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分类:硕士论文 原创主题:房地产行业论文 发表时间: 2021-05-13

徐州市房地产行业现状与前景简析,该文是关于房地产行业方面硕士毕业论文范文和房地产行业和前景简析和徐州市类论文范文数据库.

摘 要:基于对徐州市城市基本情况、近年来城市发展状况、房地产市场概况、土地市场概况进行数据统计与分析,研究表明,徐州交通枢纽优势明显,但城镇化率水平较低,人均GDP、人居居住面积在省内排名一般但发展空间较大;近年来房地产市场发展势头强劲,商品房供应潜在不足,市场需求度节节攀高;城市经营性用地供给量、成交量与均大幅上涨,房地产经济助推城市发展,在一段时间内房地产市场会稳健发展.

关键词:徐州 房地产 现状和前景

中图分类号:F293.3

文献标识码:A

文章编号:1004-4914(2018)10-230-03

  一、城市基本情况

  (一)基本概况

  徐州市位于江苏西北部,为中国历史文化名城,古代九州之一,古称彭城.苏鲁豫皖四省接壤处,近代工程机械生产研发基地,重要煤炭产地,华东地区的电力基地,苏北最大城市.

历史人文方面.徐州是华夏九州之一,拥有5000多年的文明史和2600多年的建城史,两汉文化的发源地,南北文化的交融、集萃之地.徐州市名胜古迹众多,为中国历史文化名城,景观资源丰富.

  科教重地方面.徐州是江苏省科教第二城,拥有14所大学、31家独立科研院所高校,数量和规模居全国地级市前列、淮海经济区首位.国家重点学科数量位居江苏省第二位.

  自然资源方面.徐州是资源富集且组合条件优越的地区之一.煤、铁、钛、石灰石、大理石、石英石等30多种矿产储量大、品位高,是江苏省重要的能源基地.

  风景名胜方面.徐州拥有徐州云龙湖旅游集聚区、徐州贾汪旅游集聚区两大集聚区产业资源.

  产业资源方面.徐州是全国重要的老工业基地、国家新型工业化装备制造产业示范基地、国家新能源产业基地,工业门类齐全、产业基础雄厚.

  (二)行政区划

  徐州市境总面积11258平方千米,市区面积3037平方千米,市区(不包含铜山、贾汪区)常住人口138.76万;徐州市区由5区组成(云龙、鼓楼、泉山、铜山、贾汪),其中云龙、鼓楼、泉山三区为市中心区域,下辖2市(新沂、邳州),3县(丰县、沛县、睢宁县).

  (三)产业发展

  徐州拥有6个国家级产业园区,随着国务院批复淮海经济区中心城市的确立,徐州经济发展迎来新的机遇,为区域经济的拉升,以及人口的导入提供强大动力.

(四)城市规划

  徐州市位于苏、鲁、豫、皖四省交界,是苏北最大城市,中国第二大铁路枢纽城市,核心发展规划明确:“一带一路”重要节点城市+淮海经济区中心城市+东陇海经济带核心增长城市+徐州都市圈核心城市.

  以“一区、一轴、一带”(“一区”徐州都市区作为核心发展主体;“一轴”东陇海城镇聚合轴,作为核心增长极城市;“一带”是指大运河—黄河故道城乡统筹发展带)为城镇空间总体格局发展,市区为重点发展核心.重点打造淮海经济区“4个中心”:经济中心、商贸物流中心、金融服务中心、科教中心.重点建设发展“5个城市”:淮海经济区中心城市、全国老工业基地振兴示范城市、“一带一路”重要节点城市、全国重要的综合交通枢纽城市、宜居宜业的民生幸福城市.

国家层面:“一带一路”、淮海经济区、全国重要交通枢纽城市,多重国家战略叠加,为徐州发展提供更加丰富的资源,多省市协同、快速崛起之势已然形成.

江苏省:沿东陇海经济带,徐州作为核心增长极城市,快速融入多重战略发展格局中,成为重要发展极核,受到各个层面的支持重视,引擎城市地位奠定.

区域层面:徐州都市圈规划,作为核心城市,借助国家级战略规划,迎来飞跃发展机遇,城市将进入快速裂变期,发展路径、发展格局更加明确.

  二、城市发展情况

  (一)GDP及在江苏省的地位

  苏北第一大经济强市,经济总产值占南京一半,增速10%左右;近年随着矿产等支柱行业的衰退进入下行周期,整体增长率出现逐年下滑趋势.

  徐州GDP近三年平均增长率在9%左右徘徊,虽然近年来有所下降,总量不断增加;2017年实际GDP为6606亿元,位列江苏省第六位.

人均GDP全省较落后,城市整体富裕水平较低,人均产值低,生产力相对落后.作为苏北首席经济体,庞大的人口基数导致了徐州的人均GDP排名靠后,城市平均富裕水平较低.

  (二)人均居住建筑面积逐步上升,但在江苏省仅高于南京市,发展空间较大

  徐州市人均居住面积逐年上升,可以看出未来徐州市房地产发展空间较大,人均建筑面积属于舒适阶段,客观反映出徐州经济水平在逐渐提高.

徐州市城镇人均居住面积在江苏省仅高于南京市,居住条件改善要求较为迫切,房地产发展空间较大.

  (三)城镇化率仍处于较低水平

  2017年徐州市区城镇化率64%,处于江苏省相对落后地位,城镇化率在稳步增长,为房地产市场带来发展空间.

(四)人口稳步增长,对周边地区人口吸附能力不断增强

2012-2017年徐州市人口自然增长率均较为稳定,常住人口增长率一直在增加,加之二胎政策全面放开,未来徐州属于人口增长型城市.

徐州辐射下辖市及郊县的同时,持续吸附周边城市:连云港、东海、宿迁、泗洪、苏州、淮北、砀山、枣庄等市县人口流入.

  徐州在周边向内吸附与持续输出的状态中,达到动态平衡,并在此基础上吸附人口大于输送人口,徐州市区人口缓慢持续增长.人口的持续增长将为房地产业发展提供稳定需求.

  从人口结构看,2017年徐州市0-14岁年龄175.30万人,占常住人口的20.00%,居全省前列,城市年轻化,更具活力,理论购房需求旺盛.

  (五)交通便利,铁路枢纽地位无可替代,高速公路里程较长,城市轨道建设稳步开展

  徐州历来是中国重要的交通枢纽城市,其城市发展规划也将其城市性质之一定义为全国综合通主枢纽.其对外交通发达,为城市经济的腾飞和城市能级的提升提供了重要的支撑.徐州市是全国第二大铁路枢纽,市域基本形成“三纵一横两联”干线铁路网,融入京、沪3小时交通圈,至济南1小时10分钟;与一二线城市连通性增强,与周边城市通达性强.

  徐州高速公路总里程居全省第三位,至重点城市时间在8h之内,城际连通性强;至苏北、鲁南及皖西部分城市时间成本在2h之内,徐州都市圈2小时交通基础成型.

  徐州城市基础建设将进入建设高峰期,目前已规划11条地铁,其中1、2、3号线一期在建,1号线预计2019年9月运营,2号线3号线预计2020年12月运营,未来规划四条有轨电车.未来11条轨道交通共有323公里,177座车站其中换乘站31座,包含2座三线换乘站.

地铁建设对房价增长具有促进效应,地铁的里程增加和城市房价的增长成正比,徐州自2014年开始建设地铁,地铁沿线楼盘房价进入高速增长期.地铁建设也使徐州市市区版图扩大,对周边区域人口吸附能力增强.

  三、房地产市场情况

  自2016年年底开始,徐州市场便展现发力之态.2017年,全国一二线城市调控力度进一步增强,周边大量投资客涌入徐州,拉动徐州房价大幅上涨,恐慌性购房一度弥漫在徐州市场,多种因素作用下,2017年市场火热异常.2018年,徐州房地产市场火爆之势持续,商品房成交不断攀升.

  (一)商品房与住宅成交量不断增长,屡攀高峰,呈现出量价齐飞的态势

从全国范围来看,2018年3月徐州市住宅市场增幅也处于前列.3月同比指数为110,仅次于沈阳、哈尔滨、大连等8个城市,在全国70个大中城市中排名第九.

  (二)商品房供应量不断增加,但商品房供求比下降明显,库存去化较快,商品房供应潜在不足

从2015年开始,徐州市区商品房和商品住宅供求一直呈供不应求的走势,市场需求度较高.2018年3月徐州市新增商品住宅面积12.03万平方米,住宅成交面积32.3万平方米,当月供求比为0.37,月度供应量远低于需求量.

  截至2018年3月,徐州市市区商品房可售存量为307.95万平方米,商品住宅可售面积为161.19万平方米.而2018年一季度徐州市商品房销售面积为139.43万平方米,商品住宅销售面积为113.07平方米,存量住宅不足4个月的销售量.库存严重不足.

  (三)各大房企纷纷布局徐州市场,市场竞争加剧

  对于火热的徐州市场,开发商都选择各种方式进入,有的在土拍中杀出一条血路,有的选择收购的方式曲折入徐,还有的与其他在徐的开发商联合开发,进行战略部署.不论何种方式,徐州的房地产市场都吸引着大批的新房企的目光.2018年3月发布的中国房地产企业综合实力百强名单中,综合实力排名前十名的房企,除中国海外发展有限公司和华夏幸福之外,其余8家均已经进驻徐州.

  目前,品牌房企已占据了徐州绝大多数的市场,各大房企之间的竞争也将进一步加剧,说明国内主要品牌开发商看好徐州房地产的发展前景,同时也在客观上会促进徐州市房地产市场发展愈加有序、规范.

  四、土地市场情况

  (一)经营性用地供给量与成交量均大幅增加

  2017年徐州市区共计划出让地块565幅,最终71宗流拍,5宗开拍前终止出让(含一宗仅通告未挂牌地块),共成功出让489幅地块,总成交面积约2023.87万方,总成交金额达341.6亿元,成交平均地价约1687.86元/m2.

  2017年徐州市经营性用地供应283万平方米,同比2016年供应量上涨87.42%,年度经营性用地共计成交288万平方米,同比上涨174.29%,土地供求呈大幅度上涨走势.2018年,徐州市经营性用地延续了2017年的火热,一季度经营性用地共计成交147.6万平方米,已超2017年的一半.

(二)经营性用地成交大幅上涨,地王频出

经过2016年房地产库存量的减少,为均衡市场需求,加大经营性用地的释量,各大房企纷纷进驻徐州市场,促进了经营性用地的成交,提升了地块价值.2017年地价为历年最高,均价400万元/亩,同比2016年地价上涨41.34%,地价呈上行态势.

  2017年以来徐州土(下转第237页)(上接第231页)地市场大热,2月孟庄1号地块溢价75.75%成交,4月中梁拍下铜山2017-6号地块,溢价率189%.进入红5月,欣欣路地块历经765轮竞拍,被上海泓喆房地产开发有限公司(华润)以216730万元的收入囊中,溢价率高达241%,楼面价为7186元/m2,该地块成为2017年度的年终地王.9月21日,恒大与贾汪区政府签约,建设潘安湖生态文化旅游小镇项目,10月16日就一口气拿下潘安湖周边12宗地,此后又陆续拿下6宗地块,最终2017年在贾汪斩获18宗地,总成交面积超174万方,总成交额达23.93亿元.

  随着拿地难度及要求的逐渐升级,小开发企业更无立足之地,大品牌开发商也将更加谨慎,未来市场更加规范化.

  进入4月,徐州市市本级土地市场战火重燃,徐州市国土资源局累计推出16宗各类用地,合计139.67万平方米,土地起拍价和保证金合计达82.31亿元.其中,位于昆仑大道以北、太行路以南的2018-20号地块和位于和平路北、三环东路东的2018-31地块,在土地出让起始价上,先后两次刷新了徐州市的历史记录.

五、结论

  在政策方面,徐州市近期三项利好叠加,发展前景预期向好.三项利好分别是:在国家层面认定徐州市是淮海经济区的核心城市;习总书记在十九大后的第一次地方视察选择徐州市;江苏省政府将徐州市确定为”1+3”独立功能区,并专门出台了各项扶持政策.良好的发展预期推高了徐州市房价,购销两旺的局面将长期存在,介入徐州房地产市场风险小,收益大.

  在房地产经济方面,从房地产开发投资到房地产生产,再到房地产消费,徐州市本地金融体系较为健全.首先,有较为完善的房地产融资模式,如住房抵押贷款制度、股市和债市融资、房地产信托基金等;其次,徐州各金融机构均在拓宽房地产直接融资渠道,可以实现资金来源的多元化,以减少对传统信贷的过度依赖,从而降低房地产金融的非结构性风险.

  总体来看,近几年,徐州市的房地产经济在整个城市的经济发展中的作用日益彰显,结合徐州交通枢纽的特定优势,及人口稳定增长的态势而言,徐州房地产市场在一段时间内会稳健良性的发展.

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  (作者单位:中国民生银行徐州分行 江苏徐州 221000)(责编:纪毅)

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参考文献:

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