论文预购商品房按揭贷款常见法律风险与防范，该文是法律风险方面有关本科论文范文和法律风险和按揭贷款和防范浅析相关本科论文范文.
（建行河南省分行,河南郑州450003）
【摘 要】近些年来,随着我国房地产市场突飞猛进的发展,各家银行大力抢占个人住房贷款业务,预购商品房按揭贷款成了各家银行的必争之地,同业竞争愈演愈烈.为提高放款效率,抢占市场,各家银行“先放款,后抵押”,并采取抵押权预告登记和阶段性保证的方式来规避正式抵押设立前的法律风险.本文拟从抵押权预告登记的法律效力入手,对具体操作中可能遇到的法律问题进行分析并提出相关建议,以最大程度的保障银行抵押权的落实.
【关键词】按揭贷款抵押权预告登记阶段性保证
预购商品房按揭贷款,是指在取得商品房预售条件及*完相关手续后,开发商将尚未建成的房屋向社会销售,购房者为向银行借款购房而将该预购房屋作为抵押标的的贷款.根据预购商品房按揭贷款业务的特点,其法律风险可分为两个阶段：一是抵押权设立之前.为提高效率、抢占市场,各家银行往往通过审批放款、见单放款等方式放款,也就是“先放款,后抵押”,此时银行多采用“抵押权预告登记+阶段性保证担保”的方式来规避法律风险,这是本文探讨的重点；二是抵押权设立之后.此时贷款风险已“由面到点”转移至各个贷款人,如发生逾期或不良,就要针对具体客户进行具体分析,采取相应法律手段来主张银行利益.
一、抵押权预告登记的法律效力及风险防范
(一)法律效力及风险
预告登记制度主要适用于以下三种情形：一是预售商品房等不动产；二是不动产买卖、抵押；三是以预购商品房设定抵押.实践中,在不动产登记部门受理过预购商品房抵押权预告登记后,银行凭借受理凭证即可提前放款,大大提高了放款效率,也满足了开发商尽快回款的需求.
预购商品房抵押登记作为一项权利保全制度,其效力主要表现在：一是“预告登记后,未经预告登记的权利人同意,处分该不动产的,不发生物权效力”{1}；二是“预告登记期间,未经预告登记的权利人书面同意,处分该不动产权利申请登记的,不动产登记机构应当不予*”{2}.根据通说,抵押权的预告登记产生冻结不动产登记薄的效力,具有抵押权顺位保障作用,可以有效保障银行正式抵押的顺利落实.但是,“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记薄时发生效力”{3},也就是说,抵押权预告登记设立后,并不能直接导致物权的变动.银行抵押权的设立要以*正式的抵押登记并记载于不动产登记薄时为标志.而且,《物权法》对抵押权预告登记转化为正式抵押登记也有具体的时间要求,“预告登记后,债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的,预告登记失效”{4}.这就要求在不动产证办妥后三个月内申请*正式抵押登记,否则预告登记失效,其所赋予的优先转为正式登记的权利不再具有优先性,更不具有基于正式登记后的优先受偿权.
(二)风险防范建议
实践中,一般将办妥房产证视做能够进行不动产登记的起始时点,未在房产证办妥后三个月内申请*他项权证可能导致抵押预告登记失效.因此,应尽快实现抵押预告登记向正式抵押登记的转化.
一是要密切关注楼盘进展及竣工情况,对开发商*大产证（房地产开发商的产权证）、*小产证（业主的房屋产权证）等关键时点进行监控,及时掌握进展情况；
二是要密切关注不动产证*情况,比如对已放款而没有领取抵押权预告登记证明的、对长时间没有借出押权预告登记证明去*不动产证的、对借出抵押权预告登记证明而长时间没有办出不动产证的情况要做好询问、督办,确保开发商积极配合履行抵押权登记事宜.
三是加强同不动产登记机关的业务沟通,在能够*正式抵押时抵押登记机关按预告登记预留通知抵押预告登记权利人,再由权利人及时督导抵押预告登记被申请人向抵押登记机关提交正式抵押登记申请,从而尽快落实银行抵押权,保障债权人银行的利益.
二、阶段性保证的法律效力及风险防范
(一)法律效力及风险
抵押权预告登记期间,为防止正式抵押*前客户逾期违约给银行造成的信贷风险,银行还要求开发商提供阶段性保证,因为此时开发商的保证担保是唯一的第二还款来源.实践中,银行通常会与开发商签订《个人住房借款最高额保证合同》,约定保证期间并开立保证金账户作为防控风险的手段,以提高贷款保障程度.作为一种制度设计,保证期间是督促债权人依法定方式积极行使债权的期间,保证期间经过,保证责任则消灭.这就要求银行审慎约定阶段性保证的保证期间,避免因保证期间经过导致债权的“脱保”；保证金作为一种金钱保,其关键在于要受到债权银行的实时监控,避免因冻结、扣划等事由“脱保”.
(二)风险防范建议
一是合理约定保证期间.为最大限度的保障银行债权利益,保证期间应为抵押登记已办妥,抵押财产的他项权证交由贷款人核对无误、收执之日.此时,银行抵押权已落实,如出现违约,银行可采取有效的法律手段维护自身合法权益.
二是明确保证金性质.保证金账户的开设作为新兴的质押担保方式,在金融机构的担保贷款中得到了普遍运用.实践中,因保证金账户内的金额往往根据开发商和银行业务量的变化而变化,且该账户开立在开发商名下,法院一般将其认定为一般的资金监管账户和扣款账户,不具有对抗第三人的效力,法院冻结、扣划银行保证金账户的情况时有发生,这样银行就面临“脱保”的困境.
针对上述情况,根据《关于适用〈中华人民共和国担保法〉若干问题的解释》第85条的规定,“债务人或者第三人将其金钱以特户、封金、保证金等形式特定化后,移交债权人占有作为债权的担保,债务人不履行债务时,债权人可以以该金钱优先受偿”,实践中,银行要完善业务操作流程,约定由客户直接将应缴付的保证金逐笔支付到银行开设的保证金专用账户,以达到法律规定的“特定化”及“转移占有”的质押担保生效要件.这样,保证金账户就享有质权的优先受偿性.
三、抵押权设立后的贷款风险
抵押权设立后,贷款风险即转移至各个独立的贷款人,如发生逾期违约就要根据借款合同具体问题具体分析.这就要求受理审核时做到履职尽责,对借款合同的完整性、一致性和合规性做好审查,以利于银行主张权益.
参考文献
{1}《物权法》第20条.
{2}《不动产登记暂行条例实施细则》第85条.
{3}《物权法》第14条.
{4}《物权法》第20条.
作者简介：丹浩杰（1988-）,男,河南焦作人,毕业于华东政法大学法律专业,硕士,经济师,现就职于建行河南省分行个人贷款中心,研究方向：个人按揭贷款、金融法律.
综上所述，该文是一篇关于法律风险和按揭贷款和防范浅析方面的法律风险论文题目、论文提纲、法律风险论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文.
参考文献：
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