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浅谈房地产企业“营改增”财税风险
韩平柱陕西凯发房地产开发有限公司
摘 要：在社会经济的快速发展带动下,我国为了促使税收具有一定的合理性和有效性,所以在实践中采取有针对性措施尽可能避免出现重复缴税纳税的现象.针对这一现状进行处理的时候,我国推出了营改增政策,本文针对营改增实施中存在的税务风险进行详细分析和研究,并且结合实际情况提出有针对性的解决措施,尽可能规避风险.
关键词：房地产企业；“营改增”；财税风险
中图分类号：F299.233.4；F812.42文献识别码：A文章编号：1001-828X(2018)004-0-01
引言
在当前社会经济不断快速发展的背景下,房地产企业的发展势头越来越良好,房地产企业的发展对人们的日常生活而言,具有非常重要的影响和作用.与此同时,还会对我国社会经济的发展起到良好的推动性作用,在这一大环境背景下,我国在现阶段税务政策所具有的局限性也逐渐被凸显出来.因此,对现状进行综合分析之后,将营改增政策全面落实到实处,这项政策的具体落实对我国房地产行业而言,具有非常重要的影响和作用.虽然该项政策在实施过程中,其根本目的是为了能够针对我国现阶段存在的税收政策制度起到一定的改善和优化作用,为降低企业税负提供一定的辅助性作用.但是在营改增的实际实施过程中,受到各种因素影响,导致其本身的问题越来越多,对企业的整体发展能够产生一定的制约性影响.其中,税务风险是所有问题当中最严重的问题之一,也是对房地产企业能够产生重要影响的问题,需要房地产企业相关人员在实践中针对该问题进行详细分析和处理,尽可能避免风险发生.
一、营改增政策相关内容分析
营改增是一项将企业所缴纳的税务从营业税逐渐改称增值税的一种的政策变化形式,在现阶段我国税务政策实施过程中,该项政策在其中占据非常重要的地位,能够起到良好的控制性作用.这项政策的制定以及具体实施主要是为了避免一些上下游企业出现重复交税的情况,这样不仅能够从根本上促使企业的运营成本得到有效降低,而且还能够为企业在市场中的竞争力提升提供有效保障.对于房地产企业而言,这项政策的有效落实,由于其本身的涉及面比较广泛,不仅与房地产企业之间具有密切联系,而且还会与房地产企业中的其他方面的内容产生一定的作用,比如销售企业、生产商、物业公司等.除此之外,该项政策的有效落实,对计税方法、征税程序而言,都会产生一定的作用力,促使这些环节和方面都会受到不同程度的影响而产生一定的变化.通过实际情况可以看出,无论是计税方法或者是征税程序都变得更加复杂,这样就会在无形当中增加了该项政策的落实难度.与此同时,如果在实际操作中,该项政策在落实过程中,并没有对实际情况进行仔细分析,也并没有将相关内容落实到实处,会直接对企业的日常经营情况产生影响.
二、营改增政策实施过程中的税务风险
营改增政策在实施过程中,如果从行业本身的长远角度对其进行分析和研究,可以看出该项政策对房地产企业发展而言,具有实质性影响和作用.但是在具体实施过程中,会由于不同因素影响导致其本身的实施效果也受到影响,具体体现在以下两个方面.首先是在房地产企业实际开发过程中,由于开发过程会涉及到大量的材料、设施等内容,所以在整个过程中所能够产生的费用可以看作是房地产地产开发过程中必不可少的重要成本.但是由于各项材料、设施在购买过程中的渠道不同,所以投入成本费用也大不相同,在这种情况下,就很难在针对材料、设施进行购买时,获取相应.同时,虽然有些材料、设施会开具,但是并不具有正规性,这样就会导致正常的税务抵扣无法实现.与此同时,营改增政策在实施过程中,会对企业带来不同程度的风险因素影响,甚至严重的情况下,会导致企业遭受严重的财务风险.其次在营改增政策实施时,会有一段过渡时期,企业当中的某一个项目在政策落实前后,会呈现出不同的处理措施和方法.这样就会直接导致企业在交税过程中出现前期漏税、后期重复交税的现象发生,不仅对企业的税务管理产生严重的影响,而且严重的情况下,还会直接导致企业在税收方面投入非常多的资金,造成资金的严重浪费.针对这一现状,在实施中,企业的相关财务管理人员要具有非常高的专业素质和专业技能水平.特别是针对营改增实施过渡时期的各个项目进行仔细分析,保证核算结果的准确性和有效性.
三、针对营改增税务风险提出的解决措施
本文在针对房地产企业“营改增”财务风险相关问题进行分析的时候,选择实际案例进行分析,该公司是一家房地产开发公司.截止到目前为止,该公司已经开发项目属于老项目-酒店部分准备售价21000万元,根据营改增的要求和制度,该公司可以开5%增值税专票或者是普通.与此同时,酒店部分已经注册小规模纳税人,由于没有开业,所以根据具体要求,只能按照正常情况收取普通,这样21000万元普通对酒店来说,并不能够当作固定资产当年抵扣60%、第二年抵扣40%的方式进行操作.在这种情况下,是否会给酒店造成严重的损失影响,根据现存于其中的问题,营改增是否需要在实践中不断完善和优化仍然是现阶段需要该公司对其进行处理和解决的重要问题之一.
通过对该公司实际情况进行调查分析可以出,房地产企业甲供材问题是否会对营改增实际应用情况产生影响.在实际操作中,与实际情况进行有效结合之后发现营改增前甲供材对地产企业、施工企业会产生不同程度影响.而在营改增之后甲供材钢材会对地产企业、施工企业产生一定的影响,根据财税2017年第58号中的明确指示可以看出,房地产企业甲供钢材,施工企业必须按3%开具增值税,而房地产企业钢材则会利用17%抵扣.
根据上述情况在实际操作中,可以看出,由于中小型房地产企业在融资方面比较困难,受到国家宏观调控影响,国家在这种情况下,为了从根本上对房价起到一定的抑制性作用,出台国五条,对国有商业银行系统给房地产的贷款行为起到良好的限制性作用.在这种情况下,就会直接导致中小企业在日常经营管理过程中,失去了血液供应,所以越来越多的企业为了能够在实践中获取到更多的资金给予支持,都会选择利用民间借贷的方式融资.这种方法虽然能够缓解企业的资金压力,但是资金成本往往比较高,对企业的日后经营发展而言,很容易造成严重的经济负担.一旦出现这种情况,很多小型企业由于不忍重负,最终都会选择破产,成为烂尾楼.这样不仅对社会安定产生严重影响,而且还会打乱房地产行业的市场规律.针对这一现状在实际操作过程中,房地产企业要对其本身的经营模式进行调整,将营改增的优势特点与进行有效结合.在实际操作中,要从根本上促使项目的开发周期能够有所降低,这样能够促使项目在具体落实过程中,能够尽可能快速的获取相应的经济效益.与此同时,房地产企业要增加与其他房地产企业之间的合作,这样能够有利于降低财务风险的产生,最后要将房地产企业的发展方向进行重新规划和制定.在现代社会发展过程中,房地产企业可以逐渐将其本身的企业方向制定成为向高质量房地产方向发展,这样能够最大限度提高其本身在房地产行业中的竞争力.
四、结语
综上所述,在营改增政策的具体落实过程中,虽然从短期内观察是对我国房地产企业会带来一定的阻碍影响,但是如果从长远角度出发对其进行分析,可以看出整体应用情况是利大于弊的.房地产企业在该制度的有效实施下,不仅能够最大限度保证其本身的财务得到有效控制,而且还能够在实践中尽可能规避税务风险,为房地产企业的稳定、可持续发展打下良好基础.
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参考文献：
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