论文探究不动产登记和房屋交易管理，本文是关于登记相关专升本论文范文和房屋交易和房屋交易管理和不动产类论文范文素材.
【摘 要】随着我国社会经济不断地发展与进步,不动产登记与房屋交易管理等工作也发生了改变,结束了原有的房屋登记和交易一体化的管理模式.在这个新环境下不动产登记以及房屋交易等相关的工作,必须要有相关的法律法规作保障.不动产登记一般都是在不动产机构进行相关事宜的,目前我国不动产实施统一登记,房屋交易、产权管理等.本文主要对不动产登记与房屋交易管理进行研究,将对房屋登记与交易管理的基本模式进行分析,并探究其中的注意事项.
【关键词】不动产；房屋登记；房屋交易管理；注意事项
随着人们社会经济水平的不断提高,人们的意识也在不断地增加,当下我国不动产登记的数量一直在呈上升的趋势,但是,在房屋登记以及交易管理过程中,也有很多需要注意的事项.不动产有很多的种类,下文主要针对房屋的登记与交易管理作为研究对象,分析并了解房屋登记与交易管理之间存在的联系.现阶段,我国行政管理机构对当地的不动产登记与管理加大了重视,进行有效的管理,即方便了权利人,又提高了工作效率与质量.在一定程度上还保障了登记管理资料的安全性.
1.不动产的基本介绍
1.1 房屋登记与交易管理机构现行设置的几种模式
现阶段,我国关于房屋登记和交易管理的机构设置可以分为三种形式：
第一种形式是房屋交易管理与房屋登记能够达到完全融合在一起的状态,可以进行合并设置或者可以是合署进行工作；第二种形式是登记与交易管理中的部分职能合并成为一个部门,交易管理另外一部分的职能与其分开设置；第三种形式便是登记与房屋交易管理设置进行完全分来的模式,互不影响.
对于第一种形式,在房屋交易过程中,将部分审核管理融入进登记受理与审批中,这样就使房屋登记的相关信息与部分交易信息的内容进行融合,使之能够成为共同体,相互影响、相互作用,登记审核交易能够一口受理,大大的提高了工作效率.对于第二种形式,交易管理的部分职能与房屋登记相互融合,而所谓的部分交易管理职能是与登记联系比较大的职能进行融合,另一部分交易管理工作事宜在其他的管理部门设置,这样达不到一口受理的状态.对于第三种模式,所实行的是登记与交易管理部门分别设置在多个机构中,利用网络信息技术可以实现登记信息与交易信息共享的状况.
1.2 不动产登记基础平台建设
随着网络信息技术在不断地发展进步,我国不动产登记基础平台建设已基本完善.不动产登记信息管理基础平台大体是由数据库、地理信息系统以及不动产应用平台三部分组建的.对于平台建设的设计方面,应与实际应用相结合,打造完善的数据共享系统应用,保证各个系统的安全,做好防御措施,并可以进行修改以及扩充.在不动产登记数据方面,通过数据引擎和地理信息系统将结合,可以不受空间的限制,对相关的数据进行储存与管理.而地理信息系统平台的主要功能便是能够通过互联网的应用系统来完成不动产信息的审批、受理、交易、等工作,并能实现数据共享、查询等功能.
1.3 不动产登记中心的形式
根据我国《不动产登记暂行条例》的制定,我国已经各地区开展了不动产登记的活动,房屋登记所有的工作,登记内容、交易活动等很多形式都是在登记中心进行的.目前登记中心主要有四种形式：一是由政府成立的登记中心,这种形式的登记中心相对比较独立,不受住建与国土的管制,建立这种登记中心的形式相对比较齐全,能够包含所有机构的登记工作,以及所涉及的管理职能,这种登记中心形式的实现是需要大量的人力与物力资源,而这种形式的建设并不多,需要当地经济的支持.二是由国土局进行下设的建设,其主要的形式是通过发证平台,能过将登记信息进行传送到当地的登记中心,从而能够完成发证工作.这种登记形式,适合短时间的房屋登记,由于业务相对比较单一,投入的人力、物力较少,需要经过一定的过渡期,再慢慢发展成熟.第三种也是国土局设立的另一种形式的登记中心,这种形式的登记中心对比于上一种登记形式,登记比较复杂化,因为它的职能能够与其他登记机构相结合,使其不容易将不动产登记与其他的管理部门职能进行有效的分离.另一种国土局成立的登记职能涉及房屋登记以及林权登记,能够将登记信息进行转移,也可以将登记人员的资料进行转移.
2.与登记相关联的交易管理事项
2.1 商品房楼盘表以及网上备案合同
商品房的楼盘表在建立完成后,并经过审核,与登记相关联的事宜主要有以下几点：
1. 商品房的初始登记
商品房的初始登记界面应与商品房销售界面保持一致,这样能够快速、便捷的将商品房转移并进行登记,商品房的属性也要与销售状况界面保持一致,并要保证它们之间要有准确的联系,这样能够将对房屋的所有权其有的权力进行清晰的记录.
2. 用未经售出的商品房设置成在建工程的抵押权.此种形式的抵押权要根据所销售商品房的楼盘表以及房屋的属性特质的建立,要将房屋楼盘表进行登记,进而能够进行落地关联的后续工作,并建立起与待售商品房楼盘表中以房屋代码向符合的关系,有利于信息的传输.这样可以大大提高工作人员的效率,能够快速的将相关的抵押信息传输到待售楼盘的表中,进而能够更好的控制被抵押房屋的销售情况.
3. 提前查封
对于一些没有经过登记的预售商品房进行提前查封,进行这个过程同样也是需要建立落地并要与预售商品房的楼盘表相关联的房屋登记楼盘表,能够清楚商品房的销售状况,使提前查封工作能够顺利的进行,并将所查封的商品房信息传输到商品房楼盘表中,这样做能够有效的控制被查封的预售商品房的交易等一切变动.
4. 预售商品房登记
预售商品房要设置成预告登记一定要建立落地并且和预售商品房的楼盘表相关联的登记房屋对应的楼盘表,并能快速的调出商品房销售的相关备案信息.根据备案合同中的备案信息进行*预售商品房的预告登记或是预售商品房抵押权的登记.完成之后将登记信息传给商品房楼盘表中,目的是能够更好的控制预售商品房的合同变更或者注销情况.
5. 商品房转移登记
对于商品房所有权进行转移时,要在原始登记后,还要进行所有权转移登记,*转移登记时需要调取并审理商品房相关的登记事项与商品房销售备案的信息是否没有差异.在这个过程中,需要注意的时一旦商品房发生交易变动,要及时的将信息传送到商品房登记信息数据库中,保证商品房的交易信息能够得到及时的更新.
2.2 存量房转让以及市场准入
目前我国存量房有很多不同的取得形式,这样就促使了房屋性质也有所不同,如果是因为政策因素获得的房屋,在房屋转让时就会有一定的限制,比如房屋产权是军产的,当下还不能进行交易.以政府住房政策因素获得的优惠住宅,比如现有的经济适用房、扶持房、和政府共有产权的住宅、享受最低成本价房等,在进行房屋登记时,应准确记录相关房屋的性质,在转让时要经过上市准入方进行交易,交易过程中审批需要查看原始登记以及交易的相关材料,并记录好相关的内容.存量房在网站上进行销售时,相关的交易管理部门要根据相对应的登记信息以及交易内容进行对房源信息的核对,保证网上发布的房源真实有效、保证双方的交易安全.在发生交易变动后,应将相关的信息及时的传送到登记信息数据库.
2.3 建立个人住房信息系统
建立个人住房信息系统所涉及的内容是商品房销售备案信息、房屋所有权登记信息、存量房网上信息,是将登记信息与交易信息相结合.房屋登记信息以及房屋交易信息是个人住房信息的基础,记录个人住房信息,为之后的审核、受理提供条件,只有将房屋登记以及交易登记准确的记录到个人住房信息中,才能更好的为后期工作提供便利条件.所以,要及时的将信息传送给个人住房信息中,使住房政策能够更有效的实施.
2.4 房屋租赁管理与房屋抵押
对于房屋租赁的信息管理应要清楚房屋的所有权登记信息,并依据我国《合同法》中的相关规定,租客享有与他人同样条件并且能够优先购买的权力.在进行交易管理登记时,需要对房屋租赁的备案合同进行审核,并要提前通知租客,获得租客的书面同意书,这样才能够进行转移登记.
房屋抵押的实质是一种交易行为,在交易过程中需要进行登记才能有法律效益.将所有权的房屋进行抵押,被抵押的房产的权属清楚,没有任何限制交易的情况,在交易时,要进行是否被权力限制的核查,是否此房屋被查封、是否成为冻结资产、是否是顺应抵押、是否是公司改建的留置房,一定要将情况核查清楚,保证交易安全.
3.不动产登记制度存在的问题
我国现阶段不动产登记制度相对于来说还比较完善,但还是存在一些问题,我国现有的物权法的法律效力范围和它的有效实施受登记制度一定程度的影响.结合我国目前的现状分析当下实行的登记制度,存在以下问题：
3.1 登记机构过于分散
由于我国没有统一的不动产登记机构,导致目前没有将对完善统一的登记制度,不动产登记机构过于分散.对于房屋登记的相关体制也是过于复杂,这种复杂的房屋登记制度会产生很多严重的影响.
1. 给房屋登记人会造成极大的不便,浪费当事人的时间.
2. 登记制度达不到统一会使房、地进行分开抵押以及曹成房产重复被抵押的状况.
3. 不同机构进行负责也会使登记程序以及有效性有着一定的差异,进而导致了给正常交易程序带来阻碍的现象.
4. 因为登记机构过于分散,给交易过程中的当事人带来了极大的不便,不利于相关资料的审查,不能提供完整的信息.
5. 各个登记机构为了能够获取其中的利益,对于房屋登记呈竞争的趋势,各部门之间互相竞争,导致现存的登记制度只是走走形式.
3.2 房屋登记机构制度不完善
我国现有的登记机构在房屋所有人进行登记时,会经常出现错误、漏洞以及一些相关资料的丢失,直接导致相关的当事人造成严重的损失,而由于登记机构造成的损失他们却从不去承担任何后果.第一,登记机构在给当事人进行房屋登记时是收取一定的费用的,但是他们只是享有收费的权利,并没有对错误登记所造成的后果进行任何责任的承担以及资金的赔偿,这在一定程度上损害了当事人的合法权益,对房屋所有人是不公平的.这种不公平的现状是导致许多登记纠纷的重要因素.
3.3 登记机构的收费问题
目前我国不动产登记机构的工作都是建立在收费的基础上,如果房屋所有人去进行登记,登记机构会根据当事人所拥有的财产进行收取相对应的登记费用.这一做法,很多人都不理解.登记机构是属于国家服务型的机关,其本质是为社会服务的,对其当事人收费是没有任何依据的.
4.建立合理的登记和交易管理协调机制
4.1 登记和交易管理案件受理的问题
房屋进行转让、抵押等的登记与房屋交易管理事项受理过程大致相同,对于同一项申请的文件需要提供两份原件,并且不在同一个窗口*,当事人是先进行交易然后再进行登记,这样会导致成本很高,效率不会得到提升.如果在同一个窗口*事项,提供一份原件,就要一口受理的窗口要明确所属法律的主体.如果不动产发生审查或是登记错误,谁去承担责任,一份原件是归换交易部还是登记部.针对出现的问题,一定要进行协调处理,明确法律关系.
4.2 登记和交易信息系统重建和信息共享
登记与交易部门都应该建立完善的登记交易信息库,重新制定相关流程.通过网络数据的传输,及时更新新登记的交易信息材料,能够使双方方便管理,也能够通过数据的查询,在保证网络安全的基础下,能够使两个部门共享有关信息.并且,要保证相关的数据要建立相同的数据标准,将房屋的关系进行准确的定位.
4.3 建立健全的登记机构赔偿制度
登记机构在进行房屋登记的过程中,难免会有出错的情况,这样会导致房屋所有人造成严重的财产损失,所以要建立健全的登记机构的赔偿制度.可以制定相关的赔偿制度,对产权人造成多少的经济损失按照一定的比例进行相应的赔偿,
结语：
综上所述,我国不动产登记与房屋交易管理相关的制度应进一步进行完善,能够使产权人的经济效力能到保证,也能使双方在交易的过程中,能够得到安全的保障.应加大对不动产登记和房屋交易管理的重视,使我国不动产行业能够得到更好的发展.在对不动产登记及交易的管理方面,应从各个角度去考虑,将更好的完善我国不动产登记与交易的相关制度.
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参考文献：
1、 不动产登记档案管理的特征与作用 不动产登记档案管理的特征及作用研究许斐（山东省济宁市国土资源局任城区分局,山东 济宁 272017）摘要 不动产登记档案主要是对不动产的类型、建造、交易、登记……活动的记录、整理与保存,不动产登记.
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