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“大北京”概念提出来后,通州火了,背靠环首都经济圈的燕郊、固安、香河、大厂等地,涌入了越来越多的投资客.人们发现,在北京以外几十公里处,房价相比北京不知低了多少倍.人们纷纷抢购,或为了自住,或为了投资,或为了投机.
可是近期环京房价的跌幅堪称历史之最,尤其是燕郊及环京北三县（三河、大厂、香河）等地区.自去年3月采取一系列最严调控措施以后,环京楼市一路遇冷,房价几近腰斩,从3万元/平方米跌至2万元/平方米.
曾经的疯涨
燕郊、固安、北三县等地,依靠地理因素,一直备受全国投资客的青睐.这些地方,连五、六线小城都算不上,却背靠北京的区位优势,在一片荒地立起一座座住宅高楼.5年前的固安,还没摘掉贫困县的帽子.5年后的固安,财政收入高达80.9亿元,居廊坊第2位.而其中最大的贡献,当数房地产业.记者曾在2011年、2013年分别到访过固安、香河等地,从北京市区出发,路程在2个半小时左右,而当地的楼盘销售,卖的都是同一个概念——离北京近.
从2007年年初到2017年年初,环京等地的房价10年之间从均价3000元/平方米到均价3万元/平方米,10年10倍涨幅足以成为焦点,其中最大的上涨时机是从2015年年初到2017年年初,房价从均价6000元/平方米到均价3万元/平方米,2年之间涨幅5倍.
环京的疯狂从通州扩散到燕郊,再扩散到涿州、霸州、永清、固安、香河……环京的房价也从4字头,跳到5字头,破万元,破2万元,破3万元……
最高时,北三县的房子一度曾被炒作至3万元/平方米左右的均价.要知道,当时同为一线城市的广州均价,也不过就是这个水平.难道仅仅就凭借着“我靠北京”这一概念,就能够将一处毫无经济基础、产业支撑、医疗教育配置的河北房价,凭空炒上青天？
如今量价齐跌
环京区域的房价,比北京城区的波幅大.
自2017年3月北京采取一系列最严调控措施以后,北三县调控也很快跟进,市场一路遇冷.根据中原地产数据统计显示,北京二手房调整非常明显,从2017年4月开始到现在10个月累计跌幅超过15%,部分区域房源跌幅接近20%.
数据显示,2017年,北京商品房销售面积875万平方米,比上年下降47.8%,北京二手住宅全年累计成交13.43万套,同比下降49.8%.二手住宅同比由1月的上涨34.6%回落至12月下降1.6%.2017年12月,北京二手住宅环比下降0.4%,连续8个月保持下降态势,其中有7个月领跌全国.
环京地区二手住宅也呈现下降或低位运行态势.据统计,2017年环京住宅成交量降至近5年最低水平,成交面积同比下降六成.环京住宅累计成交4.7万套,成交面积459万平方米,同比下降56%；成交额521亿元,同比下降50%；成交1.1万元/平方米,同比上涨15%,涨幅较2016年缩小17%.
整体而言,2017年环京区域燕郊销量降幅显著,同比下降八成.廊坊市区成交173万平方米,香河成交151万平方米,固安成交103万平方米,燕郊成交32万平方米,与去年同期相比,燕郊销量降幅79%,固安下降65%.
目前北三县房价包括燕郊在内大体在1.2万~2万元之间,固安在1.3万~1.5万元之间.从下表可以看出,各地区跌幅均在20%~40%之间.
值不值得入手
环京楼市作为京津冀一体化、承接北京外溢人口的重要区域,北京市政府东迁、交通的推进、产业的疏解等,直接推进了环京地带的崛起.如今环京楼市房价腰斩,还值不值得入手呢？
社科院发布了《2018年1月大数据房价指数及房价租金比排名》揭露了一个事实,就是“环京楼市的投机属性强”,这其实是环京房价大跌的主要诱因,事实上,大涨大跌、大起大落,正是环京楼市的一个特征,涨的时候格外刺激,跌的时候也毫无情面.
2017年已过,步入2018年以来,调控并未有放松趋势,但信贷则有收紧趋势.
根据中原地产数据统计,目前北京大部分银行已经开始执行首套房贷款利率为基准上浮5%~10%,上浮10%逐渐成为北京房地产市场刚需的主流.对市场来说,购房贷款的成本继续上升.按照北京、平均贷款额度首套房贷款200万元计算,月供已经高达1.2万元以上.相比去年“3·17”调控前购房,每月月供增加2500元左右.
从楼市调控角度看,利率的提升对购房者影响非常大.简单测算,按照北京上海的刚需房价,贷款25年的刚需从过去的8.5折优惠利率到现在的基准甚至上浮,房价即使降低8%左右,对刚需来说,会因为利率上涨而抵消这部分降价影响.
此外,大量推出的共有产权房也在逐渐影响环京楼市.有数据显示,今后5年北京将完成25万套共有产权住房供地.3月1日,由中铁置业与碧桂园北京区域联合投资开发的海淀区首个共有产权房项目中铁碧桂园开始为期两天的选房.据了解,当天431套房源全部被选完,含全装修费用售价3.5万元/平方米,购房人产权份额比例为70%.
抛开短期房价趋势不谈,中长期来看,环京楼市的发展尚有空间.据悉,环京地区城际轨道未来3年的投资就高达3000亿元,超过6条城际轨道将会铺通环京,还有首都的“0.5小时交通圈”,环京地区与北京的交通联络将愈来愈紧密,通勤效率也会大为提高.
点评：此文为适合不知如何写环京楼市冷淡和楼市方面的环京楼市冷淡专业大学硕士和本科毕业论文以及关于环京楼市冷淡论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料.
参考文献：
1、 环京限购之外：地产公司狂欢和购房者之痛 一边是海水,一边是火焰 环京楼市的飙涨和频频重拳出击的限购政策,在让众多购房者望房兴叹的同时,也让一些地产商赚得盆满钵满 文│本刊记者 张兴军“涿州孔雀城的客户和销售被整整折腾了一个多月,.
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