论文房地产上市公司财务绩效评价，本文是关于财务绩效类在职研究生论文范文和上市公司财务和绩效评价和房地产相关学士学位论文范文.
【摘 要】本文对我国沪深两市的80家房地产上市公司的2016年的12个财务指标数据借助SPSS软件进行因子分析,从中得出样本中房地产上市公司的综合绩效排名且进行深入分析其财务绩效,分析显示我国房地产行业总体上能力尚佳,但是各企业间的行业以及地区差距比较明显,两极分化、不均衡发展等问题也逐渐凸显.并在此基础上提出了提高我国房地产企业财务绩效的若干措施和房地产行业的健康?快速发展提出合理化建议.
【关键词】房地产上市公司 财务绩效 因子分析法
房地产行业在当代社会经济生活中起着举足轻重的作用,其发展关系到人们的切身利益；同时房地产也是我国经济重要的支柱行业之一,其发展也关系到整个国民经济的发展,房地产行业的发展备受社会各界的关注.在当前国内外经济环境和外部国家政策的影响下,房地产企业受到不同程度的冲击和压力：房价偏高被国家强制性下降、供大于求导致成交量萎缩、市场开始出现分化趋势,一部分经营状况不佳的房地产企业不得不从房地产市场中退出等等.如何保持和提高自身的竞争力、改善经营绩效,房地产企业不得不更加正视自身的管理缺陷并建立有效的科学的绩效评价体系,并且从中分析自身的优势与劣势,及时提出相对应的措施和调整企业的经营战略来提升管理绩效,进而达到营业目标.因此,对房地产上市公司的财务绩效进行分析评价及针对评价结果提出的改善经营管理措施及对策在整个房地产企业发展中显得尤为重要.
一、分析方法和指标的选取
因子分析是一种多元统计方法,其基本思想是利用降维使大量的原始数据中多个信息重叠、相关性很高的指标用少数几个因子去描述它们之间的内在联系,而且这些主成分因子保留原始指标的绝大部分信息,更利于我们分析与理解[1].其基本步骤如下：数据的标准化处理→因子分析的适应性→检验构造因子变量→最大方差法正交旋转→计算因子变量得分[2].
评价指标的选择应遵循逻辑缜密、相互联系及补充的原则.财务指标直接反映了企业的经营成果,因此它是企业绩效考核的主要指标,也是整个评价指标体系的核心.本文在其他企业绩效评价研究的基础上,以数据的可获得性、全面性、可比较性等为前提,从反映财务状况的偿债能力指标、营运能力指标、投资者获利能力指标、效益指标等方面选取了12项具有代表性的指标来构建财务绩效指标评价体系[3].本文所选取的对房地产上市公司进行财务绩效分析与评价的财务指标,具体如表1：
二、房地产上市公司财务绩效实证研究
(一)样本选取
本文所选取的数据主要来源于深圳证券交易所网站和上海证券交易所网站上所公开的上市公司报表和公告.目前深沪两市房地产上市公司共有140多家,剔除台湾、香港以及数据空缺的公司共有100家,本文选取了资产规模排名前30家、中间位置的30家以及排名最后的20家总共80家房地产上市公司的2016年的财务数据来作为本次的研究样本：其中在我们选取的样本中国有企业有38家,私营企业有42家；在城市方面,本文将区分成东部、西部、中部.
(二)因子分析法下指标评价结果
1.因子分析的有效性检验.本文利用SPSS软件来进行因子分析法,通过降维程序可以方便地计算出协方差矩阵、相关系数矩阵及其特征值和特征向量,算出主成分和方差累计贡献率等[4].但是我们在对财务数据进行因子分析之前,需要检验KMO值和Bartlett球形来判断我们样本中的财务指标能否采用因子分析法.
通过SPSS软件处理结果如下表2：
从我们的检验结果中可以显示,KMO值为0.582>0.5,该检验统计量对应的Sig值即显著性概率为0.000高度显著,因此选取的样本数据适合使用因子分析法来进行分析.
2.各因子的特征值、方差贡献率和累积方差贡献率.方差贡献率是指同一公共因子对各变量所提供的方差贡献的总和,是衡量每一个公共因子的重要程度的指标.其比率越高,表示该公共因子相对所有变量的重要性程度就越大[5].本文通过利用SPSS根据其特征值大于1的因子条件来进行提取,其结果如表3：
从上表可知,总共有4个因子的特征值大于1,其方差的累计贡献率为71.652%,说明有一定的可信性,基本上可以反映整体变量的信息.
3.因子旋转.通过SPPS软件进行因子分析法所计算出来的因子载荷矩阵可以鲜明的说明各个因子对各变量的影响程度即载荷.但是初始因子载荷矩阵因子比较分散,不易理解,不能对各变量进行合理适当的经济意义上的解释,因此需要对因子进行旋转[6].本文对初始因子载荷矩阵因子采用方差最大旋转法来进行旋转,其旋转后的因子载荷矩阵如表4所示：
通过SPSS软件进行因子旋转后,使得每个因子都能根据其所代表的经济学含义来合理命名.表4结果显示,C1、C2和C3在第一个成分因子上占有较高的载荷,因此我们可以命名第一个因子为盈利因子；在第二个主成份中,C10、C11这2个指标所占的载荷较大,可以表示为发展因子；C7、C8及C9在第三个成份中具有较高的载荷,因此可以解释为企业的营运因子；而在最后一个成份中,和C6所占因子载荷量较大,因此第四个主成份综合可以命名为偿债因子.
4.计算因子得分.为了更加客观和形象地评价80家房地产上市公司的财务绩效,本文采取回归法求出因子得分,并利用SPSS软件得出成分得分系数矩阵,如表5所示：
上表为成份得分系数矩阵,通过该矩阵可以写出四个主因子得分的表达式,以此算出各公司在各因子得分值,其主成份表达式如下：
F1等于0.269*C1+0.313*C2+0.329*C3+0.01*+0.166*C5- 0.062*C6+0.017*C7-0.044*C8+0.016*C9-0.163*C10+0.164* C11+0.292*C12
F2等于0.09*C1+0.054*C2-0.127*C3+0.075*-0.174*C5+ 0.43*C6-0.006*C7+0.078*C8+0.157*C9+0.475*C10-0.029* C11-0.17*C12
F3等于-0.033*C1-0.04*C2+0.037*C3-0.152*-0.057*C5- 0.002*C6+0.5*C7+0.466*C8-0.103*C9+0.045*C10+0.069*C11+0.033*C12
F4等于0.043*C1+0.048*C2-0.124*C3+0.251*-0.108*C5-0.073 *C6+0.185*C7+0.008*C8-0.497*C9-0.05*C10+0.547*C11+0.184 *C12
根据以上四个公式计算,可以得出各个主成分得分,然后对80家房地产上市公司进行了综合排名.
(三)实证结果分析
为便于分析各个公司的盈利能力,本文将数据进行分类整理,结果表6：
1.盈利因子分析.F1反映的是房地产上市公司的盈利能力,与其经营绩效有高度紧密的关联,权重比高达27.989%,可知盈利能力是影响企业绩效的关键因素.从企业的盈利能力来看,得分为正数（超过平均水平）的公司共有46家,其余均为负数,在得分为正的46家公司当中得分超过1的有8家,其余18家得分大于0.5,整体来讲房地产上市公司的盈利能力较好,但是盈利能力突出的公司较少；其次从表中可知极差为6.149,说明房地产上市公司的盈利能力较好且行业差距较大；从地区类别来看,可以看出东部地区的房地产公司盈利能力平均得分大于中部和西部,这与东部地区人们的平均收入水平较高以及经济更发达紧密相关；从企业性质来看,私营企业的盈利能力显著高于国有企业,这与国家政策以及国家福利有关,国有企业偏重于便民,会较私营企业的更低,此外国有企业项目资金利用效率较低,成本高也是导致国有企业盈利能力低于私企的主要原因.
2.发展因子分析.从F2（发展能力）来看,有31家公司超过平均水平,其他49家公司均低于平均水平,而在得分为正的31家公司中得分超过1的有4家,得分在0.5-1之间的有6家说明房地产上市公司的发展能力一般；从地区类别来看,东部地区的房地产公司发展能力得分大于中部和西部,中部和西部的平均值均为负数；从企业性质来看：表6中私营企业的发展能力平均得分显著大于国有企业.
3.营运因子分析.从F3（营运能力）来看,得分为正数（超过平均水平）的公司共有17家,得分超过1的有2家说明房地产行业的营运能力偏差；其中最大值为8.398,最小值为-0.483,相差8.881说明房地产上市公司的发展能力行业差距较大；从地区类别来看,东部地区的房地产公司营运能力得分大于中部和西部；从企业性质来看,国有企业的营运能力平均得分为-0.158小于私营企业的营运能力的平均得分0.143,表明私营企业的营运能力显著高于国有企业.
4.偿债因子分析.从F4（偿债能力）来看,有43家公司超过平均水平,其中得分超过1的有10家公司,10家公司的得分在0.5到1之间；其中最大值为2.442,最小值为-3.481,表明房地产行业的偿债能力比较差且差距较小；从地区类别来看,东部地区的房地产公司偿债能力得分大于中部和西部,这与东部盈利能力更好以及东部经济更发达有关.从企业性质来看,国有企业的偿债能力显著高于私营企业,国有企业由于国家的支持,容易与银行进行沟通和国有背景而在贷款方面占有优势,而银行加强对私营企业的贷款控制使得私营企业吸引金融机构的投资或借款比较困难以及私营企业往往强调企业资本的绝对占有,不能容忍家族以外的人介入,它们把资本的使用运作与所有权、行政权利紧密结合在一起,产权结构体现出一定的保守性和封闭性,致使筹资渠道狭窄单一、筹集资金数量有限等,因此其偿债能力优于私营企业[7].
5.综合绩效分析.从综合得分角度看,有41家公司得分为正,得分超过1的公司只有2家,在0.5到1之间的有4家,极差为4.031,说明我国房地产行业上市公司的总体业绩水平稍差且行业差距偏大；从排序看,位居前5位的为沙河股份、华联控股、金融街、珠江控股、中国国贸,由于它们的多数公因子排名都相对靠前,因此这些公司排名在前面,综合绩效比较好,说明公司竞争实力是各个能力综合作用的结果,而不是仅仅依靠某一个能力.从地区类别来看,东部地区房地产上市公司的平均值为0.025,中部地区的平均值为-0.019,而西部地区的平均值为-0.144,东部地区和中西部地区的平均值相差较大,说明企业地区差异较为明显；从企业性质来看,私营企业的综合得分的平均值高于国有企业,这是私营企业的盈利能力、发展能力、营运能力好于国有企业所导致的.
四、结论与建议
(一)结论
分析我国80家房地产上市公司的相关情况并且结合其发展特点,可以得出如下结论:
1.行业综合绩效差异较大.综合分析绩效排名在前和绩效排名在后的房地产公司的各项情况,可以发现：房地产上市公司之间的发展差异很大,有两极分化的发展迹象.以综合绩效排名第一的沙河股份和综合绩效排名最后的新湖中宝为例,两者的综合绩效总得分为3.33和-0.62分,其差值达到了4.031.这种现象更加有力说明,在资产质量、债务风险、盈利能力、经营增长等多方面,我国的房地产上市公司的发展都存在较大差异,这种现象将会不利于我国整个房地产行业的健康可持续发展.
2.地区分布不均衡以及地区综合绩效差异大.通过对我国房地产上市公司的发展状况的实证分析,可以发现：房地产上市公司基本上分布于广东省等东部发达地区,只有小部分分布在天津、吉林等欠发达的西北部地区,这种现象说明了我国房地产上市公司的分布区域具有巨大的差异性.此外,从以上分析我们可以的出：东部的整体能力包括盈利能力、偿债能力、发展能力以及营运能力好于中西部,房地产上市公司在东部、中西部的发展不平衡而且综合绩效差异大.
3.国有企业的综合绩效整体低于私营企业.通过分析,可以得出结论：私营企业的整体综合绩效高于国有企业.虽然国有企业的偿债能力要好于私营企业,但是其盈利能力、发展能力、营运能力都低于私营企业,导致其综合绩效低于私营企业的综合绩效.这与项目资金利用效率较低、成本高,国有企业缺乏活力和激励机制不到位等问题是密不可分的.我国国民经济的支柱是国有企业,国有企业在整个房地产行业中承担着重要的角色并且发挥着举足轻重的作用.因此,只有房地产上市公司不断增强综合竞争能力并且提高自身的综合绩效才能推动我国房地产行业可持续健康发展.
(二)建议
本研究结果表明,各企业间的行业以及地区差距比较明显,而且在各种经营能力方面都比较优秀的企业很少.因此,在行业的发展方面,各上市房地产公司应该兼顾各种经营能力的协调发展,根据自身实际情况,有针对性地克服和发展薄弱方面来提高房地产公司的整体经营业绩.其建议如下：
1.缩小行业内差异.通过实证分析可以发现,我国房地产上市公司财务绩效存在着较大的差异,各公司的经营能力都有着或大或小的差异,有的盈利能力较强,有的发展能力较强,有的偿债能力较强等.企业应该根据对自身的了解对绩效做出合理的评价,了解自己的优势和劣势,在经营过程中及时调整经营管理战略,将重点放在关注房地产上市公司的盈利能力,应该注重内部各方面的协调发展,节约成本,减少投入,生产多元化有特色的产品和建设服务项目,增加盈利点；着力提高房地产上市公司的成长能力,研究市场,面向市场,树立良好的企业品牌；警惕房地产上市公司的偿债能力,适当降低负债比率,减少公司财务压力.
2.适度分散投资到中西部地区.东部地区是我国房地产上市公司的主要分布地区,少量分布在西部地区.我国经济快速发展,导致我国土地等不可再生资源出现供应紧张问题,加之东部地区的房产市场又呈现着日益饱和的状态,这就导致房地产开发商的盈利空间正在受到限制,因此,为了开辟更为广阔的盈利空间,我们有必要鼓励更多的开发商将开发的方向转移到中西部地区.
第一,降低开发的成本,以提高整体效益.房地产开发商可以充分利用中、西部地区丰富的土地资源,减少行业内的企业竞争.第二,开发投资项目适当的分散到中西部地区.房地产开发商可以借助近几年,国家的宏观经济政策都在支持中、西部地区的发展的优惠措施,来确保其经济效益的实现.
3.对国有企业进行改革.综上分析,可以得知：国有企业的综合绩效低于私营企业,其经营管理能力比私营企业的更弱.对于此状况,国有企业应进行改革来加强其经营绩效,带动我国整个房地产行业的健康有序发展.
第一,进行战略性重组.国有房地产开发企业如果负担繁重、营运困难,市场潜力大的,进行资产重组,盘活资产,主要方式有兼并、联合等.股份制房地产开发企业如果市场潜力大,可以吸收扩大投资主体范围,将房地产企业进行证券化,形成规模经济.第二,引进先进的管理机制,增强国有企业竞争力.经营状况不好国有房地产开发企业的主要问题是体制而不是机制.国有企业运行的必要条件之,一是德才兼备的领导者的良好管理.二是改革分配和人事制度,对现有的分配和人事制度进行有的改革.三是进一步扩大收入渠道,搭建融资平台,形成管理物业和开发物业的多元化发展新格局.
参考文献
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本文总结:上述文章是关于对不知道怎么写上市公司财务和绩效评价和房地产论文范文课题研究的大学硕士、财务绩效本科毕业论文财务绩效论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料.
参考文献：
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