中旬以来,广州、郑州、北京、无锡……城市相继推出为租房者扩权的种种政策 北京市关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知（征求意见稿）针对关注度很高的户籍和教育问题提出,承租人为本.
2、 租购并举，将带来什么 党的十九大报告提出,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居 与此同时,楼市也呈现出新意——往年常见的&ld.
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