论文营改增对房地产业的影响，本文是关于浅析营改增方面本科论文怎么写与房地产业和浅析和影响类论文怎么写.
为避免企业重复征税问题,国家实施“营改增”政策,以减轻各行业的税负,调整和优化产业结构,实现经济有序发展.房地产行业是最终的产品完成环节,“营改增”对房地产行业有哪些有利或负面的影响因素,如何采取有效措施来降低或消除不利影响,以降低企业的税务负担,增强房地产业的盈利能力,是本文研究的主要课题.
一、“营改增”对房地产企业成本及利润的影响
(一)对房地产企业成本的影响
在房地产全产业链中,房地产企业与建筑企业联系紧密.“营改增”后,建筑企业税负受到不同程度的影响,并对房地产企业成本产生直接影响.“营改增”后,根据增值税进项抵扣,与“营改增”前相比,建筑企业购进的原材料销项抵扣后影响了企业成本,这些成本变化将转移到房地产行业上.此外,建筑业中的人工成本在计算增值税进项时不可抵扣,建筑行业逐年上涨的人工成本将转嫁给房地产企业,增大房地产企业的运营成本.其他方面,建筑企业租赁机械设备已成常态,有形动产租赁在“营改增”后,增值税税率为17%,如果租赁企业出现不能取得抵扣的情况,租赁企业的高税负将会波及到房地产行业,从而增加房地产企业的成本.
(二)对房地产企业利润的影响
“营改增”实施的目标之一,是进一步提高企业的盈利能力,增强企业的竞争能力.我国对房地产企业的税收依赖性较大,房地产企业只有在能持续盈利下,国家的税收才能得到保障.以某房地产企业销售一住宅楼为例,销售收入为1500万元,支付土地费用130万元,前期费用15万元,建安费460万元,配套费用46万元,其他不可预见费用45万.该房企适用增值税率为11%,所有属于抵扣的进项税都可获得增值税专用.此案例“营改增”前后的利润总额为：
“营改增”前利润总额等于1500-（130+15+460+46+45）-（1500×6%）-[1500-(15+460+46+45+130）-（1500×6%）-（15+460+46+45 +130）×(10%+20%)]×30%等于562.46万元
“营改增”后利润总额等于1500/1.11-[(130+15+460+46+45）-(46+15)/(1+6%)×6%-(460+46+130)/(1+11%)×11%]-[1500/1.11 -(130+15+460+46+45)- (130+15+460+46+45)×(10%+20%)]×30% 等于599.92万元
结果显示,“营改增”后比“营改增”净利润多37.27万元,“营改增”后企业的利润总额有所增加.这是在假定“营改增”前后销售收入相同的情况下所获得的收益增加,但在实际中运作中,企业往往通过增加售价来弥补应交的增值税销项税额,如此将使企业的利润空间增大.
二、“营改增”对房地产企业税负的影响
“营改增”后,计税基数转为了价外税,对于房地产行业而言,它对土地增值税和所得税都带来了影响.
（一）“营改增”有利于房地产企业避免重复纳税
“营改增”的实施,房地产企业可通过开发成本中的建安、材料等项目的税款抵扣,有助于避免房地产企业纳税中的重复缴纳问题.避免企业重复征税,降低企业的成本,进而降低企业的税负水平,是“营改增”改革的初衷.营业税和土地增值税是房地产企业纳税的主要税种,在营改增之前,二者都属于价内税,实施营改增后,由于增值税可采取税款抵扣政策,营改增后房地产企业的税负将受到直接的影响.“营改增”后企业能避免重复课税,将能减轻房地产企业的经营压力.
(二)“营改增”后对企业税负的不利影响
从“营改增”改革试点效果看,“营改增”后一些房地产企业的税负没有实现税负降低的改革初衷,原因主要在于房地产企业“营改增”后,企业存在税款抵扣困难的问题.如人工成本这一占据较大成本的项目,如小区道路、景观维护等一些零星劳务费用,往往因其任务由小型施工队来完成,而其不属于一般纳税人不能开具增值税专用,造成企业增值税税款无法抵扣等状况,因而加重了企业的负担.此外,房地产产业链中的税负转嫁问题,对房地产企业造成不同程度的影响.在房地产企业的经营成本中,除了土地、建安和材料等成本大项目,还包括一些杂品配件、机电五金等小项目成本.这些材料的供货商往往都是私营业主、个体工商户等小规模纳税人,供货时无法提供增值税专用,使房地产企业购买的材料进项税额无法抵扣,增加了房地产企业的税负.
三、房地产业消除“营改增”不利影响因素的建议
(一)加强房地产企业财务管理基础工作
“营改增”涉及到房地产企业管理的方方面面,需要企业领导、相关人员积极应对,做好相应的谋划,以消除营改增对本企业的不利影响.首先,需要进一步强化企业的财务会计管理工作,使财务会计基础性工作更加扎实,企业内控水平不断提升.尤其要加强房地产业的会计核算水平,财务管理人员要不断提高纳税意识,加强原材料采购环节的管理,特别是工程决算的管理；在会计核算中,要做到笔笔账目有合法的原始依据,对于没有正确的,坚持不得付款,以保障会计核算的正确性.通过优化会计核算管理,降低企业的刚性成本.组织专业人员认真学习与合理利用避税方式,降低企业的税负水平.
(二)做好税收筹划降低企业税负水平
房地产企业需要进行合理的税收筹划,充分利用“营改增”政策,针对一些不可抵扣的问题,通过科学合理的税收筹划,最大限度地减少或消除因不能抵扣增加企业税负的影响.房地产企业要加强对员工的业务培训,及时了解“营改增”的相关政策,财务人员要熟悉“营改增”的要点以及征收流程,尽快适应各种税收新政策.在进行纳税筹划过程中,要正确处理上下游企业的关系,对现有上下游合作方进行梳理,建立相应的合作商档案,尽量保持与增值税一般纳税人合作,尽可能取得可抵扣的增值税专用,减轻企业的税务负担.
（三）选择适应“营改增”发展的企业经营和竞争策略
在房地产实际运作过程中,存量房在房地产企业资产中占较大的比重,由于期初库存和存量房产不能进行进项额抵扣,企业应调整相应的经营策略.通过调整开发产品结构,如开发建设精装修房等,可以在外购装饰材料、外包装饰劳务等业务上,获得增值税专用,作为进项税额抵扣,降低增值税税负,拓宽企业的盈利空间.在选择竞争策略时,对于抵扣充足、税负总体下降的企业,因其具有一定的成本优势进行开发业务.因此,房地产企业应通过合理拆分业务,对价外费用进行剥离,充分利用税法规定的税前扣除项目,最终降低税负,增强房地产企业的竞争能力.
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作者简介：崔铭伟（1982-）,男,河北平泉人；学历：硕士,中级会计师；研究方向：集团财务管理.
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参考文献：
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