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一方面, 租客声讨资本推高房租； 另一方面, 住房租赁企业也在喊冤, “ 根本不赚钱.”
刚刚过去的这个夏天,热点城市房租迅速上涨引发各方强烈关注.据中信证券数据,2018年7月以北上广深为代表的一线城市房租增速处于过去5年高位.在过去一年间,一线城市平均租金涨幅达到20%.
相较于房价,房租的上涨给刚需族带来的压力更为直接和真实.面对高歌猛进的房租,政府调控已然开启.
本轮房租上涨的原因是什么？租金水平是否过高？未来是否会继续上涨？带着这些问题,《民生周刊》记者进行了走访.
搬迁
7 月中旬, 因为房东计划卖房,钱敏敏不得不重新租房.虽然按照租约还差5个月才到期,房东也没有赔付违约金,她还是选择了接受现实.
和另外6人一起,钱敏敏在北京角门西合租了一套四居室,距地铁站差不多一公里.这套房总面积约120平方米,其中,主卧租金每月3890元,其余卧室租金约2550元,水、电、燃气、网络、*费等自行承担.此外,每年每人还需缴纳2000元的服务费.
钱敏敏所住的次卧面积为12.1平方米,房间内放置了双人床、衣柜、写字台等,客厅、厨房和卫生间都为公用,来北京工作3年,从事互联网金融工作的钱敏敏搬过4个住处,租房的位置距离市中心越来越远,从市区的劲松、潘家园、石榴庄,一直搬到角门西.
或搬到偏远区域,或与人合租,她都会努力将月租金控制在1 5 0 0 元左右.“ 即便房租每月1 5 0 0 元, 算上其他费用也超过2000元了.毕竟是租房,不想租太贵的,还是想攒钱买属于自己的房子.”
和钱敏敏情况类似,陆佳也选择了远离市中心.
过去的6 年间, 陆佳换过8个住处.“一切以便宜为核心,居住条件无所谓.”他说,“最开始住每天2 5 元的床位, 期间还住过被隔得像棺材一样的群租房.”
两年前,他从朝阳区搬到了北五环外的昌平区北七家镇白庙村.虽然位置较偏、居住环境较差,但他依然很满意,因为刚搬来时一个单间的租金仅450元.
但仅两年间, 房租就涨了3次,如今已接近翻了一倍.
推力
近两年,北京、上海等城市都在严查违法建设.对违法房源的查处,一方面减少了市场上可租赁房源的数量；另一方面,可能又会释放出一批重新租房的需求.
谈及房租上涨, 钱敏敏有着切身感受,“从西红门失火之后,北京房租上涨就开始加速,目前租金高得有点离谱了,一个卧室自己住最便宜也要每月2000元.”
“本轮房租大幅上涨是多种因素导致的.”易居研究院智库中心研究总监严跃进分析说,具体包括毕业季效应、违法房源减少、房源收储力度加大、租房需求增加、示范效应、棘轮效应（指只进不退、只涨不跌的走势——记者注）、*吃差价问题以及装修成本上涨等.
梳理国家统计局C P I 中房租指数后,资深地产研究人士李宇嘉着实吓了一跳.自2002年有统计数据以来,房租就未曾跌过,17年来指数月平均涨幅高达3 .32%.2002年以来,租金涨幅已经超过房价涨幅.
短短三四年间, 全国诞生了上千家长租公寓.除了常规原因,有着资本加持的长租公寓被指责为本轮房租上涨的主因.8 月1 7 日, 时任我爱我家副总裁胡景晖在电话会议中称,自如、蛋壳等长租公寓运营商推涨房租,资本大幅进入长租公寓是主因之一.“长租公寓爆仓的危害性不亚于P2P,2018年是长租公寓的死亡之年.”
在房租上涨中,长租公寓究竟扮演着怎样的角色？
李宇嘉的一段描述很是准确：“长租公寓向资本方阐述盈利模式时表示,只有不断变大才能在市场获得主动权、定价权、利益权.第一轮融资,抢夺市场房源,争夺红利增长潜力小区,抢夺定价权；第二轮融资,行业洗牌；第三轮融资,收获房租增长红利.”
失衡
7月,成都、广州、深圳、重庆、天津、北京、上海、杭州、南京、青岛等城市房租,分别较2 0 1 7 年同期涨幅达到3 2 . 4 % 、3 0 . 7 % 、3 0 . 5 % 、2 5 . 1 % 、23.9%、20.3%、19.2%、19%、16.3%、15.9%.
房租暴涨背景下,监管层开始出手干预.8月1 7日,北京市住建委联合相关部门集中约谈自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确提出规范住房租赁企业行为的“三不得”和“三严查”.
房租是否还会继续上涨？这无疑是租客们最关注的问题.“以北京为例,北京住宅租金回报率只有1%.即使租金再翻两番,作为房子的拥有者,仍然亏本.”关于房租上涨,地产大佬、S OHO中国董事长潘石屹也通过微博抛出了自己的观点.
租售比即租金回报率,是用房子的年租金除以房子的总价,是衡量房地产市场最综合的指标.潘石屹解释说,“正常的租金回报率应该是多少呢？应该是银行贷款利率再加1%到2%.目前,银行的贷款基准利率是5%,所以租金回报率就应该是6 % 或7%.”
和潘石屹观点类似,美房网首席分析师康辉也认为,未来租售比会进一步优化.“要么房价降,要么房租涨,这是未来的趋势.”他说,从目前的调控看,房租还会继续上涨,最终当租金回报率达到4%左右时,房价房租比例才会达到相对平衡.
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参考文献：
1、 房租凶猛 你的房租涨了吗每年第三季度,毕业季、求职季、开学季叠加,租房需求大增,房租往往会上涨 今年7月以来,在全国住房租赁市场保持整体稳定的情况下,一些城市尤其是一线城市房租明显上涨 除了毕业季带动,一线城市.
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3、 大家是否误判了：房租、滞涨和消费降级 本篇就房租上涨及未来趋势、中国是否会出现滞胀以及消费究竟是不是真的降级了这三大热点谈一些不同看法 房租应不会形成长期上涨趋势我认为,我国的租售比长期偏低的现象是很难持续下去的,因此,房租上涨其实是对租.
4、 房租暴涨的真正原因是什么？ 最近关于房租暴涨的讨论非常有价值 在房价仍然牵动公众神经的情况下,今年以来,一些城市房租的快速上涨则直接影响了很多人的生活 不完全统计,截至今年7月,部分热点城市的房租同比上涨接近20,有一些甚至达到.
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