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房价有关论文范文检索 与房价上涨!谁在说谎?方面论文范文检索

分类:硕士论文 原创主题:房价论文 发表时间: 2024-01-28

房价上涨!谁在说谎?,本文是关于房价类论文写作资料范文和谁在说谎和房价上涨方面硕士论文范文.

之前,有很多人说中国的房价违背了经济学常识,如果仔细看完下面的文章,你会发现自己受骗了.

其实,并不是房价违背了常识,而是很多人没有搞清楚现在的常识是什么?

一般来说,商品的是由供求关系决定的,供给多,跌,供给少,涨.现在房价大涨亦遵循这样的规律.

如果把房子理解成一般的商品,这种商品能生产多少主要是由土地和设计决定的,供地多了,就能盖更多的房子,设计时楼层更高,也能有更多的房子.

以上两个因素主要由谁决定?土地供给是由地方政府控制的,房子的设计是由房地产商负责的,但最后还是需要地方政府审批.

所以,已经很明白了,整个房地产市场,最后的主导者是地方政府,政府才是游戏规则的制定者,房产商和购房者只是参与方而已.

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最近多个城市房价暴涨,有些人觉得是开发商捂盘惜售,造成“万人抢房”的局面,不排除这是一个重要原因,但根本原因是土地供给太少.可能有人会问,现在很多地方政府还在依赖土地财政,为什么要减少土地供应呢?不应该是多卖土地多增加财政收入吗?

一般来讲,应该是这样,但现在地方政府也知道“捂盘惜售”的道理,凭什么开发商竞拍完土地放几年可以坐地涨价,而政府不行呢?

其实地方政府这几年土地供应量正在减少,但土地收入依然在增加,这说明啥?土地单价高了很多.

近10 年中国房地产企业土地开发情况一共包含三项指标,分别是房地产企业待开发土地面积,房地产企业购置土地面积和房地产企业土地购置费用.

按照国家统计局的统计口径,房地产企业待开发土地面积指的是经有关部门批准,通过各种方式获得土地使用权,但尚未开工建设的土地面积.

单独分析这个数据,可以发现,2008 年房地产市场低迷,开发商建房热情不高,这个数据在近10 年都是最高的,达到48161.07 万平方米.

后来,随着2009 年房地产市场复苏,待开发土地面积开始下降,但随着房地产企业购置土地面积的上升,待开发面积也相应的增加了.

再来单独看看房地产企业购置土地面积.购置土地面积最高点出现在2011 年,当时是44327.44 万平方米,之后一直呈下降趋势,尤其是2013 年开始,下降幅度较大.

到2015 年和2016 年,房地产企业购置土地面积只有最高峰时期的50%,2016 年只有22025.25 万平方米.

所以,如果要论2016 年中国房价大涨的原因,除了货币供应量增加,很大一个原因就是土地供应已经告急,在需求增加的情况下,房地产企业已经无米下锅.

2017 年,房地产开发企业土地购置面积上升到25508 万平方米,比上年增长15.8%,但是和2013 年之前相比,还是处于低位.

与以上两个数据形成鲜明对比的是,房地产企业土地购置费用近10 年一直在增长,2007 年为4873.25 亿元,2016 年已经上涨到18778.68亿元,整整翻了3.85 倍.

地价涨了,房价肯定要涨.关于这个说法,任志强有个形象的比喻,如果把房子比作面包,土地就是面粉,面粉都涨价了,面包不涨价说不过去.

不过,也有人质疑,房地产商在中国一定就不能亏本吗?从现实来说,基本上就是这样,如果面粉高于面包,地产商要不涨房价,要不先放着不开发,或者把房子建好了捂盘惜售.

现在,政府为了防止房价大涨,用“限价”的方式降房价,结果大家也看到了,万人抢房,摇号买房,购房成为少数人的权利.

从表面上看,“摇号买房”是因为新房二手房倒挂,买到就是赚到,本质上其实是土地供应量减少导致房子的有效供给减少,而多地的“人才战略”却创造了更多的需求.

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早些年,确实是因为土地财政的本质,导致了地方政府依靠卖地获取利润,这一方面拉动地方投资或者说 GDP 增长,另一方面依靠地产商来打造公共市政配套.

这些年,地方政府都在落实“房住不炒”的房地产调控总要求,不管是一线城市还是二线城市,甚至很多四线城市都出台了严厉的房地产调控政策.

本以为,地方政府要主动革自己的命,主动摆脱对土地财政的依赖,但从现实情况来看,地方政府在下一盘很大的棋.

棋谱是这样的:减少土地供应- 通过各种手段去库存(棚户区改造、人才计划等)- 房价上涨- 以更高的卖地.

这局棋的结果就是供地减少了但是土地购置费直线上升.

土地少了,开放商为了赚钱,要不涨价,要不在单位面积土地上盖更多的房子,所以出现了以下奇怪的现象.

在房地产开发企业购置土地面积从2011 年大幅下降的这几年,房屋竣工面积却在一路上涨.

所以,现在很多城市楼盘房子越盖越高,密度越来越大,只有这样,才能在土地越来越少的情况下盖越来越多的房子.

这样看来,说地方政府是房地产市场最大的受益者一点也不过分,以前靠多卖地增加财政收入还可以理解,现在卖的地少了,收入却翻了好几倍,房价不涨都难.

政府为什么对土地财政如此上瘾,而且近几年把这个制度运用的如此炉火纯青?主要还是跟地方政府债务恶化有关.

按照经济学原理,去库存的最好手段就是降价大甩卖,很多商品都是这么做的,但房子在中国是一种非常特殊的商品.

去库存,如果低价抛售的话,就会引发通缩螺旋,导致资产崩盘,进而引起企业利润减少,导致员工工资下降,从而抑制消费,引起了商品持续下跌,企业利润进一步减少.

这是一个恶性循环,这也是为什么,国家过几年就会向市场投放基础货币,可以造成一种“财富增加”的假象,消费者才愿意消费.

看看下面这个例子会更容易理解,国家为什么不敢捅破房地产泡沫.

假如你是一个社区便利店的老板,批发了很多酱油在小区里面卖,如果酱油全国统一降价,对于小区的居民来说,当然是好事.但对于你来说,就会亏钱.

亏钱了,便利店就会倒闭.如果你的便利店倒闭了,你赊账的上游经销商的应收款就收不上来,经销商也会亏钱,经销商就会破产,就没钱给还给生产酱油的厂家,厂家的应收账款要不回来,也会破产,它们从银行贷款的钱,就无法偿还.

再往下面联想,银行收不回贷款,那么银行也会亏损,也会倒闭.商业银行倒闭了,最后一道防线就是央行以及广大储户.

如果再恶化,整个社会就会出现信用崩溃,进而爆发大规模的经济危机.这就是一个完整的通缩螺旋,这个螺旋能持续的根本原因在于债务杠杆过高.

现在,中国居民的负债率已经很高了,很大一个原因是房价上涨,贷款买房成为常态,所以,一旦房价暴跌,发生债务违约,后果不堪设想.

试想,如果你开便利店,进货的时候没赊账,用的都是自己的储蓄,商品下跌,便利店亏钱了,倒闭了,经销商会受到波及吗?后面的连锁反应也不会发生.

该文总结:这是一篇大学硕士与房价本科房价毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料,关于免费教你怎么写谁在说谎和房价上涨方面论文范文.

参考文献:

1、 探究从需求角度分析房价上涨原因与控制房价的 近年来商品房交易价不断上涨,虽然国家多次采取政策调控方法,但始终未能有效的控制房价上涨 国内部分房价相关指标,已经远超于国际公认水平 房价过高对我国社会经济的发展,有着极大的影响 房地产业的发展,给城.

2、 同类资产收益率趋同定律从二三线房价上涨谈起 近期引人注目的经济热点,一个是中美贸易战达成阶段性共识,另一个是二三线城市房价大幅上涨,甚至有报道说成都7万人抢1000套房子 根据国家统计局数据,深圳已连续8个月同比下跌,北京……7个热点城市房价连.

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