论文价值工程理论在房地产绿色建筑设计管理中的应用，该文是价值工程类论文范文素材与价值工程和价值工程理论和建筑设计有关开题报告范文.
【摘 要】国家颁布的《绿色建筑评价标准》明确了“四节一环保”（节能、节地、节水、节材和保护环境）为核心的绿色建筑发展理念和评价体系,即通过对用地、能源和资源进行节约和控制,结合功能需求,基本实现对建筑全寿命期内各环节的统筹考虑、总体平衡.房地产住宅项目受成本限制,需要制定绿色建筑设计策略及措施.
【关键词】价值工程；房地产；绿色建筑；建筑设计
1.价值工程与设计管理的核心关系
价值工程是指重于功能分析,力求在产品的全寿命周期中,用最低总成本,生产出在功能上能充分满足用户要求的产品、服务或工程项目,从而获得最大的经济效益的有组织的活动.用数学比例式表达如下：价值（V）等于 功能（F）／成本（C）
一般来说,提高产品价值的管理途径有五种：一是提高功能,降低成本；二是功能不变,降低成本；三是成本不变,提高功能；四是功能略有下降,但带来成本大幅度降低；五是成本略有上涨；但带来功能大幅度提高.
2.绿色建筑的定义和国家要求
绿色建筑,定义为在全寿命期内,最大限度地节约资源（节能、节地、节水、节材）、保护环境、减少污染,为人们提供健康、适用和高效的使用空间,与自然和谐共生的建筑.同时,在2013 年1 月6 日,国务院发布了《国务院关于转发发展改革委、住房城乡建设部绿色建筑行动方案的通知》）提出“十二五”期间完成新建绿色建筑10 亿平方米；到2015 年末,20% 的城镇新建建筑达到绿色建筑标准要求.
3.价值工程在房地产绿色建筑设计管理的应用
价值工程的核心是功能分析.它通过对产品的功能分析,研究如何以最低的产品寿命周期成本去实现产品的必要功能.通过对全寿命周期的全程理解（全寿命周期费用＝生产成本+ 工程成本+ 使用成本+ 维护成本）,从而确定必要功能和实现必要功能的最低成本方案.绿色建筑的全寿命周期衡量指标主要在节地和室外环境,节能和能源使用,节水和水资源使用,节材和材料资源使用,施工管理,环境保护等方面,贯穿项目的前期规划、设计、施工、运营和拆除的全寿命周期,与价值工程理论的全寿命成本的出发点是一致的.下面列举设计管理的实例,利用价值工程优化绿色建筑设计方案.
（1）在总图的规划设计时,项目的建筑业态（高层,洋房,别墅等）需要充分研究地势、地貌的特点,与之融洽地结合,实现节地和室外环境的保护.该工程建设场地东南角北面地势较高,与市政路和北面地块高差达20 米左右,属于典型的山地形态.该项目容积率为2.0 ～ 2.5之间,限高100 米,营销部初步根据市场,在业态上选择全高层住宅,或高层住宅+ 洋房/ 别墅的方式,经过设计的方案强排和面积测算,两个业态的设计方案均可以满足营销部的需求.但是如何选择？这个时候,就是需要通过价值工程的核心和策略,对两个方案进行深入地价值挖掘,在功能不变的情况下,优化和降低成本.
步骤如下：方案的业态（高层,洋房,别墅等）确定后,把地下室的面积,范围,标高估算出来,示意在总图上,然后与地形等高线进行套图对比,就发现了涉及工程开展的土方工程,土方开挖和回填量有明显差别,因为高层住宅在山坡上建设时,地下室工程需要进行大量的土方开挖量,间接产生高差达10 米左右的边坡,增加边坡支护的工程量.而如果选择别墅或者洋房布置在山坡上,地下室的开挖深度和大小明显减少,有利于工程的绿色建筑指标实现,以及直接产生节约场地前期成本的效益.
（2）合理控制地下停车位和地面停车位的比例.一个地下停车位建安成本约10 ～ 12万元（2500 元/m2×40 ～ 50m2）, 一个地面停车位建安成本不到1 万元（250 元/m2×20 ～ 25m2）,建议结合产品品质和满足规划要求停车位数量前提下,尽量减少地下停车位增加地面停车.
（3）优化地下室停车位的数量.可以通过专业的划线公司,认真排版地下室停车位,可以提高一定的使用率,多出的几个停车位,无论从营销角度还是物业角度,都是一笔不小的数；同时也可以反提停车位的排放需要,局部修改柱网.根据以往经验,高层建筑8.1m-8.4m 柱距（中-中）刚好可以排3 部车,这是个结构上经济、停车排放上也经济的柱距,同时也是较经济的梁的跨度,主梁跨度在7.2-8.4m；怪异的柱网会大大降低停车位使用效率,以及对梁高有影响,从而又影响净空和层高；如果地下室和裙房柱网方正和对齐,又可以减少转换层的出现,（因为转换层的钢筋含量、混凝土含量、模板含量分别是标准层6-8 倍、2-3 倍、2-3 倍）,“一举四得”.所以在地下室工程中,运用价值工程的思路,对平面布置进行优化和推敲,对于降低成本有明显的帮助.
（4）减少地下室埋深.除满足人防要求外尽量将全地下室改为半地下室,可以减少土石方、基坑支护、地下室外墙结构、外墙防水、通风等大量造价；根据以往经验数据,地下室每层高每增加1cm,以上项目费用均摊到建筑面积的造价,增加10 ～ 15 元/m2.所以行业内的标杆企业都通过管线综合,BIM 设计等,降低地下室的层高,停车库的层高参考范围是3.8m ～ 4.2m 之间.半地下室可以直接采光和通风,改善停车场,以及物业管理人员的工作环境.
（5）采用高强度级别的材料,实现材料的总成本节约,材料节约的效果如柱子,剪力墙等部位采用高强度混凝土（C50 以上）,大跨度的梁,板采用不低于400MPa 的钢筋,可以有效减少构件截面尺寸,减少模板费和增加实用空间；楼板使用冷轧带肋钢筋代替热轧圆盘条,由于成品强度比原材料增加30%,并且冷轧后线材伸长了近20%,可节省钢材约20% 左右.
（6）小区园林绿化的优化,实现节水和节材的指标选用植物应与本地气候、土壤相适应,降低苗木移植后的死亡率、以及降低后期养护费用,节约浇灌的水资源,从而在寿命周期里面的成本降低；同时提倡“疏林草地”的景观设计理念,把控总体效果,把草地等区域打造成住户和公众活动休闲的场所,既可以达到满足住户户外活动的需要,又可以降低开发成本的同时,降低小区的“热岛效应”,实现绿色小区环境.
（7）新能源,新技术的使用.对于地面以及公共停车场,可以考虑设置发电和遮阳的车棚,提高单独的车棚的功能,虽然前期投入是比较大,但是国家对太阳能发电的回收是有补助.按照全寿命周期的投资和成本来计算,实现投资成本的回收,一举两得.
结语：
价值工程作为一门技术与经济相结合的现代化管理科学,应用在当今中国推广的绿色建筑的领域,以绿色建筑全寿命周期为区间,分析功能与成本的关系,通过设计管理来优化和控制项目成本,不能片面强调节约成本,要以建筑全寿命周期的眼光来正确处理技术与经济的对立统一,改善建筑与自然的和谐统一,才是设计管理的核心和精髓所在.
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参考文献：
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