论文土地储备成本控制，本文是成本控制自考开题报告范文跟土地储备和成本控制和研究方面参考文献格式范文.
田利娟
(陕西省西咸新区沣东新城土地储备中心,陕西西安710116)
［摘 要］土地储备是各级政府按照土地利用总体规划、城市发展规划要求,对土地资源进行收购、整理、出让的一系列土地资源管理活动.土地储备对有限的宝贵土地资源进行合理利用,对于推动我国城乡发展、实现土地资源优化配置具有积极意义.由于土地储备周期长、资金占用规模巨大、土地收益的不确定性等特点,导致土地储备成本管理难度大、财务风险显著.文章分析了土地储备成本的构成、特点,总结了土地储备成本管理存在的困难,并创新性提出资金入口与出口互联、地供需互联及执法互联的成本管理理念,实现土地储备成本的有效控制.
［关键词］土地储备；成本；困难；思路；措施
［DOI］1013939/jcnkizgsc201721252
1土地储备成本概述
土地储备是指各级政府按照法定程序且在权限范围内,通过收购、回购、征用或其他方式取得土地使用权,并对土地进行一级土地开发、储备,并将土地使用权转让的一系列行为.土地储备成本包括土地使用权获取成本、前期开发、储备、出让等过程发生的成本.土地储备成本按照土地储备三阶段可分为土地购置成本、土地开发成本和土地持有成本.土地购置成本是指获取土地的费用,主要包括征地、安置补偿费及相关税费等；土地开发成本主要是指土地整理及配套基础设施建设费用；土地持有成本主要为融资利息和投资风险成本.
土地储备成本具有资金需求量大、资金需求周期长、成本可控的特点.土地储备因涉及土地购置成本、开发成本、储备成本,成本费用繁多,资金需求规模一般达到几亿元或几十亿元.土地购置成本一般占全部储备成本的20%,且该比例与土地开发程度密切相关,增量土地购置成本低,存量土地购置成本高；土地一级开发成本因涉及土地整理、基础设施等大型建设项目,其成本往往占总成本的60%~70%,且因土地性质或规划用途不同,土地开发成本具有不确定性.
2土地储备成本管理存在的困难
21资金来源不足、结构不稳定,资金补充机制不健全
目前我国土地储备资金来源的渠道主要有以下几种方式：政府拨付的启动资金、银行贷款、土地出让收益.政府拨付的启动资金是一种财政拨款筹资,是各级政府为支持土地储备制度运作,实现政府有效调控城市土地市场的目的而进行的财政拨款.在土地储备制度运行初期,由于土地出让量少,土地征收和土地整理量大,这部分启动资金十分重要,是土地储备制度正常运作的基础,然而这部分政府拨付的资金与资金占用量巨大、占用周期长的土地储备资金需求量相比而言,仍然是杯水车薪,数量有限,而且这部分资金常常受到政府收入总额限制和其他用途的竞争,使得资金收入没有连续性和稳定性.另外,财政资金拨款时间和使用时间常常存在着错位.
22土地储备涉及众多部门、人员,对约束激励机制提出更高要求
虽然土地储备工作由当地土地储备中心负责具体实施,但组织实施的过程涉及众多的政府部门、人员配置,导致土地储备成本控制环节众多、委托*问题较突出.一条完整的土地储备工作链涉及国土资源管理局、各级地方政府的各个部门等,成本管理的每一环节都将直接影响成本控制质量.如何制定一套全面覆盖各部门、各经办人员的约束激励机制,充分调动各部门、各人员控制储备成本的热情与积极性,成为影响土地储备成本控制的重要因素.
3土地储备成本控制思路及措施
31进一步细化土地储备成本分类,明晰土地储备成本影响因素
通过对土地储备成本重新分类,将原来的土地开发成本分为：土地征用成本、土地拆迁成本、土地动迁成本、“三通一平”成本、安置建设成本、市政配套成本、公建项目成本、贷款利息、工作经费等其他等费用,重新分为关于资金的成本、关于地的成本、关于人的成本,使影响成本因素明晰确切,便于制定相关资金、土地及人员的管控措施.
32树立资金入口与出口互联的资金管理理念,优化土地项目资金结构
树立资金入口与出口互联的资金管理理念.通过实现资金融入与投放的相互联动,根据土地储备资金需求确定融资规模,同时也创新了融资渠道,降低了融资成本费用.实现资金入口与出口的互联的渠道及思路为：①加强与金融机构的业务合作与创新,探索并设计以土地储备流作为标的,以拆迁单位、人员为销售对象的,产品收益将随土地价值浮动的可销售金融产品.②土地储备中心投资成立专业化的投资理财中心,专门负责设计以储备土地为标的资产证券化、土地开发信托等金融产品.以上两种思路均可创新性实现：土地储备中心土地储备成本的提前回笼,为土地储备中心提供了稳定的、低廉的资金来源,同时也将土地收益的不确定性转嫁于投资者,有效控制了土地储备中心的财务风险；前土地使用权所有者也可享受土地增值带来的财富增长,极大刺激了拆迁主体购买该类金融产品的积极性.
成立土地储备基金,改善土地储备中心财务状况.由于土地储备资金需求规模巨大、资金期限长,而传统的银行信贷融资期限短、融资成本高、融资额度紧张等,难以满足土地储备的资金需求.充足的财务资金能够确保土地储备工作的顺利开展,保证土地购置、土地的开发、土地的转让等环节的工作质量,有效提高土地储备中心的风险抵御能力.因此,土地储备中心应利用历年积累的土地收益,成立土地储备基金.土地储备基金将由土地储备中心统一运作,滚动用于土地储备工作.土地储备基金将有效提高土地储备机构自有资金比例,强化其风险抵御能力,同时也减轻了对银行信贷的依赖,有效降低了土地储备利息成本.
33树立土地供需互联、执法互联的成本管理理念,加强土地储备成本控制
树立土地供需互联、执法互联的成本控制理念.根据区域经济发展需要,结合实际招商引资及土地招、拍、挂情况,制订科学、合理的土地的收储计划和出让计划,即需要多少地征收多少地.首先,供需互联的理念,能够有效避免土地闲置而产生的看管、垃圾清运等费用、因过度储备土地而产生的融资成本.其次,土地储备供需互联,也有效避免了因大量土地囤积而造成的土地资源浪费,确保土地价值规律的正常发挥,有效优化了土地资源的配置.执法互联理念,则要求对收储成本构成要素进行重新分类,明确各部门对发生在本部门储备成本的监督管理责任,从而敦促各执行部门制定切实、可行的成本管控措施.
采取灵活的收购储备方式,减少储备资金占用.根据土地储备中心资金状况,灵活选择多样化的收购、储备、转让模式：资金较宽裕情况下,可采取熟地招标、拍卖出让；资金紧张时,可与有意向的开放商合作进行一级土地开发,同时给予对方一定的优惠政策,或者适当情况下实行生地招标、拍卖,从而减少土地储备资金投放,转移部分风险.另外,可将储备期间的土地临时出让,如出租给绿化公司种植林木、作临时停车场、堆场等,实现以地养地,降低土地储备成本.
34构建覆盖全员、全过程的土地成本控制激励约束机制
构建覆盖全员、全过程的现代成本控制激励体系.“全部”强调的是对全部费用加以控制,“全员”强调的是领导、管理者和工程技术人员的全部员工参与,树立和提高成本控制意识,“全过程”是指对成本控制的各个阶段都进行成本控制.全面、公正、透明、合理的成本控制激励机制能够有效调动各单位和部门的积极性,主动实施成本控制措施.政府可以通过签订激励合同的方式,实现激励与约束.成本激励合同是机会和风险的结合物,将成本控制绩效与各责任主体的经济奖励与惩罚进行挂钩.目前,成本激励合同应用最多的是成本加酬金合同,即目标成本合同,通过明确的成本目标和奖罚来刺激成本控制主体成本控制的积极性.另外是总价合同,总价确定后成本控制主体享有所有的成本结余同时承担全部风险.
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参考文献：
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