论文房地产行业财务报表分析方法与具体应用，本文是关于房地产行业类本科毕业论文范文跟财务报表和房地产行业和分析方法方面论文怎么写.
财务报表分析涉及的方法很多,财务报表分析涉及的指标也很多,财务报表分析的需求者和使用者更多,在三多的情况下,企业运用何种财务分析方法,分析哪些指标数据,为不同利益需求者提所需的数据,是企业财务报表分析的关键.尤其是房地产行业,涉及的开发周期长、投资主体多、债权人多、监管部门多等诸多因素,对房产行业的财务报表分析提出更高的要求,财务报表分析人员必须将大量的财务报表数据结合房地产项目开发的实际情况,分析出对企业决策有用的信息,减少企业决策的不确定性.现从房产行业财务报表分析的方法、重要性及具体应用做以阐述.
一、房地产行业财务报表分析方法概述
财务报表分析是依据企业日常编织的财务报表和内外审计报告中的数据,参考其它相关资料信息,通过灵活、系列、不同的各种分析方法,系统科学的对企业过去和现在经营业绩、财务状况、以及企业将来发展的趋势进行分析和评价的全过程.企业通过财务报表分析,使报表使用者获得有价值的信息,全面了解企业的经营状况,客观的评价企业的管理水平和经营业绩,发现企业经营管理活动中存在的问题和不足,进而有的放矢的做出各种决策,提高企业市场竞争的综合能力；可以对员工进行业绩考评,激发员工的工作积极和潜能,从而促进企业健康长远的发展.房地产企业财务报表分析因为房产行业开发周期长、资金投入大、投资回收期长等特点导致房地产企业财务报表分析不同于其它企业,所以房地产行业财务报表分析时必须考虑其行业及自身的特珠性.
二、房地产行业财务报表分析方法及其具体应用
房地产行业财务报表分析人员能否能提供真实、可靠、有价值的财务分析信息离不开合理运用财务分析方法,一般来说,房产企业财务分析方法主要有以下几种：
（一）比较分析法
比较分析法是将客观事物按照特定的指标体系进行比较,进而认识该事物的发展规律与本质,并作出正确的评价.财务报表的比较分析法,是将两个或两个以上的可比数据通过比较的方法进行对比分析,找出企业在财务状况与经营成果中存在的差异和问题.趋势分析法在财务分析中,是最常用的比较分析方法.它比较的对象是本企业的历史数据,是通过对比分析不同时期,一般为两期或连续多期财务报告中相同的数据指标,计算出该指标增加或减少的数额、幅度,通过指标变动的情况,分析出企业财务状况或经营成果变动的趋势.比较分析法主要运用于财务重要指标的比较、财务报表的比较和财务报表相关项目构成的比较.我们在使用比较分析法时,一定要注意以下问题：一是要保持计算口径的一致性,参与计算的各个对比时期的指标必须是统一的计算口径；二是要剔除掉偶然发生的业务所影响的相关数据,使我们分析出来的指标更能够反映企业正常的经营管理情况；三是要运用重要性原则,对那些变动比较明显的指标进行重点分析,分析研究影响该指标明显变动的原因,以便企业能够及时采取应对措施防范风险,确保利益最大化.
（二）比率分析法
比率分析法是通过对财务报表有关数据的各种比率进行计算,通过计算出的各种比率指标来了解企业经营成果和财务状况变动的分析法.比率指标的类型主要有构成比率、效率比率和相关比率.构成比率又可称作结构比率,是指某项财务指标的组成情况以及该项指标的数值占总数值的百分比,体现了指标部分与总体之间的关系；效率比率是指某项财务活动中所费与所得的比率,体现企业经营管理资产的能力,主要是分析投入与产出之间的关系；相关比率是将两个有一定的关联关系但又不相同的项目进行比较计算出来的比率,体现企业相关经济活动之间的关联性,例如将财务报表中的流动资产与流动负债进行对比,计算出企业某一时点的流动比率,来分析企业短期内的偿债能力.采用比率分析法时一定要注意所参与比较的项目之间要具有相关性,计算的口径要具有一致性,以及衡量的标准要具有科学性.
（三）因素分析法
因素分析法是一种定性分析法,是根据所要分析的指标来选择考虑影响该指标各相关因素,并从数值变动上来判断该因素对所分析指标的影响方向和影响辐度的一种方法.因素分析法主要包括两种：一种是连环替代法,一种是差额分析法.连环替代法是按影响该指分析指标的各个因素进行分解成多个可以计量的因素,并根据各个因素之间的相互关系,假定一个因素发生变动,其它因素不变的情况下,顺次用各个因素实际值替换标准值或计划值的方法,测算出各个因素变动对分析指标影响的程度,有利于明确相关的经济责任,提高企业的管理效率.差额分析法是连环替代法的一种简化,它是直接运用各个因素的实际值与标准值之间的差额,来计算确定各个因素对分析指标的影响幅度.采用因素分析法时,我们要注意的问题首先是因素分解必须具有相关性,其次是因素替代必须依据一定的顺序,最后是顺序替代时必须要有连环性.因此,运用因素分析法分析出的结果具有一定的假定性.
三、房地产行业财务报表分析方法的案例分析
财务报表分析为所有报告的使用者能够及时、全面的了解企业的财务状况和经营业绩,合理客观地评价企业的偿债能力、营运能力、盈利能力以及未来的发展趋势,制定出行之有效的决策,发挥着非常重要的作用.现根据房地产行业的特点,对区别于一般企业财务分析的指标做以下几点具体分析：
（一）偿债能力的分析
偿债能力是指企业某个时点用所拥有的资产偿还所欠债务的能力.企业债务按到期时间长短可以分为短期债务和长期债务,企业偿债能力分析也对应的分为短期偿债能力分析和长期偿债能力分析.房地产行业投入的资金大,开发周期长,负债率比较高,因此,房地产行业偿债能力分析尤为重要.无论短期偿债指标还是长期偿债指标的计算都受预收账款的影响,房地产行业在项目没有综合验收达到*房证条件前的销售款,无论是诚意金、定金还是分期交纳的房款一般房地产企业都是通过预收账款科目核算.预收账款贷方发生额均为预收房款,借方发生额为达到条件转到主营业务收入的房款.例如,资产负债率是指企业的负债总额占资产总额的比率.一般来说,当企业的资产负债率低于50%时,说明企业的资产来是源所有者权益,财务比较稳健；当企业资产负债率高于50%时,说明企业资产来源主要依靠企业负债,财务风险比较大.房地产行业开发产品快则2-3年,长则4-5年,导致大量的房款长期讲稿预收账款无法结转收入,大大增加了房产企业的资产负债率.有的大规模的开发项目,往往会分批,分次,滚动开发,有的企业因立项时作为一个整体项目,在会计核算时,就没有严格的按照批次分别核算,导致预收账款的借、贷方数据比较混乱,给企业偿债能力的分析带来巨大的影响,因此,房产企业在日常核算时,一定要根据企业管理的要求,详细的分类核算,同时在做房地产行业资产负债率时一定把预收账款与项目的实际情况结合起来,进行相应的调整,才能使分析出的财务指标更加准确.
（二）营运能力分析
企业营运能力主要是指企业各种资产运营、循环的效率与效益情况.一般来说,企业资金周转的速度越快,说明企业资金利用率越高,资金管理的越到位,即企业可以用相对少资金投入获得相对多的收益.企业营运能力分析主要包括：流动资产营运能力分析、固定资产营运能力分析和总资产营运能力分析,除了存货周转率指标,其它营运能力分析指标都受到销售收入影响,而房地产行业在项目没有综合验收达到*房证前,所有的收款都列入预收账款,而不是直接记入主营业务收入,因此,房地产行业在做营运能力分析时,不能单纯的从报表中取数,而要结合项目情况,合理的调增调减营业收入额.同时,各指标分母对应的数据,也要进行相应的考虑,不能单纯的只调整分子,只有全面综合的考虑相关的情况,才能使计算出的指标更符合房地产企业实际营运情况,才能够使企业的管理都,更好的掌握企业资产的情况,合理调整资产的结构,有效的使用资产.
（三）盈利能力分析
不论是企业的投资人、债权人还是经营者,都十分地关心和注重企业盈利能力.盈利能力是指企业通过投入、开发、生产、销售等一系列经营管理活动取得的利润的能力,企业只有不断获取有的利润,才能确保企业可持续的经营.企业盈利能力分析主要是通过计算分析利润分别与收入、资产、所有都权益等之的关系来反映.反映企业盈利能力主要有四项指标,分别为销售毛利率、销售净利率、总资产净利率和净资产收益率.无论那个指标都受企业利润的影响,房地产行业由于开发周期长,产品开发成本当年无法实现当年结转,计算时无法从利润表获得,只能根据项目的进展情况,人为的结转收入、成本,同时有的开发项目品类较多、有的大型项目还要分期滚动开发,这样导致一些公共成本费用需要进行分摊,分摊的方法,分摊人员的业务水平都会直接影响利润的计算,因此,房地产行业在计算该类指标时,要充分的了解项目的进展情况,做好相关成本费用的分类,保持前后一致性,合理计算房地产企业利润,确保各个分析指标的准确度和前后连贯性.
四、总结
综上所述,房地产行业由于开发周期长、资金投入大、投资回收期长等特点,其财务报表所反映的信息与企业实际经营情况往往产生较大的偏差,因此对房地产企业财务报表的分析不能完全局限于企业财务报表上的数据.提高房地企业财务分析人员的业务水平,充分了解项目开发情况,合理的核算成本费用,才能够为企业投资人、管理者和其他信息使用提供准确、可靠的分析数据,为企业的决策和发展提供有利的保障.
参考文献
[1]王一舒.地产公司财务报表分析[J].经济论谈,2011(2)：51.
[2]赵乐秀.房地产开发企业报表分析的特殊性探析[J].社会科学版,2012.26（3）：64-66.
[3]程红.房地产企业财务报表分析方法及反思[J].科技经济市场,2015(3)：142-143.
[4]周雨.万科地产财务报表分析[J].价值工程,2017(33):64-65.
汇总:本文是一篇关于财务报表和房地产行业和分析方法方面的相关大学硕士和房地产行业本科毕业论文以及相关房地产行业论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料.
参考文献：
1、 企业财务报表分析的局限性与解决方法 企业财务报表分析的局限性及解决方法研究 曹铭珺 （清远蓄能发电有限公司,广东 清远 511500） 【摘要】针对企业财务报表分析的局限性,进行了剖析,提出了相应的解决方法 从具体存在的问题角度来.
2、 房地产行业财务管理存在的问题与应对措施 宋传敏杭州远东房地产开发有限公司【摘 要】近年来,在国家政策的引导下,房地产行业实现了飞速的发展,逐渐成为影响国民经济的支柱性产业,房地产行业在社会经济中占有越来越重要的地位,面对激烈的市场竞争和国家.
3、 房地产行业财务报表分析方法 【摘 要】财务报表分析还可称之为财务分析,是对企业财务会计报告中的有关数据进行收集、汇总和整理,对企业财务报表所提供的数据进行加工、分析、比较、评价和解释 如果说,记账、编表属于会计的反映功能,那么,.
4、 防范金融行业财务风险 在当前互联网时代,市场竞争体制不断变化和发展,财务管理涉及范围非常广泛,影响着金融企业的市场投资和决策……行为 金融行业作为当前市场经济的主要力量之一,如何有效加强财务管理,成为刺激金融企业进一步发展.
5、 利率市场化对中国当前房地产行业的影响 李昂(成都市第七中学,四川成都610041)摘要利率市场化改革是我国经济体制改革进程中的关键方向和重大举措 随着我国利率市场化不断深入,与百姓生活、利益息息相关的房地产行业由于其和商业银行……金融体系.
6、 事业单位财务报表存在的问题与 【摘要】事业单位是我国市场经济的重要组成部分,近年来随着市场经济体制的完善,事业单位的财务收支状况得到广泛的关注 行政体制的改革虽然涉及到事业单位的某些体制问题,但是对事业单位中的财务方面并没有什么实.