论文房地产*：长租公寓和ABS的搅局者，本文是房地产*专科毕业论文范文和房地产*和公寓和搅局有关本科毕业论文范文.
8 月中旬,我爱我家前副总裁胡景晖的一番话,不仅导致他被已工作了18 年的老东家扫地出门,更是引发了一场舆论风暴.
胡景晖的这番话,有两句很关键,一是“资本大幅度进入长租公寓是推高房租的主要原因之一”,二是“长租公寓爆仓,一定比P2P 爆雷更厉害.”
说来也巧,胡景晖的一番隔空喊话之下,网络上曝出很多关于自如一类的长租公寓运营商抢房源的现象,更有杭州的鼎家长租公寓陷入破产,真可谓很应景.
地产*变身长租公寓运营商资本进入长租公寓是不是房租上涨的主要原因呢？笔者认为,是的,尤其是脱胎于链家的自如一类的长租公寓运营商是主要的推手.
长租公寓行业诞生好些年了,为什么今年“妖风”很大呢？其实在于房地产*这个搅局者.
长租公寓的运营模式分为轻资产运营与重资产运营,重资产运营就是万科之类的地产商用的模式,轻资产运营就是房地产*之类用的模式.
SOHO 中国董事长潘石屹说,做长租公寓是注定要亏本的,因为要用6% 利率的贷款建设,然后获取1% 的租金回报.潘石屹之话对了一半,同时也说出了一个事实,就是长租公寓的投资回报确实是没那么丰厚的,而且周期是比较长的.
以深圳某长租公寓为例,成立7年一直未盈利.其2015 年公司净利润亏损达到246 万元,2016 年亏损扩大至585 万元, 到2017 的前3 个月实现营业收入仅为54 万元,净利润亏损达到234 万元.
为什么难赚钱呢？我们从商业模式上看,一是长租公寓希望通过统一的装修和运营,获取租客,从租客赚取高于付给房东的价差,二是运用租客的押金沉淀.但现实是很烧钱,而且回报周期比较长.
那么要赚钱,一是房源足够的多,即扩张速度快；二是房租是上涨的.所以,房地产*进入长租公寓领域,从*商变成运营商,是断然不能接受低回报的现实,作为行业的后进入者,是必须要通过快速的资本扩张形成垄断、提高房租来获取回报的.
在扩张过程中,成本是不断被抬升的,一是业务人员是无所谓获取房源的成本高低的,他们的考核在于规定时间内获取房源数量；二是长租公寓的运营人员被考核的是如何提高周转,所以不少自如的客户反映甲醛味很浓.
至于在长租公寓标准化装修运营过程中,所滋生的道德风险和成本就更高了.曾经某个倒闭的长租公寓换一个电子锁的成本就高达数千元,房东九成新的冰箱被扔掉等等,其实这也是在烧投资人的钱.
所以当搅局者房地产*介入后,北京回龙观的抢房源、提高租金也就很正常了.
尤其是自如,孕育于链家,而链家堪称中国租房市场上的王.在北京,房屋*市场占有率最高的是链家,长租公寓领域市场占有率最高的是自如,找房平台上市场占有率上升最快的是贝壳找房.
笔者在七八年前发现,房地产*市场是个典型的非标、区域寡头垄断市场,*对的扰动力量其实很大的.2016 年春节后,北京上海买房如同买大白菜一样的疯狂场景中,链家这些房地产*在其中扮演了什么角色？
有人会问,房地产*为何要进军长租公寓呢？在“房住不炒”、租购并举的背景下,新房市场受到调控后,巨大的存量市场意味着更大的舞台.但现实是,房地产*进军长租公寓之后,近日引爆的问题,让其成为一个活生生的“搅局者”.
当长租公寓挂钩上P2P和ABS
房地产*搅局了长租公寓,更可怕的是,还搭上了金融工具.这也就是胡景晖的第二句话所揭示的.
8 月下旬,杭州鼎家长租公寓一纸公告宣布破产,涉及4000 多名租客和6 家P2P 网贷公司.鼎家的角色,不仅仅是一个长租公寓运营商,还是一个金融操盘者.
鼎家的模式,是租客和鼎家签约时,实际上同时和P2P 网贷公司也签约了.网贷平台将租客申请的贷款,一次性付给了鼎家,鼎家将部分房租付给房东,而租客每月偿还网贷平台的贷款.
这就是租金贷模式,即长租公寓*服务商联合互联网金融平台、金融机构等贷款机构开展“租金贷”业务,机构一次性将等同于一年租金的资金放款给到服务商,服务商并未将全部资金给到房东,形成了资金占用.表面上租客按月付租金,实际上每月向贷款机构还贷的服务.
这种租金贷模式,名义上发展国家鼓励的长租公寓,实际操作中,服务商非法侵占他人财物,形成了资金池,期限错配,杠杆高、风险大.
更“胜”一筹的是,长租公寓的运营商发行ABS,用金融术语来说就是,以未来租金收入为底层资产,采用“信托计划+ 专项计划”双SPV 的模式发行ABS 产品.
2018 年3 月,“ 自如2 号一期ABS” 发行规模20 亿元, 证券评级AA+,优先级发行利率6.29%.当融资到位后,从商业拓展角度,以及偿还利息成本及赚取回报角度来说,自如要做的就是不断扩大底层资产规模,即抢到更多的房源,提高周转率,提高房租,如是循环.
所以胡景晖所言,资本进入长租公寓是房租上涨的推手一点也不假.而一旦爆雷,危害自然也是很大的.上述的鼎家破产即是如此,房东收不到房租,肯定要驱赶房客,而这会引发社会不稳定.
而如果房源扩张遇阻,即ABS 的底层资产规模增长停滞,再叠加房租不断上涨,那么很可能出现违约退租、房租支付逾期.不要觉得这不可能,2018 年上半年信用卡累计逾期700 多亿元,就连最稳定的住房公积金贷款2017 年全国都逾期达到10.58 亿元（比2016 年上涨了34.6%）,房租逾期为什么不会呢？一旦逾期规模过大,那么长租公寓的资金链就可能会爆的.所以我们要警惕金融自由化以及资产证券化的泛滥.
金融本质上是一个用杠杆来经营风险的生意,早几年都说互联网金融是大象闯进了瓷器店,打得传统金融行业一地碎片,但随着今年P2P 公司头头的不断跑路,金融自由化泛滥的后果爆发了,大家就不这么讲了.
房地产*本是一个服务商的角色,但摇身一变为运营商,尤其是挂钩P2P、ABS,通过银行贷款或者信托渠道发放贷款,借助金融工具来扩张,这么多问题就迅速暴露出来了.
曾经说房住不炒,通过长租公寓来稳定租房市场,但市场现实却与愿望背道而驰,这不能不说是一个遗憾.
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参考文献：
1、 长租公寓的资本狂热和赢利困境 目前已有超过60座城市加入楼市调控行列 购房市场进入门槛的提高,让部分置业者转而选择租房 这对于长租公寓来说,意味着新的营销机会正在到来从2015年开始,从到地方都出台了多项鼓励房屋租赁业务发展的政策.
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