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“长租公寓一旦爆仓,会比P2P爆雷更可怕.” 我爱我家前副总裁胡景晖的告诫犹在耳畔,杭州租房市场就传来一声惊雷.
8月20日,长租公寓品牌“鼎寓”运营商杭州鼎家网络科技公司发出通知,称公司因经营不善导致资金断裂,已停止运营.并将引入上海寓团管理公司作为旗下业务承接方,近日与相关业主和租户联系承接事宜.
8月23日晚间,寓团（上海）网络科技有限公司发布公告称,宣布接盘鼎家旗下资产,但不接盘债务和纠纷.公告中给出两种解决方案,1.业主与寓团公司在原合同上续签2年,寓团公司将一次性补偿50%~100%月租金；2.一次性补偿150%~200%月租金,并将原合同续签3~5年.
与此同时,一篇署名“紫竹张先生”的文章《为什么*哄抢租赁房源,因为贩毒都没它来钱快》在朋友圈中流传,文中称,“从目前的种种迹象看,这些长租公寓涉嫌利用法律盲区侵犯租客和房东的权益,以空手套白狼的形式套取大量贷款资金用于自身发展,把风险转移给房东和租客以及全社会,而把所有的利益留给自己.这些长租公寓,真的可能一夜爆仓,从而引发剧烈的社会动荡.”
拖延15天后人去楼空
王凌燕在杭州鼎家托管了一套50平米的两室一厅,和鼎家方面约定好,每月1号打款,“之前打款都很正常,直到7.1的时候没有收到打款,打电话催了好久终于补齐了.8.1 的时候又没收到,但是收到短信了,说财务系统有问题,过两天打,后来又发短信说资金链有问题要我们耐心等待到8.15一定打款.直到15号,我们才知道,人去楼空了.”
王凌燕的情况不是个案,据《中国房地产报》报道,目前相关涉案租客超4000人,已组建多个维权群.
有租客表示,多数租客都通过绑定一家名为“爱上街”的分期平台,通过平台向*一次性付清房租,每个月通过App返还当月房租.鼎家破产后,租客不仅没法拿回之前支付的押金,还仍需继续向分期平台还钱,而房东也无法收到后续房款.目前已有房东准备收房,绕过*,直接与房客签合同.
多位房东和租客向小犀财经表示,杭州鼎家方面在签约前并未对租房分期的相关情况及可能产生的风险进行提示.
目前可知与杭州鼎家有资金往来的网贷平台有6家,除爱上街外,还有北京玖富金控集团旗下平台美窝租房.据小犀财经了解,玖富金控旗下另一品牌悟空理财今年6月刚刚完成一笔6500万美元的D轮融资.
据猎云网报道,今年3月,杭州鼎家刚刚完成一笔由浙江筑家投资管理有限公司投资的千万级Pre-A轮融资,鼎家方面表示,本轮融资将用于分散式公寓产品的打磨、品牌和团队的建设,另外在公寓智能化管理、金融服务方面也会进行一系列的升级.
王凌燕告诉小犀财经,最近一段时间鼎家的扩张策略十分激进,在杭州市场挥着钞票大肆扫房,不知是否由于库存太多而租不出去,在往常房租高涨的7月毕业季,鼎家旗下的长租公寓纷纷打折,一般都是7~8折左右.
这一说法也得到租客洪凯（化名）的证实,“当时7月份毕业季搞活动,市场价5600元/月的房子只需要4488元/月,我是在想为什么毕业季房租还能特价,应该是有问题的.”
洪凯说,鼎家方面给出了两种解决方案：“1.解约,他们给我们打欠条,但事实上,这个欠条写的是鼎家的名义,如果要把钱要回来,只能走诉讼程序,我的房东就去解约了.2.他们说有一家上海寓团的公司来接盘,但这个公司明确表示,只接盘业务,不接盘债务.”
据第三方信息公示平台天眼查显示,杭州鼎家网络科技公司注册资本1500万元人民币,董事长兼总经理魏永锋,公司目前仍处于存续状态.此前鼎家方面发布的通稿称,杭州鼎家成立于2009年,截至2017年底已发展长租公寓超过5000间.
同时天眼查数据显示,窝团（上海）网络科技有限公司,注册资本仅为50万元人民币.据《中国房地产报》报道,有鼎家前员工表示,出来接盘的上海窝团实为换了一个壳的杭州鼎家,但从企业关联来看,双方并无联系.8月23日,小犀财经致电杭州鼎家网络科技公司董事长魏永锋,但电话无人接听.
房租变贷款,分期模式透隐忧据了解,自2014年O2O爆发以来,租房分期业务曾涌入数家公司,但仍在运营的公司有房司令、会分期、自如白条、58 月付、租了么、租房宝、盈家生活等10 余家.而趣租、丁丁白条、月租宝、住了呗、乐首付等这些租房分期平台已经悄悄地退出租房分期这个市场.
此前小犀财经曾报道,自如友家、蛋壳公寓、相寓等多家长租公寓品牌均采用租房分期的模式与租客签约.
蛋壳公寓方面曾对小犀财经表示,押一付一的分期模式是目前长租公寓互联网运营的一个普遍做法,对于租客来说,月付房租可以大大缓解打工族的租房付款压力,因此现在绝大多数蛋壳公寓的租客都自愿选择月付分期形式,目前蛋壳公寓的租客不需要支付任何利息,由蛋壳公寓补贴租客直接交付分期平台.
当房租变身贷款之后,由此带来的一系列问题也在悄然发生着改变.租客的签约,意味着以个人信用做承诺,获得了一笔租金贷款,而金融机构在签约之后,则将一年的租金全部打给*,租客每月按期缴纳的房租,实质上是分期偿还银行或金融机构借出的贷款和利息.如果*再采用分期支付的方式向房东支付租金,则意味着相当一部分体量的资金将会被*所持有,不论是继续高价收房还是投资渔利,都有了套利的空间.只要这一模式能持续下去,*便可成为庞大的资金池.反之,如果没有更多的房源可供*继续收购,那么资金链就面临着断裂的风险.
在退租或转租方面,正常签订租房合同时,租客只需与房东、*协商一致便可将房屋退租或转租,但贷模式下,合约期内的转租和退租则可能成为死结,一旦租期未满,退租或转租行为有可能变为贷款逾期,进而影响征信.
蛋壳公寓方面称,为了避免租客在不知情的情况下就签署协议,蛋壳公寓对分期付款有多种提醒告知方式,要求一线工作人员尽到告知义务、系统电子合同会自动弹出提醒文字,并通过服务体系包括电话、入住指南、App通知、微信公众号内容等多个渠道进行多次提醒和告知,确保租客在签署租房合同时是自愿选择分期还款形式并自愿签署分期合同,除非恶意拖欠房租,否则与分期平台的协议不会对租客个人征信产生任何不良影响.
专家：房东权益应让位租客权益8 月23 日,易居研究院智库中心研究总监严跃进对小犀财经表示,“此次出的杭州长租公寓项目破产现象,正好应对了此前我爱我家原高管“长租公寓爆雷”的风险警告,也说明很多长租公寓一旦涉足金融业务,基本上就会出现很多新的问题.”
严跃进说,此次破产案其实暴露了三个风险.第一、租客信用被违规使用的风险.此类租赁业务,中间加入了一层消费贷业务.所以租客表面上是每个月付租金,但其实是每个月在还此类网贷.如果业务操作稳定,本身没问题,但如果中间资金不到位,导致房东不愿意出租了,这个时候租客就会很被动.但租客是必须要偿付此类网贷的,这样就会带来很多被动的或很尴尬的地方.
第二、租金收益的监管不到位.尤其是类似公司很多都是带有网络、科技、资产管理等字眼,旗下公司鱼龙混杂,类似资金是用于收购房源还是挪作其他用途,都是面临很多不确定性.类似不确定也带来了很多风险,即一旦资金断裂或挪用,此类长租公寓背后的多米诺骨牌效应就会显现.
第三、内部管理混乱.长租公寓一旦规模做大,相关的管理就需要健全,如果内部管理层都扯皮,那么很多违规乱象就会出现.而且管理层之间有各类纠纷,也会导致房东和租户受牵连,所以一个稳定的或者说统一口径的租赁管理也是很关键的.
严跃进认为,此类事件本身也是有警示意义的,即长租公寓一旦涉足租赁贷款等业务,那么建议各地金融管理部门和互联网管理部门应该积极介入,进而使得风险变小,同时也防范各类问题扩大.
同时,也需要从此类事件中确定一个原则,即各类纠纷都不应该影响政策的租赁业务,或者说租客的权益是第一位的,而房东、网贷公司、职工等权益维护,则应该让位于承租者的权益.
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参考文献：
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