论文小产权房法律地位探析，本文是小产权房类有关论文范文例文和法律地位和小产权和探析有关研究生毕业论文范文.
聂亮
（阿拉善盟委员会党校,内蒙古阿拉善盟750306）
摘 要：全国城市人口的急速增加致使当今房价迅速上升,越来越多的迫切需要住房的城市居民因负担不起高额房价,不得已将目光投向低廉且交易简单的农村小产权房.但由于法律并不承认小产权房的合法性,因此导致大量购房人的权益无法保障.本文从经济和制度两个层面分析了小产权房产生的原因,并从实证和法理两个角度论述了小产权房的违法性,最后提出解决对策,避免更多购房者的利益损失.
关键词：小产权房；法律地位；探析
中图分类号：DF0-052 文献标志码：A 文章编号：1674-9324（2016）31-0073-02
作者简介：聂亮（1978-）,男（蒙古族）,内蒙古自治区阿拉善盟阿左旗人,法学本科,讲师,研究方向：民商法.
较低的小产权房,在产生、交易方面均属违法行为,既要保证经济的快速发展,又要遵循法律制度,小产权房已成为我国在城市化建设过程中急需解决的问题.
一、小产权房的界定
(一)小产权房的概念
小产权房是相对于大产权房而言的,是一种特殊权属状态下的房屋.孙宪忠认为,小产权自古就有,它泛指一切没有获得完整所有权的房屋.在我国当前的形势下,小产权房主要是指在农村集体所有土地上建设,并向组织成员外居民销售的房屋.小产权房无法在城市房屋管理主管部门登记并取得产权证书.
(二)小产权房的特征
1.小产权房的土地使用权具有不合法性.我国土地实行公有制,分国家所有和集体所有.城市土地属国家所有,农村和城市郊区的土地,除属国家所有部分外,均属农村集体经济组织集体所有.我国对农村土地实行严格的用途管制政策,对于非农业建设,农村集体所有的土地的使用权不得出让、转让、出租,任何单位和个人在各项土地进行建设使用前,必须依法申请使用国有土地,小产权房一般建设在集体土地之上,根据我国房地一体主义的立法原则,实行房随地走和地随房走,如果将建设在集体土地上的房屋出售给本集体经济组织成员意外的其他居民,则导致土地使用权的转移,这将严重违反我国现行法律的规定.
2. 小产权房的房屋产权具有无序性和不完整性.小产权房的兴建没有经过集体规划,施工队伍和房地产开发商没有经过监督和审查,用途也没有通过国家的审核,无法从国家获得相应的房产证.因此买卖双方无需签订合同,达成口头上的一致便可完成交易,这是导致即使国家禁止小产权房的交易,但其交易依旧活跃在整个房地产交易之中的原因.
3.水平低廉,具有经济性.小产权房所用材料较劣质,无需经过程序的审核,减少了一部分成本与手续费,房价比一些大产权房低很多,甚至缴纳的费用和大产权房的首付等同.许多居民为了保障自己和家人最基本的生活需求,即使知道小产权房没有国家法律的保障,得不到法律的保护,也冒险去购买小产权房.
二、小产权房产生的原因及其法律地位分析
(一)小产权房屡禁不止,大量产生的原因
1.经济原因.随我国城市化进程飞速发展而涌向城市的务工人员,增大了房地产的刚性需求.进城务工人员和部分城市居民中,中低收入者占到一半以上,他们无力承担高额的房价,但为满足住房要求,不得已将目光转移到城郊结合地带相对低廉的小产权房,所以小产权房和商品房的悬殊推动了小产权房的产生.
2.制度原因.农村的土地属农村集体经济组织成员集体所有,农村土地直接入市存在着法律上的障碍,农村土地要想成为建设用地必须通过国家征收的方式实行土地的所有权由农村集体所有转变为国家所有才能实现,为了保护和充分利用有限的土地资源,我国实行严格的农村土地用途管制,国家对农村集体土地的征收必须是为了公共利益的需要,仅仅以居住为目的征收农村集体土地,很难说是为了公共利益的需要.所以,农村集体土地上建设的小产权房在我国现行的法律制度框架之内上市交易困难重重,这正是小产权房就是小产权房的原因.
(二)小产权房的法律地位分析
1.小产权房的社会效应.（1）积极影响.第一,在商品房的压力和供需矛盾的作用下小产权房应运而生.小产权房低廉且交易简单,能够更好地平抑房价,对促使我国房地产市场回归理性有一定的影响.第二,小产房能够吸引更多的城市居民到城乡结合部的农村,改变我国长期以来农村劳动力和人才不断外流的状况,对于提高了城乡结合地区的农村劳动力的结构和整体素质有积极影响,小产权房的建设有利于新农村建设,为农村带来新的发展机遇,加快农村的城镇化步伐和新农村建设的步伐.（2）消极影响.第一,小产权房大规模的增长会对有限的土地资源的保护和利用带来冲击.由于集体土地低廉,小产权房开发商在赚钱动机的驱使下,往往在利用集体土地时修建大量的豪华别墅、高尔夫球场等休闲设施等方法攫取更大的利润,这必将造成土地资源的巨大浪费,给我国严守18亿亩耕地红线造成了巨大的压力,也必将威胁到我国的粮食安全.第二,对现有房地产市场秩序造成冲击.相对于拥有完全产权的商品房来说,低廉的小产权房大量出现,势必会对房地产市场的正常交易秩序造成干扰.在大量的已建成的商品房卖不出去,空置的商品房存量不断增加的情况下,房地产开发企业在资金回笼方面可能就会出现问题,导致其资金链断裂,从而出现房地产开发企业倒闭等现象.这无疑会影响到我国的经济的健康发展.第三,不利于小产权房购房者权益的保护.根据我国物权法相关规定,不动产产权的享有以等级为公示方式权利,房屋登记管理部门不动产登记簿上面登记的权利人是不动产的权利人,登记为何种权利,该权利人就享有什么权利.由于小产权房由于自身不具备相关登记条件,不可能在房屋登记管理部门登记注册,这会导致购买者得不到法律的有效保护.
2.小产权房的法律地位分析.第一,我国现行法律规范不承认小产权房的合法性.《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定表明,集体土地只能由集体组织成员来使用,集体组织以外的成员必须申请使用国有土地,限制了集体土地只能用作乡（镇）村公共设施和公益事业建设的非农业建设.第六十三条明确禁止农民把集体土地转让给城市居民,限制了土地所有权的转让.小产权房是建设在集体土地之上的,法律限制了集体土地只能用于集体成员,本集体经济组织之外的成员无法使用.这些法律都足以充分说明小产权房的不合法性.第二,国家政策不承认小产权房的合法性.2010年国务院责成国土资源部、住房和城乡建设部牵头,成立专门领导小组,负责小产权房的摸底和清理工作.就小产权房问题,国务院要求：一是所有在建及在售的小产权房必须全部停建和停售.2011年11月,国土资源部、农村工作领导小组办公室、财政部、农业部联合下发《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》提出,要严格规范农村集体土地确权登记发证行为,严禁搞虚假土地登记,严禁对违法用地未经依法处理就登记发证.《意见》明确规定,“对于借户籍制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地,不得登记发证.对于不依法依规进行土地确权登记发证或登记簿规范造成严重后果的,严肃追究有关人员责任”.目前国家要求各地对农村集体土地进行确权登记发展,但是对小产权房违法用地不允许发证,小产权房不受法律保护.第三,从法理上讲,小产权房是一个关系吃饭和居住条件改善的问题,其出现本身就是居住条件的改善,但是大量产生势必挤占农业用地,如不加以限制,将会导致农业用地大量流失,不承认小产权房的合法性体现了立法者在“吃饭”问题和“改善居住条件”问题上的价值选择.
三、小产权房的处理对策
(一)严格禁止新开发建设小产权房
小产权房是在我国住房改革过程中出现的,虽有一定的合理性,但其本身就不具有合法性,所以,在出台新的政策与法律条文前,必须对新小产权房的开工建设进行严格禁止,土地管理部门等执法部门应当严格执法,以确保现行法律的有效落实,坚决遏制小产权房的泛滥的势头.
（二）针对现存的小产权房,可以采取区分购买者的情况,分类审视,核发不同的产权证书的办法解决
第一,购房者若符合国家关于经济适用房或限价房相关购买规定条件,相关部门才可核实并发放经济适用房或限价房的所有权证书.相应的,该类房屋以后的出租、转让等活动也需按照国家相关规定进行.
第二,若购房者补缴了土地出让金及相关税费,相关部门便可核实并发放一般的房屋所有权证书.该房屋也随之转为普通商品房.购房者的居住、出租、转让等活动便可自有合法,同时房屋在通过市场流通转让时也不会再受到任何限制.
第三,若该小产权房屋既不符合国家相关规定,购买者也未补缴土地出让金及相关税费,发证机关只能核发特殊房屋所有权证.持证人只能自己居住,但在未来变更房屋所有人时,应补缴这部分费用.
(三)拆除严重违法的小产权房屋
若小产权房屋已非法侵占了基本农田,使耕地遭受到破坏的,应责令拆除并恢复耕地原状.对于影响到防洪泄洪、对国防安全构成危害或对生态环境造成严重破坏的小产权房屋,也应一并拆除.
总之,小产权房是我国住房改革的特定环境及历史条件下的产物,为维护社会稳定,小产权房问题必须被积极、妥善、稳步的解决.短期可缓解城市住房压力,长期可改革我国现行土地制度中不合理的部分,完善土地制度的改革.我们要相信,随着不断的探索,法治化进程的完善,必将圆满解决小产权房问题.
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该文总结:该文是适合不知如何写法律地位和小产权和探析方面的小产权房专业大学硕士和本科毕业论文以及关于小产权房论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料.
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