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从概念渐热到势不可挡,短短几年时间,长租公寓市场迎来风口.
2 017年,长租公寓门店增长率为4 0 % .从过去3 年数据对比来看,长租公寓发展势头迅猛：2015年增长率不足15%,2016年增长率接近35%.
那么,长租公寓缘何成为楼市中发展最快的力量？风口又因何到来？
一方面, 业外资本大量涌入.在资本加持下,房地产企业、酒店运营商、创业者等主体纷纷进入,抢滩市场.
另一方面,随着房地产市场转向,以及租购并举等利好政策的落地实施,以长租公寓为代表的品牌化、专业化的房屋租赁机构迎来发展良机.
谁在抢滩？
作为国内最早布局长租公寓的专业品牌之一,魔方公寓已有9年运营经验.目前,这家公司在北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、武汉等20个城市布局了近300家门店.
“ 魔方公寓将租户定位为月收入在8 0 0 0～2 0 0 0 0元的中层白领.目前,成熟门店平均出租率超过95%.”接受《民生周刊》记者采访时,魔方生活服务集团副总裁金喆说.
外界对长租公寓的关注始于2014年.
这一年, 小米创始人雷军旗下的顺为基金,联合联创策源向YOU+公寓投资1亿元人民币.次年,YOU+公寓再获时代地产等机构300 0万美元投资,当时估值高达2亿美元.截至目前,YOU+公寓已成功融资3次,总额度在四五亿元人民币.
外界传闻,雷军当时和YOU+团队在短短5分钟的会谈中就确定了投资意向.
接受本刊采访时,YOU+公寓创始人、董事长刘洋没有直接确认这一传闻.他回忆：“那时,YOU+公寓已经做了3年,商业模式已逐步成型,雷军对YOU+ 的‘家’文化、社区概念及运营策略、方法非常认可.”
早在2012年,刘洋就在广州设立第一家YOU+公寓,旨在为年轻人构建“遮风挡雨、有爱陪伴”的家.在此之前,他在快销品市场浸淫了十几年.对租房市场深入分析后,他认为当时是进入住房租赁市场难得的契机.
市场有其运行规律,资本的嗅觉向来是最灵敏的.虽然仍处于起步阶段,长租公寓行业却吸引着房地产商、风投机构等一众创业者.有资料显示, 全国长租公寓企业目前超过100 0家.涉足长租领域的主体主要有开发商、*机构、酒店运营者、创业者等.其中,在排名前15位的房地产商中,已有2/3以上的企业涉足租赁市场.
万亿级风口
1月16日,链家地产旗下长租公寓品牌自如宣布,获得40亿元人民币A轮融资,这刷新了国内长租公寓行业融资金额单笔之最.长租公寓之所以处于风口,很大程度上得益于租房市场巨大的潜力.此前,链家研究院发布的一份名为《租赁崛起》的研究报告显示,当前我国房屋租赁市场规模达1.1万亿元；预计到2025年,租赁市场规模将增长到2.9万亿元；而到2030年,这一数字将超过4.6万亿元.
“通过一二线城市的流动人口数量,便可预测到租赁市场存在的市场机会.目前,我国租赁人口约为1.9亿,而租赁市场规模已超万亿元.”金喆分析.
虽然我国用于租赁的住房约有1亿套,但其中超过90%为个人散户出租,品牌公寓企业总占有率低于2%.而美国、日本的租房市场机构化率分别达到30% 和8 0%.对比来看,我国住房租赁市场机构化率还处于较低程度.
除了万亿级规模的市场空间外,资本密集涌入的另一推力是各种利好政策的出台.
去年,住建部等九部门联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》,鼓励多渠道增加新建租赁住房供应,鼓励国有企业积极盘活存量房屋用于租赁、增加租赁住房有效供给等.
“ 随着租购并举制度的建立,租赁市场将会迎来一大波政策红利,这些政策红利足以支撑住房租赁市场发展.此外,国家大力鼓励发展长租项目,支持专业化、机构化住房租赁企业.所以,长租公寓会是住房租赁市场的重要组成部分.”接受本刊采访时,苏宁金融研究院特约研究员江瀚说.
盈利之困
虽然有着巨大的市场想象空间,但长租公寓目前依然面临着产品、服务能力、资本、盈利、行业规范等诸多问题.
前瞻产业研究院发布的《中国互联网+长租公寓商业模式创新与投资战略规划分析报告》显示,目前,全国长租公寓企业超过100 0家,但这些长租公寓机构的盈利能力仍然较弱,绝大部分处于亏损状态.
“目前,长租公寓市场的制约因素还比较明显,市场规范标准体系尚未建立起来,行业内还没有出现类似于支付行业那样的,由巨头引领行业发展的势头.”江瀚分析认为.
因为资金密集进入,行业市场竞争加剧.有观点认为,长租公寓行业已迎来新一轮爆发式增长和行业洗牌.
但刘洋对此并不认可.“以后一定会到达这个阶段,但我认为现在还没有真正到来,行业发展还远远没到细分时期.”
对于企业而言,无论市场如何竞争,最终比拼的仍是盈利模式及运营能力.
目前,YOU+公寓采取的是轻资产运营模式.“单纯靠租房,长租公寓利润率不高,所以努力拓展非房租领域的盈利点.通过社群导流,YOU+公寓做家文化、做社群.形象点儿说,别人做蛋糕,我们做奶油.”刘洋说.
与YOU+公寓不同,魔方公寓更专注居住本身,努力把产品做到极致.
金喆说, 魔方公寓有自己的研发中心,每年根据市场、客户需求去研发不同的产品,注重产品细节.例如,在隔音问题上,公司研发中心曾测试过十几种墙体.“目前,魔方公寓单个项目年投资回报率为15%～25%.”
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参考文献：
1、 长租公寓的资本狂热和赢利困境 目前已有超过60座城市加入楼市调控行列 购房市场进入门槛的提高,让部分置业者转而选择租房 这对于长租公寓来说,意味着新的营销机会正在到来从2015年开始,从到地方都出台了多项鼓励房屋租赁业务发展的政策.
2、 长租公寓不赚钱 “租赁住房”绝对可以成为2017年房地产最重要的关键词之一 从去年到今年初,安家融媒策划了“长租公寓”相关选题和活动,虽然那时关于长租公寓的话题还没有像.
3、 房地产企业参和长租公寓运营的生意逻辑 【摘要】为了解决城市新增人口的住房需求,国家出台一系列鼓励政策,将长租公寓推到了快速发展的风口,面对巨大的市场需求,新兴的公寓运营企业及资金实力雄厚的房地产企业均快速布局 本文就目前长租公寓常见的生意.
4、 长租公寓红和黑 长租公寓正在成为最火热的产业风口之一 今年的3月13日,保利地产首单租赁类REITs“中联前海开源一保利地产租赁住房一号第一期资产支持专项计划”正式发行,一期发行规模17 17.
5、 长租公寓江湖众生相 如果说“租赁住房”算是2017年房地产最重要的关键词之一,那么2018年一定是租赁市场从口号到落地的关键一年 从“房子是用来住的而不是用来炒的”这个定位.
6、 长租公寓变局 一波未平,一波又起8月23日一早,一个微博小群突然热闹起来 击碎平静的是一篇名为为什么中介哄抢租赁房源因为贩毒都没它来钱快的自媒体文章 文中直指,一些长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益,以&.