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智慧论文如何写 跟炒房简史:智慧的购房者相关论文范文资料

分类:论文范文 原创主题:智慧论文 发表时间: 2024-01-19

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子木

马克思《资本论》的第871页有这么一段话:“如果有10%的利润,它就保证到处被使用;有20%的利润,它就活跃起来;有50%的利润,它就铤而走险;为了100%的利润,它就敢践踏一切人间法律;有300%的利润,它就敢犯任何罪行,甚至绞首的危险.”那么,中国房地产市场有多少利润呢? 50%,100%,还是300%?我们不清楚.

但总有这么一群人,于楼市之间铤而走险,于政府、开发商、购房者之间周转盘衡,买进卖出,疯狂套现.这群人,就是老百姓口中常说的炒房客.今天,让我们翻开炒房筒史,揭开炒房客的面纱,看清其中的逻辑关系.告诉大家如何识破套路,做一个智慧的购房者.

炒房的开始

1987年,中国地产才正式进入商业化阶段.第二年,也就是1988年,中国首个房地产泡沫在海南出现.地产泡沫时期,当时流传着“要挣钱,到海南;要发财,炒楼花”的说法.5年后,也就是1993年,由于海南房价已经被炒到非理智状态,首个房地产调控政策加急出台,随后导致海南房地产泡沫直接破裂,引发全国房地产硬着陆,全国房产纷纷大跌,房地产市场被冰封,一片狼藉.

炒房这个概念是随着中国房地产市场的开始一并走人人们视线的.行业有句老话:凡炒必伤,上解下套.但是不同的是,炒股受伤的还是炒股者,而炒房受伤的却是“不知所以”的旁观群众,性质不同.

其实对于炒房被高位套死的人,刚需族可以被同情,但伪刚需无法被同情.因为从某种意义上讲,后者也是炒房客的帮凶.据统计,中国的自有住房率已经达到了93qo,也就是说家家户户几乎都是有房子住的,而且很多三四线城市,人均不止一套房.但是为什么房子永远会紧缺呢?这就是炒涨的原理之一,囤货居奇.

囤房不卖,导致市场更为紧缺,激化需求,房价上涨,再把钱砸进楼市继续买房囤着.几轮囤货居奇下来,房价暴涨,因为前期市场基础需求已经完全被消化,最后这部分人只能位居高盘,有价无市,等待着大跌的命运到来. 这些人就是那种万年不关心楼市,只要听到房价上涨就着急.动不动先来上一套,你问他为啥买房?“因为隔壁老王昨天刚买!”,房价不涨才怪.

第一代炒房客

2000年的时候,中国楼市出现了一个神秘组织,叱咤风云,所到之处,当地房价一路狂飙.大家应该猜得到,那就是人口诟病的“温州炒房团”.这也是历史上,炒房这个行当第一次以抱团的形式出现在大家的视野中.

2001年8月18日,第一个温州购房团浩浩荡荡开赴上海,三天买走了100多套房子,5000多万元砸向上海楼市.同时,另一支购房团开赴杭州.随后几年,约2000亿元温州的资金投向各地房地产,其中北京、上海两地集中了1000亿元.此外,温州资本还先后大举进攻了杭州、青岛、重庆、沈阳等城市.

但不得不佩服他们的眼光,到现在为止,重金砸下的这些城市依旧在全国城市综合竞争力中名列前茅.然而出来混总是要还的.

2010年,由于中国楼市爆燃,民怨沸腾,国务院印发了“国十条”重令.恍惚之下,全国楼市成交锐减,交易惨淡.

因房价暴跌三四成,再加上利息等财务成本,炒房者大多资不抵债,纷纷被高位套死,大部分炒房客选择强行解套逃离市场,伤亡惨重.更关键的是,尽管信贷加大、通胀压力犹存,但“限购令”等调控政策继续执行,当时炒房者认为中国房价今后不再可能出现大跌或大涨,对房地产投资前景已经不再看好.至此,叱咤楼市10余年的温州炒房团彻底灭亡.

看到这里大家是不是松了一口气?但是不幸的是,虽然大组织不再,但是炒房这个行当并没有衰落.而且接下来炒房散客们的小组织开辟了全宇宙最佳的商业模式.

接下来我们就来细扒一下真正的炒房手段.

新兴炒房客

炒房客想要找一个合作伙伴,政府?开发商?买房群众?开发商好像可以,和我们的处境一样.俗话讲,敌人的敌人就是朋友嘛.于是,炒房团和开发商成为了同谋伙伴.炒房程序是这样的:

1.炒房客以对象楼盘20%-30%套数购房,用很低折扣购房(签订高购房合同);提供首付款;其中玄妙:开盘畅销带来人气; “炒高”:a.做高房价,做厚未来盈利空间.b.套取更多银行贷款,帮助开发商缓解资金压力.c.高的销售定价,帮助开发商挡住一部分权贵部门的寻租;其中,“首付款”可以通过合作的建安工程商用工程款的方式支付:a.做高建安成本,帮助开发商避税;b.建安公司获得更多业绩和项目资质;c.通过转包合同用工程款把首付款以3%低税率抽回;d.这些资金流通获得的收人流水让炒房团从银行获得更好的信用.

2.进入预售之后交房之前通过“退房”再销售交给接盘侠一一真正的买房者;其中“退房”,可以避税;另外,有资金实力的炒房团还会给项目开发商提供,这对很多中小开发商来讲是救命的;所以越是调控,就越是炒房团出击的大好时机,推高的房价由真正的购房者埋单.

极端炒房客

大家是否还记得2016年上海爆出一个新闻“年薪10万的小两口负债3000万购置多套房产”,当时引来业界一片哗然.其实这个群体数量是特别庞大的,下面将要介绍一个极端炒房群体—一“杠杆炒房客”.

他们的操作原理其实并不复杂,在楼市不限购且房价上涨的前提下,买一套房,然后去银行抵押,套出来的钱再买一套,租金抵月供,房价上涨.房价升值到预期卖掉第一套继续抵押买房,以此循环.甚者甚至可以连环到20多套房.这个玩法很恐怖,他们的收益是远超正常人想象的.

但炒房客始终满杠杆,他的风险又是巨大的,杠杆的存在让楼市必须只能涨不能跌,一旦下跌会引发炒房客资金链断开,然后就是连锁爆仓,楼市会连续跌停.

所以政府非常排斥炒房客,一方面是他们如此高额的赚取财富造成了社会不公平竞争,另一方面就是他们是不稳定的“炸弹”.

如果楼市下跌30%,只有一套房的刚需会死扛的,只要他们能还得起月供,就绝不会卖,自动帮政府锁仓.而炒房客没有多余的收入,一旦房租和月供之间的差额部分消耗完了他们的储备资金,付不起月供了,他们就必须卖房子,不卖银行也会帮他们卖.这种炒房客无限满杠杆能帮楼市暴涨,一样能让楼市暴跌.

所以大家现在能理解为什么政府特别希望最后接盘买房的是刚需族,而不是炒房客了吧.不仅怕房价上涨百姓买不起房,也怕他们控制不了炒房客这颗“炸弹”所引发的楼市剧烈波动,所以宁可不让他们入场.故政府制定了一系列政策都是针对炒房客的,限购限贷,甚至还有在全国有过任何一次贷款记录都不允许贷款的要求.只要卡死了银行贷款,不让炒房客上杠杆,那么炒房客就不再可怕,都是全款买房的话,真到了下跌那一天,炒房客也能死扛,就好像股市一样.

高级玩家

2016年年底的经济工作会议首次提出, “房子是用来住的,不是用来炒的”,随后这句话爆红网络,说出了广大群众的心声.紧接着2017年便出台了一系列的调控政策,直接把炒房客限死,同时楼市进入冬天.

但真正的限死了吗?并没有.

某种意义上讲,高级玩家这部分人是属于长持投资客、入门6套房的高端玩家.大家一定很惊讶,在北京限购情况下,为何还能买这么多套房?

目前市场破限购的方法有两种,一种是假结婚,一种是代持.假结婚就是直接和业主结婚,把房子过渡到自己的名下,这种方法市场上并不多见.

代持就是通常所说的“借名买房”,总结起来无外乎不想登记自己的名字和无法登记自己的名字两种.它是合法的,可以参考合同法第52条,物权法司法解释第2条等及大量判决,代持本身就是一种合同约定,只要双发自主协商,中间没有欺骗或强迫,代持合同就真实有效.

这群高级玩家的玩法是这样的,去限购地找一个郊区老农,一年白给他3万元代持费,签署合同,等到过几年房价大涨后,全盘卖出.这里可能会有人问,几百万的房子写别人的名字,会不会哪天他翻脸不认人了,结果人房两空?但“缺乏制度的人性才会经不住考验”.如果签署了代持合同,房本原件握在手中,把房子再在银行做二抵,然后租出去,顺道再做个委托公证,这种风险就可以降低到零.其实还有更深的破购实操方法,这里不再详述.说这些的原因,其实就是想告诉大家,做到真正的限死炒房是不可能的事情,我们只能面对事实.

如何躲暗箭

通过以上历史线,我们带大家了解了炒房原理和炒房客的真实面目.购房者和炒房客的博弈是不可能胜利的,“明易躲暗箭难防”,你在明,他们在暗,怎么玩?但是最后我们要送给你几句话,教你如何躲暗箭,避免成为炒房的最后接盘侠.

1.炒房客是不可能被消灭掉的,要认清这个事实.作为购房者,你最大的敌人不是炒房客,而是你自己.买几百万的东西,连花一天的时间研究的功夫都没有,靠着看别人去哪儿买就跟着买,被高位套死是正常的.

2.如果你买新房,突然一个楼盘门庭若市,人满为患,而且楼价很高,你就要加一层小心了.一定要仔细比对它的位置和周边新盘的楼价、楼品,开发商品牌价值等等,找出10条它为什么如此之高的原因.搞不好里面排队买房的其实就是赚你钱的人.

3.如果你关注的二手房小区房价暴涨,去查其交易量,一般查*网站或问当地*就好.如果交易量很低,房价又暴涨.说明其换手率低,同货居奇,不建议购买.

4.炒房客善于顺势而为,也就是炒概念.例如北京第二机场这个概念在2016年被开发商轮番念叨了好几轮.炒房客顺势入场,固安房价水涨船高.但是第二机场真有想象中那么利好吗?懂的人一眼就看明白了.政府每年都会放出大量的规划概念,但真正有用的却没有几个,所以别一头就扎进别人的圈套中了.

摘自子木聊房

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参考文献:

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