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上海作为全国商业地产的核心城市, 2017 年新入市商业项目46 个,新增购物中心的体量为296.3 万平方米.仅2017 年12 月16 日一天,上海就有徐汇日月光中心、龙湖宝山天街、吴中路爱琴海购物公园、唐镇阳光天地四个购物中心开业.
在部分城市的商业地产仍被“入驻率低”、“过剩”、“盈利难”等问题困扰的时候,上海的商业地产势头良好.睿意德的数据显示,预计上海2018 年的新增购物中心体量将达到706 万平方米.
上海元渊企业管理有限公司（以下简称“元渊”）董事长张浩瀚向《中国房地产金融》表示,相比于销售型项目（比如住宅）而言,经营性项目（比如购物中心）的管理难度要大很多.
商业地产：抓住年轻人
元渊成立于2012 年,在上海招商、管理、运营的商业地产超过30万平方米,以近铁城市广场、近铁云中心、近铁虹桥中心等为代表项目,既有大型地铁上盖城市综合体,也有社区商业中心、产业园区、创业孵化基地.
“商业地产项目在定位、运作、推广、盈利模式等方面,都比住宅项目复杂很多,但是回报率却没有住宅项目高.”张浩瀚说,“做商业地产,要持续地沉下心,要有耐心,要‘忍得住、摒得牢’.”
他同时表示,做商业地产需要亲力亲为,“单纯依靠职业经理人、*公司去做项目,会和预期差得比较远.”
元渊的诸多项目中,近铁城市广场是最大型、最受关注的项目.该项目是标准的地铁上盖城市综合体,位于地铁13 号线真北路站,总面积达20 万平方米.其中,在写字楼部分,入驻了饿了么（总部）、慕和网络、味好美等知名企业.购物中心部分,开业率达99%,最引人注目的是暴雪电子竞技馆.
电竞馆位于购物中心地下二层,正对地铁口.据观察,电竞馆的人气颇旺,有比赛的时候,不仅场馆内坐满了人,场馆外也围了不少人,在大屏幕上观看直播.
“暴雪电竞馆是全中国第一家开在购物中心里的电竞馆,这对于游戏产业与购物中心来说,都是一次全新的亮相.电竞馆运营状况良好,经常有比赛——魔兽、星际等暴雪的游戏,吸引了很多的电竞迷.”张浩瀚说,“整个馆无论是层高、面积,还是转播的设备、直播的效果,以及和互联网的合作,都符合暴雪游戏国际一流的品质要求.”
他同时透露,其在暴雪电竞馆项目中投入了不少资金做硬件和营销,今后将会做更多的尝试和创新,并推出新的电竞项目.
对于为什么大力投资电竞馆,张浩瀚表示,是为了抓住90 后和00 后的年轻人.“30 多岁的人虽然有经济实力,但是有房贷、医疗、小孩教育、老人健康等压力,可支配的收入并不多.举个例子,4 万元月薪的高级白领和8000 元月薪的刚毕业的大学生,后者很可能更有消费力、更愿意花钱.所以我们更愿意做一些年轻人喜欢的东西.”
创业：工作经验是基石
在元渊的诸多项目中,近铁云中心（近铁CLOUD）是专门扶持中小企业的创客空间.虽然自成立以来,元渊一直在扶持创业者,但是张浩瀚对《中国房地产金融》坦言,自己并不看好大学生创业.
“我做了那么久的创客空间,认识了那么多的创业者,目前真正获得很大成功的,只有张旭豪一个人.”张浩瀚说,“创业这条路风险非常大,创业本身没有错,但是需要一定的积累,才可以走得更远.”
他表示,目前政府、媒体、资本把创业推到一个很高的高度,但是在他看来,刚毕业的大学生去创业,并不是一个好的选择,“就说一个很现实的问题,对于刚毕业的大学生来说,他们可能连工商局的地址都不知道,何谈创业.”
抱有这样的看法的,并不只有张浩瀚.周鸿祎曾在书中表示,自己并不看好大学生创业,原因就在于,他们缺乏必要的工作经验和社会经验.
吴晓波2017-2018 跨年演讲中表示,2018 年创业可能会降温,原因在于：其一,创业门槛变高；其二,资金成本变高；其三,技术变得越来越重要；其四,风险投资将变得更加务实.
“我们的近铁CLOUD,也会选择有工作经验的创业者去合作.”张浩瀚表示,对于志在创业的人来说,三到五年的工作经验很重要.
“首先,你需要弄清楚公司的运作体系,学习怎么跟人打交道.其次,最好找一个跟你的工作经验有交集的行业去创业——比如之前做广告的,可以考虑做新媒体.然后,找到你的第一批客户,想办法先活下来.”张浩瀚说.
他同时表示,在选择合作的创业型公司时,自己很看重创新.而在行业方面,自己则更多地关注新零售、互联网、游戏、影视、文化.
对于元渊在2018 年的愿景,张浩瀚表示,接下来会有一些新的项目推出,“我们追求的是稳定的回报,细水长流.其实就是‘稳得住、摒得牢’.”
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参考文献：
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