论文公共租赁住房租金定价模式，本文是定价类有关毕业论文格式范文与租金和定价和租赁类毕业论文格式范文.
【摘 要】我国公租房市场的不断完善,有力地促进了“夹心层”住房问题的解决.不过,对于公共租赁住房定价问题,依然备受关注.从公租房定价影响因素分析入手,来探析当前公租房定价模式的差异性,提出按片区整体性评估为主的定价模式.
【关键词】公租房；租金定价；片区评估；模式应用
自2014年公租房、廉租房租赁型保障房并轨运行以来,其定价模式就受到广泛关注.市场、收入、成本作为公租房定价的基本要素,如果定价不合理,将导致公租房空置率居高不下.为此,本文将着重就公共租赁住房租金定价影响因素及定价模式进行探析.
1、公租房定价影响因素
纵观国内外公租房定价实践经验,其影响因素主要有市场、收入、成本三类.一是市场方面.考虑到公租房供给与需求的关系,在租金定价上要参照市场定价水平.不过,公租房作为保障性住房,其房租租金水平应该低于同期、同地段、同类型房屋的租金水平.如果高于或持平,都将导致公租房空置率升高.如果低于市场租金水平,反而诱发更多申请者,给政府财政带来过大负担.在公租房供应方面,国家对公租房建设规模的增大,使得地方政府力不从心,而引入社会资本,当公租房租金低于市场水平时,其公租房建设成本、房企利润降低,影响房企参与公租房建设的积极性.政府采用补贴方式来缓解房企建设回报率,反而变相增加了政府的负担.二是收入方面.公租房定价与申请人的收入关系紧密,国家在推进公租房建设工作中,其初衷为解决中低收入人群的住房难题,而中低收入人群,自身收入状况堪忧,如果租金定价偏高,则低收入人群缺失支付能力.显然,与国家的公租房政策相背离.如果公租房租金水平较低,也不利于国家投资回报的收回,导致社会资源滥用.三是成本方面.从公租房政策导向来看,公租房土地、建设、运营、维护成本均与政府投资有关,其定价本身要体现公益性、保障性,政府不能过高追求利润,只能通过收取少量的租金来补偿建设和运营成本.
2、现行主要公租房定价模式
对于公租房定价模式的选择,当前主要以下几种.
2.1单一因素定价模式
所谓单一因素定价模式,就是依据公租房定价主要因素,市场、收入、成本中的一项为基准,来制定租金定价模式.如市场定价模式,主要结合地区同路段、同类型房屋的租赁为基准,给予适当的折价处理.对于折价程度,一方面与政府的保障性政策有关,另一方面还要结合各地政府相关政策来制定.不过,市场定价模式也存在不足,如果市场租金过高,尽管进行了折价,但公租房租金仍然高于低收入人群的支付能力,导致空置率升高；如果市场租金过低,可能导致公租房租金更低,反而加剧了政府负担.另外,对于折价计算方法,各地经济水平差异性大,缺乏科学定量.对于成本定价模式,主要以公租房建设成本为基准,适当增加利润和税金来确定公租房租金.如在重庆、广西等地应有.该模式也存在不足,根据基准地价来定租金,土地等级差异性问题,使得区域定价缺失可参照性.以单纯收入定价,主要是从申请人的支付能力上来计价.该模式主要应用于日本,其不足为如果申请人支付能力不足,则政府负担过重.
2.2两种因素定价模式
对于两种因素定价模式,主要是综合市尝收入因素来定价.该模式既关注不同区域市场租金的变化与差异,又关注申请人的支付能力差异,根据实施分类管理,来制定不同的租金水平,实现对不同低收入人群的差异化租金管理.该模式在北京、广州、深圳、美国、新加坡等地应用,具有较广泛的定价合理性.
2.3多种因素定价模式
对于多种因素定价模式,将其相关因素进行多重综合,权衡其参照基准来制定公租房租金.该模式虽然在理论上较为合理,但缺乏可操作性.各地政府在定价中多进行定性分析,推广难度大.
3、基于片区整体评估的公租房定价模式
总体来看,无论是单一因素、双因素还是多因素定价,市场与收入作为定价参照基础具有较广泛的认可度.不过,本文所提出的片区整体评估法定价模式,以某片区为单位,参照对不同低收入人群的收入差异,引入公租房租金整体评估法,来减少人为干预,提高评估效率,促进定价模式的可持续性发展.
3.1片区定价可行性分析
对于片区评估定价模式,其前提是以某片区为基准,参照市尝申请人支付水平,对该区域公租房租金定价进行整体性评估.也就是说,对于片区定价是建立在综合评估基础上,通过筛选与论证,来最终形成定价机制.以青岛市公共租赁住房项目建设为例,该项目涉及公租房数量分别为当代广场项目34套,人和路改造项目28套,华融蓝海洋.望海项目48套区,中海蓝庭项目392套,中海寰宇天下（B地块）项目1350套、海尔世纪公馆项目2700套.综合片区定价与项目定价的优势,确保公租房福利属性和较低租金水平.
3.2片区租金评估
根据片区整体性评估思路,对相关法规、政策、时间因素进行多方计算,通过最优数据基储最优计算过程,最终达到最优定价评估结果.参照同地段房租租金标准,考虑低收入户籍家庭的支付能力,按照市国土资源和房屋管理局等部门出台的青土资房发 [2014]376号文件有关规定,确定该项目户籍承租家庭的差别化租金标准分别为：第一档为每月每建筑平方米0.75元；第二档为市场租金标准的30%；第三档为市场租金标准的50%；第四档为市场租金标准的70%.具体如下表：
从上述片区整体评估定价模式来看,兼顾了片区内市场租金,以及对不同申请人收入差异性的分类管理,规避了单纯某一定价、市场与收入综合定价的缺陷,具有科学、合理、可行性.当然,该定价模式仍有待完善的空间,特别是考虑地方经济水平、财政支付能力等因素的差异性.
结语：
公租房定价模式的研究与探索,要强调两点.一是对公租房租金的定价,要避免单纯性租金补贴的弊端,要统合政府补贴、租金减免、租金补贴券等多种方式；二是要融入相关税制调控,降低政府负担过重问题,促进公租房建设良性发展.
参考文献：
[1]林金忠,袁国龙.公租房租金的定价机制与政策研究——基于城市经济学的视角[J].广东社会科学,2014(02):5-14.
[2]陈立文,张涛,崔伟伟.公租房租金定价影响因素的评价研究[J].月刊,2016(06):7-11.
作者简介：
赵丛丛,青岛市住房保障中心,山东青岛.
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参考文献：
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