论文刘志峰：推动房地产金融迈向新层次，本文是房地产金融方面论文范文跟刘志峰和房地产和金融相关论文范文集.
文 / 刘志峰
全国金融工作会议后,市场人士对房地产金融政策和投资走向比较关心,总体看,房地产投融资环境的确发生了一些变化.
一是把维护金融安全、防范系统性金融风险放在经济工作的重要位置；二是房地产信贷迅速增长,其规模由2007 年末的4.8 万亿元增加到2016 年末的26.7 万亿元,占国内全部贷款的比重由2007 年的18.3% 上升到2016 年后的25%,引起人们对经济“脱实向虚”的担忧；三是房地产在加快供给侧结构性改革的同时,全面展开了去杠杠、降成本、控债务、增利润、保效益；四是融资渠道收窄,监管部门强化了纪律,对房地产金融采取了分类调控,房地产企业尤其是中小房企资金更为紧张；五是房地产企业审慎投资、防范风险的意识增强,形成了“三不投”的决策氛围,即：风险高的项目不投、需求差的项目不投、高库存的城市不投；六是一二线热点城市与三四线城市的投资落差增大,资金流向热点的趋势愈加明显；七是针对房地产企业在境外的非理性投资,国家出台了限制政策.
虽然在调控和金融监管政策下,房地产速度有所放缓,但还是应该看到,面向新阶段,房地产还是有很多投资的新机遇,我把它概括为七个方面：
一、面向“好房子”.我国家庭正在由“有房住”向“住好房”转变.我们所指的“好房子”,既是长寿命、好性能、绿色低碳的高品质住房,也是能与互联网、文化教育、大健康、现代服务业深度融合的生活平台.投资以居住为主要功能的“好房子”,既能实现消费升级,也能为供给侧结构性改革做出贡献,还能推动房地产企业提高产品质量,优化老百姓的生活,同时,金融机构也能在投资“好房子”中获得利润和效益,取得品牌和口碑,是双赢的结果.
二、面向城市群.随着长三角、珠三角、京津冀城市群的日趋成熟,长江中游、成渝、中原、海西等城市群的异军突起,中国城市群的发展速度和潜力,为国内外所关注.目前,有41 家房地产企业进入2017 年民营企业500 强,其中有27 家在三大城市群.城市群正在突破行政区划概念,带动人口、产业、资金的聚集和住房的有效需求.下一步,城市群不仅是房地产供给的主战场,也是金融机构拓展投资空间、优化资本结构、取得稳定回报的良机所在.其中,有两个方面投资值得关注：一是受城市群影响的产业新城、科技教育园区、大健康园区；二是受城市群辐射和高铁、城轨交通影响的新兴城市和三四线城市.
三、面向行业整合.新阶段的房地产,已经不是传统意义的房地产.随着资源的整合、兼并重组的加快,房地产行业集中度提高、复合性增加,目前绿地、万科、恒大、万达、碧桂园进入“世界500 强”.金融产业参与房地产的并购重组和跨行业、跨区域合作,不仅能推动房地产优胜劣汰,也能在土地整合、一二级联动、处理房地产不良资产、淘汰僵尸企业方面,发挥作用.最近万科提出,今后项目开发不单纯依靠招拍挂,要进一步扩大合作获取资源,这点值得肯定.
四、面向城市更新和存量资产盘活.自2015 年城市工作会议和2016 年经济工作会议提出“城市更新”和“利用低效土地”后,这方面的工作被各个城市重视.城市更新和存量盘活是城市发展到新阶段的必然产物.例如上海,在2020 年后建设用地规模为“零增长”；在深圳,2012 年的存量用地就超过了新增用地,因此,金融机构既要助力房地产去库存,盘活闲置的商业、工业地产,也可针对城镇中的“烂尾楼”、闲置厂房、改制腾出的办公用房进行升级改造,使之成为银企双方新的合作业务.
五、面向房地产+.我这里所说的+,不单是指房地产+ 互联网,其中包括推动房地产转型升级、共享开放的各类房地产新模式、新业态,例如房地产+ 特色小镇、房地产+ 养老、房地产+ 教育、房地产+ 旅游休闲、房地产+ 社区服务等.这次房协在贵州举办企业管理创新大会,主题就是共享经济.会议结束后,我去万峰林等项目考察,看到乡村民宿等共享项目发展得很快,改变了贵州的落后面貌.这些项目有特色、有差异,值得金融机构参与投资.
六、面向专业细分市场.房地产企业发展到更高的级别,就是专业化.银企双方既要注重供给创新、提供优质需求,也要学会专业细分.现在新业态很多,但也不能跟风,什么项目都往一个筐子里装,要做好市场调研,因地制宜发展专业化地产.例如,深圳常住人口平均年龄为32.5 岁,是全国最年轻的城市,每10 个人中就有1 个人在创业,大多数是年轻人,像这样年轻的创业城市,不发展住房租赁市场,城市怎么发展？再如山东,是全国老年人口最多的省份,2016 年底,全省老年人口达2057 万人,占山东总人口的20.68%.这样的省份如果不发展养老地产,势必会造成房地产的结构失衡.所以,房地产市场也是细分的,不能一个产品上来,大家都去做；一个业态面世,大家都去跟.
七、面向租赁市场.强化租售并举,将“租”与“售”列为同等位置,加快发展住房租赁市场,既是党、国务院的重大部署,也是房地产长效机制的一部分.截至目前,国家12个首批开展住房租赁试点城市,已经有9 个城市公布了实施方案.这些方案中,既有“租售同权”的政策探索,也有投融资、建设、运营管理的具体措施,这给发展长租公寓、商改租、工改租项目提供了大好的发展空间,希望金融机构抓住机遇与房地产企业进行合作.
（作者系中国房地产业协会会长、住建部原副部长.）
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参考文献：
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