论文房产税改革对房价影响分析以沪渝试点为例，本文是关于房产税改革方面论文怎么撰写和房产税和房价影响分析和改革相关论文例文.
【摘 要】当前房产税主要集中在房地产开发及转让环节,占有环节税种较少,房产税改革的方向主要是增加持有环节的税负,从而达到抑制房价过快上涨等目的.本文通过上海和重庆两大城市的实证研究,探讨房产税（持有环节）对房价影响的实际情况以及原因.研究可得：房产税对上海的住宅市场,尤其是别墅市场的房价具有短暂的调整作用,但影响时间不足一年；对重庆的住宅市场的影响相对很小,对于别墅市场的影响也不显著.
【关键词】房产税改革；沪渝政策；房价影响
1、研究背景
2011 年,我国在上海和重庆两地开展了房产税改革试点工作；2013 年,国家发改委和财务部也在上提出对试点地区扩容的建议；2017 年1 月,国务院印发了《关于创新政府配置资源方式的指导意见》,其中明确提到“支持各地区在房产税、养老和医疗保障等方面探索创新”,可见房产税已然成为近年来政府及百姓关注的话题.“房地产税”指一切与房地产经济过程有关的税,包括房地产业营业税、土地增值税、房产税、契税、印花税等.“房产税”是以房屋未征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的一种财产税.这就意味着,房产税是房地产税的组成部分,主要是针对房屋持有环节征收的税,本文所研究的税种为“房产税”.
其实在发达国家,房产税的制度设置及征收已经相对成熟,而我国仍处于试点阶段,2011年1 月,上海和重庆成为我国首批房产税改革试点城市.经过五年多的试行,不少学者也对房产税的运营效果进行了评估.理论研究方面,绝大部分研究表明,房产税对城市房价过快增长的抑制作用并不显著[1].王敏等通过长期动态分析模型,研究得出房产税能在短期内降低房价,但未必能降低长期的房价,因此,基于降低房价目的而出台房产税政策需要谨慎,或者考虑将房产税与其他政策配套[2].在实证研究方面,由于持有环节的房产税在我国尚未普及,我国目前仅在上海和重庆两地开展了房产税改革试点工作.经过5 年多的试行,一些学者也对两个城市的房产税的运营效果进行了评估,但是研究结果具有一定的差异：绝大部分研究表明,房产税对城市房价过快增长的抑制作用并不显著.譬如,郭晟豪通过社会项目评估方法得出,房产税对于房价的绝对水平、环比涨跌还是历史同期的同比涨跌的控制作用都非常有限[3].黄志明以上海和重庆房产税改革为背景,对相关城市进行数据分析,研究得出房产税对房价上涨并未有显著作用,并对其原因进行分析[1].但也有学者提出,房产税甚至还有抬升房价作用,譬如,柴国俊等基于2008 至2013 年上海和南京、重庆和成都两组城市的数据,通过事件分析方法得出,房产税对住房有显著的提升作用,但随着时间推移影响会减弱[4].于洋通过税负归宿理论分析了房产税改制对房价的影响.研究表明房产税改革能在短期内控制房价,但从长远看来可能会抬高房价[5].本文将着眼于持有环节的房产税改革,通过上海和重庆两大城市的实证研究,探讨房产税（持有环节）对房价影响的实际情况以及原因分析,从而为房产税在征税范围、课税对象、计税依据方面的改革提供建议.
2、我国房产税发展现状
2.1“十九大”对房产税改革影响分析
在房产税改革方面,财政部在《党的十九大报告辅导 读本》中提出,明确未来房产税将按照房屋评估值征收.要按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房产税立法和实施.对工商业房地产和个人住房按照评估值征收房产税,适当降低建设、交易环节税费负担,逐步建立完善的现代房产税制度.其中“立法先行”就是在税收法定原则下,先立法后征收,这就意味着,房产税作为长效调控机制的重要内容之一,要经过全国人大立法才有实施的根基,据悉可能最快2018 年有可能对房产税立法,进而择机出台房产税.“充分授权”是指给地方政府充分授权,让地方根据实际情况来决定具体实施方案,包括在授权范围内选择具体开征时间、适用税率、征收对象,从而有利于房产税平稳落地.“分布推进”是指房产税的征收,可能采取先城市后乡镇、先市民后农民、先企业后个人策略逐步实施.此外,也有学者认为目前已找到征收房产税的合理理由：每年征收房产税,是为了未来土地使用权到期后自动续期的预交费用.由此可见,“十九大”后,房产税的征收可能将快速落地.
2.2 我国房产税改革内容及实施现状
2011 年6 月,国家发展改革委发布了《关于2010 年深化经济体制改革重点工作的意见》,提出要逐步推进房产税改革.随后,上海于重庆在2011 年1 月28 日作为试点,对个人住房征收房产税,具体征收方法由当地省份人民政府制定.一时间,房产税改革被推向风口浪尖,引起社会的广泛关注.从两个试点城市的制定办法细则来看,在课税目的、课税对象等上有异曲同工之处,但细节设置上仍有一定差异.
2.2.1 上海个人住房房产税征收办法概述
根据《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》规定,上海房产税的征收对象为本市居民家庭在本市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非本市居民家庭在本市新购的住房.计税依据参照应税住房的房地产市场确定的评估值,评估值按规定周期进行重估.试点初期,暂以应税住房的市场交易作为计税依据.税率为房产税暂按应税住房市场交易的70% 计算缴纳.适用税率暂定为0.6%.应税住房每平方米市场交易低于本市上年度新建商品住房平均销售2 倍（含2 倍）的,税率暂减为0.4%.上海房产税的计算公式为：应纳税额等于 应税面积*新购房单价*70%* 税率.同时对减免对象进行了规定,本市居民家庭的免税住房面积为60 平米,人均超过60 平方米的,对属新购住房超出部分的面积,征收房产税；本市居民家庭在新购一套住房后的一年内出售该居民家庭原有唯一住房的,房产税可予以退还.
2.2.2 重庆个人住房房产税征收办法概述
根据2011 年1 月《重庆市关于开展对部分个人住房征收房产税改革试点的暂行办法》和《重庆市个人住房房产税征收管理实施细则》.试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）.征收对象为个人拥有的独栋商品住宅,个人新购的高档住房,在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的首套及以上的普通住房.计税依据为房产交易价,待条件成熟时按房产评估值征税.税率设置为：独栋商品住宅和高档住房建筑面积交易单价达到上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3 倍以下的住房,税率为0.5%；3 倍（含）至4 倍的,税率为1%；4 倍（含）以上的税率为1.2%.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房,税率为0.5%.因此应纳税额等于 应税建筑面积× 建筑面积交易单价× 税率.免税规定为：纳税人在本办法施行前拥有的独栋商品住宅,免税面积为180 平方米；新购的独栋商品住宅、高档住房,免税面积为100 平方米.在重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人的应税住房均不扣除免税面积.2017 年,重庆对房产税规定了修正,主要为对重庆市同时无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套征收房产税调整为新购首套及以上的普通住房就征收房产税.同时对纳税期限、不缴纳罚款等进行了更加严格的规定.其主要目的是遏制外地人在重庆炒房,以及提升房产税的收缴率.
2.3 房产税改革效果分析
上海和重庆的房产税已经推进了6 年多,一些学者对其效果进行了探讨.整体来说,大家都肯定了房产税改革是财税制度的一大进步,毕竟国内原有的房产税主要是开发环节征税,对于持有环节征收一直尚未有实践经验,因此两地试点在征收范围、计税依据、税率设置和免税范围等进行了尝试.当然,更多的学者认为,当前的房产税制度设置仍有诸多缺陷,主要有如下问题[6-8]：
首先,房产税立法、房屋类型复杂,计税依据评估、税负确定以及征收监管等问题,需要相应采取措施加以解决.譬如征税设置受到质疑.譬如征税对象和减免标准违背税收公平原则.根据税收公平原则,户籍和无户籍居民只要在市内购房,其房产均可向后地方公众服务,因此在承担房产税税额上应采用统一标准,而且应该按照纳税人的纳税能力而量能课税.重庆对于普通住房只有对同时无户籍、无企业、无工作的个人新购的第二套征收,上海对非居民家庭在上海市新购的住房征税,且不享有人均60 平米的免税优惠.第二,纳税收入较小,自房产税开征以来,2012 年重庆房产税收入仅占契税的1.18%.同时征收范围也很有限.房产税加大房产的占有成本,减少投资和投机性买房的把收入预期来调整房产市场.没有明确本事行政区域内的集体所有制土地上的房屋是否包含在内,同样存在模糊空间.这和房屋信息登记体系有关,与房地产市场的迅速发展相比,房产市场信息化建设却发展缓慢.目前,全国还没有一个系统的房地产信息共享系统,这就增大了认定二套房方面的难度,对房产税征收十分不利,因此迫切需要建立一个系统的房地产信息共享系统,统一管理,便于开展房产税征收工作.第三,征税对象过窄.沪、渝两市房产税的征税对象仅涉及新购商品房和少量存量房（独栋别墅和高档商品房）,税基过窄,不符合宽税基的税改原则,且不含农村住房,当然,这与沪、两市的居要是城市居民有关.
3、房产税对房价影响分析—— 以沪渝为例
3.1 上海房产税对房价影响分析
3.1.1 房产税对上海普通住宅及别墅房价影响分析
从图1 和图2 可见,2008 年之后,上海住宅呈快速上涨之势,2008年全市住房均价为1.36 万元/ 平米,2017 年已上涨至4.76 万元/ 平米,不到10 年时间, 房价已为原来的3.6 倍.在上海房产税实施元年,整体房价有小幅回落,尤其在政策颁布后的1 年里,房价由原来的2.25 万元/平米下降至2.23 万元/ 平米.但2012 年底,整体房价呈快速攀升之势,尤其是2015 年后,房价涨势十分迅猛.
从图3 和图4 可见,对于上海别墅市场,房产税颁布后,也有1 年多的调整周期,且跌幅更加明显,2011 年别墅房价为3.12 万元/平米,2012 年跌落至2.65 万元/ 平米,下降了15%,但2013 年之后,也呈快速上涨之势.
由此可见,如单纯从房价走势来看,房产税政策实施之后,上海住宅尤其是别墅市场房价确实有一定的调整时间,但2013 年之后基本呈现飞速上涨态势.但是,上海房产税出台前夕,2011 年1 月26 日,国务院颁发了新国八条,其中的对限购、限贷等进行了一系列的调控政策,上海分房产税改革方案涵盖的征收人群与其中的限购现代人群重合率很高,因此也无法直接表明12 年一年的短暂调整主要受房产税政策的影响.通过对从业多年的业内营销负责人及相关研究专家的访谈可得,2011 年的限购限贷当时确实影响了上海购房者的购房资格,从而导致市场需求量降低,市场开始低迷,而其他客户也开始持观望情绪,从而在短期内对上海的房价起到一定抑制作用.不少业内的营销人士也表示,上海当时的房产税政策确实给部分高端客户及投资客造成一定的影响,但是随着房价的快速走高,房产税的税负已远小于房价上涨带来了的收益,因此房产税的影响降到非常低.
3.1.2 房产税对上海不同区县房价影响分析
2011 年上海房产税出台后,2012 年全市住宅市场的房价有了一定程度的下跌,但不同区域的变化程度也呈现不同差异.由表1 可见,上海市区的长宁、卢湾、静安、黄埔等10 个区中,有9 个区的房价在2012 年出现下跌,尤其是卢湾区和虹口区,下跌幅度分别高达26.88% 和26.01%.相对而言,郊区的青浦、松江、奉贤等9 个区中,虽然有7 个区的房价也出现下跌,但跌幅基本在10% 以内,而远郊的崇明县,房价甚至出现了大幅上涨,涨幅为18.33%.这意味着,市区的住宅市场对房产税更加敏感,这可能由于上海的房产税主要针对多套房所有者,且估价依据为住房市场交易,市区的房价水平一般为郊区的2~3 倍,因此需要购买者需要缴纳更高金额的税额,因此影响更为明显.
然而,到2013 年,在地王频现的力推下,在整体货币政策和金融政策的影响下,全国各地的投资者又频频在上海投资买房,加上人口快速流入的刚性需求,上海的房价再次上扬,呈快速上升之势.然后,不同区县的房价变化情况也呈现了一定差异,其中,长宁、闸北和奉贤三个区呈现快速上涨,增福分别为22.06%、15.78%和17.57%,黄埔、虹口、徐汇三个区的房价仍然处于下跌态势.整体来说,市区区域的房价反弹速度较慢,而郊区的9 个区县全部处于快速上升态势.这可能再次验证了,郊区住宅市场对房产税的敏感度相对较低,郊区的住宅标的较小,因此市场反弹的敏感性也相对较高.
3.2 重庆房产税对房价影响分析
3.2.1 房产税对重庆普通住宅及别墅房价影响分析
重庆的房产税试点区域为渝中区、江北区、沙坪坝区、九龙坡区、大渡口区、南岸区、北碚区、渝北区、巴南区（以下简称主城九区）,下面将对试点区域内房价的走势与房产税政策相关性进行简单分析.
从图5 和图6 可见,重庆主城区的房地产市场相对平稳,2010 年至2011 年有一次快速上涨,从2010 年一季度的5740 元/ 平米上涨至2011年一季度的7730 元/ 平米,增福为34.6%.而2011 年开始有所回落,在2011 年至2016 年期间,房价基本维持在6500 ～ 7500 元/ 平米,2017 年之后再次呈现快速上涨之势.而对于主城区的别墅市场,房价波动相对明显,2011 年和2014 年出现了两次波峰,攀升至1.4 ～ 1.6万/ 平米,但也快速回落到1.1-1.2 万/ 平米的水平.
由此可见,如从单纯房价走势来看,重庆的房产税征收对重庆试点区域内的整体房价有一定的调整作用,且在一段较长的时间内维持在一个相对平稳的水平,而对别墅市场的调控相对不显著.当然,2011 年的房价回落也可能与新国八条相关,通过对重庆从业多年的业内人士的访谈可得,除近几年外,前几年重庆的房价涨幅并不明显,但未必主要由于房产税的开征,由于重庆仅针对独栋商品住宅、高档住房等,因此房产税征收对象非常局限,再加上实际征收力度等问题,对整体房地产影响较小.
3.2.2 房产税对重庆不同区县房价影响分析
重庆的房产税主要针对渝中区、江北区、大渡口区等9 个区征收,整体来看,2011 年底政策出台后,2012 年的房价所有征收区域都出现了一定程度的下跌,尤其是渝中区、江北区和沙坪坝区,跌幅分别高达21.67%、23.11%和18.69%,远远高于重庆整体的房价下跌幅度（2012 年重庆所有区域房价下跌7.81%）.这意味着,房产税的开征对重庆房价在短期仍有调控作用,尤其是对市区的几个曲线,房价得到了有效的控制.但是,2013 年重庆各区域房价由进行了反弹,增幅较上一年降幅更大,相对而言,房产税试点的9 个区房价涨幅基本在8% ～ 12%左右,而全市的增幅在9.2%,这就意味着,房产税对区域短期的房价变化有一定的调控作用,但是在其他政策以及整体市场环境的影响下,长期来看政策的效力相对不足.
总结：
通过实证分析,房产税对上海和重庆的影响有所差异.一方面,房产税对上海的住宅市场,尤其是别墅市场的房价具有短暂的调整作用,但影响时间不足一年,13 年之后上海房价持续快速上涨.而11 年上海房价的短暂回落也可能是受到国十条、新国八条的限购限贷政策影响,因此整体来说影响并不显著.对于上海这类人口流入型,且房价上涨较快的城市,现有的房产税税率和课税对象无法抑制投资者的投资热情,因此和房价上涨而产生的收益相比,房产税税额可忽略不计.另一方面,房产税对重庆的住宅市场的影响相对很小,对于别墅市场的影响也不显著.重庆近几年房价的一直处于平稳态势,17年开始,房价开始较快速上涨,17 年重庆房产税新政的效用尚不明显.这可能由于对于重庆这类房价相对平稳的城市来说,现在政策的征收对象较少,独栋别墅和高档住宅有限,而房价缓慢也较难吸引外来投资者.17 年重庆房价快速上涨后,房产税的效用可待进一步研究.
参考文献：
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作者简介：
华捷,浙江大学地球科学学院,浙江杭州.
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参考文献：
1、 我国房产税改革的价值重塑和体制 摘 要 党的十八届三中全会明确提出,“加快房地产税立法并适时推进改革”,将房产税问题推向财税体制改革的潮头 在确定税制要素和征税程序之前,必须首先厘清房产税征收的规范目的,.
2、 上海市、重庆市房产税改革 摘要这几年,随着经济的快速发展,房地产也不断增长 为了合理地控制房价,国家出台了一系列与之相关的措施,如限购住房、增加土地供应……,但这些措施都不具有持久性 相对于这些措施而言,税收有其独特的优势,因.
3、 房产税改革与其经济效应分析 在当前的社会经济发展当中,房地产行业发展的主要是非常重要的,其不仅能够促进社会经济发展,也能推动城市建设和改善人民群众生活水平……,由此可以看出房地产行业的发展是十分关键的部分 可是因近年来社会对于房.
4、 我国房产税改革和建议 摘要房产税的改革为解决地方财政的一系列问题提供了契机 现在的房地产由于供求……问题导致房地产的居高不下,超过普通民众的接受能力,房产税可以在一定程度上抑制这种现象 但是我国现行的房产税在税制中地位较低.
5、 房产税改革的方案选择与财税效应分析 陈旭佳1,周晓津1,2（1 广州市社会科学院 经济研究所,广州 510410；2 中国社会科学院 金融研究所,北京 100028）摘要对房产持有环节开征房产税具有国际通用的合理性和合法性,房产税改革是.