论文基于住房市场模型的房价波动和住房供给，该文是有关模型论文范文素材跟住房供给研究和住房市场模型和房价类论文范文素材.
摘 要：2017年10月19日,党的十九大报告明确指出将在“住有所居”上不断取得新进展；2018年7月31日,政治局召开会议,要求“坚决遏制房价上涨”.在此背景下,本文基于一个住房市场模型,在理论上对住房存量、投资、房价、房租等因素进行动态分析,探索不同情形下住房模型的鞍点路径,并结合模型对我国住房供给和房价波动进行了经验分析.研究发现,单靠市场机制无法实现遏制房价和增加住房有效供给的目标,建议政府发挥“有形的手”职能,弥补市场机制不足,进而实现房地产调控目标.
关键词：住有所居；遏制房价上涨；住房有效供给；刚性住房需求
D01:10.3969/j.issn.1003-9031.2018.12.02
中图分类号：F293.33
文献标识码：A
文章编号：1003-9031( 2018 )12-0012-06
一、引言
近期,房地产市场调控政策迈入了一个新的阶段.一方面各地政策普遍强调继续抑制非理性需求,打击投机炒房行为,让老百姓买得起房子；另一方面重点调节供给市场,打击房地产“黑*”、恶性竞争、哄抬房价、垄断租赁房源等行为,进一步规范房地产秩序.2018年5月以来,住建部就房地产市场调控问题先后约谈了成都、太原等市政府负责人,强调要坚持房地产市场调控目标不动摇、力度不放松,认真落实稳房价、稳租金的调控目标,有针对性地增加有效供给,大力发展中小套型普通住房,遏制投机炒作,支持和满足群众刚性居住需求.2018年5月下旬,住建部印发《住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知》,再度重申坚持房地产调控目标不动摇、力度不放松.2018年7月31日,政治局召开会议,要求下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨①,加快建立促进房地产市场平稳健康发展的长效机制.房地产调控倾向增加“住房有效供给”,构建高端有市场、中端有支持、低端有保障的住房供应制度,严控房价上涨,严防房地产泡沫破裂,进而维护国民经济稳定,以增强人民群众的获得感、幸福感、安全感.
二、文献综述
从民生视角看,根据马斯洛需求层次理论(Maslow´s Hierarchy of Needs)②,睡眠是第一层次生理需求( Physiological needs)的组成部分,睡眠离不开房子,解决不了住房问题,人们就会受到生理需求的约束,不能追求更高层次的需求,其获得感将大打折扣.从扩大内需来看,现阶段住房等大额商品的消费支出对居民日常消费产生较为明显的挤出效应(Extrusion effect),大量即期消费需求转化为远期消费需求.在不确定性加大的情形下,民众消费往往表现的更加内敛,“崇俭黜奢”的禁欲倾向有增大的趋势,部分行业或领域甚至出现了“口红效应( Lip-stick effect)“③,这不利于需求转化为“有效需求(Effective demand)”,从而使得扩大内需和供给侧改革等经济发展战略的顺利实现面临严峻挑战.从文化*视角看,中国传统有居家的观念,对多数中国人而言,房子就是家的缩影,有房子就意味着有一个安身立命之所,有一个心灵的栖息之地,没有房子甚至会影响婚嫁.从财政经济视角看,住房市场中土地使用费、税收、政府规划费等都被政府拿走,且来自房地产的收入在财政收入中占有相当大的比例,如果房地产泡沫破裂,将会把风险向全行业渗透,甚至转向政治风险,影响政局稳定.
房屋是一种特殊的商品,有存量供给和流量供给两种方式.据统计,西方发达国家每年提供给市场的新房数量,一般仅为房屋存量的1~1.5%.影响房屋供求的有住房、市场需求、政府调控、人均收入、经济状况等因素,政府调控包括住房不炒、限购限售、土地监管、租购并举、房地产税收、贷款首付比例和贷款利率等.具体来说,住房与住房需求成正比,与住房供给成反比；房地产市场需求决定了住房供给,需求越旺盛,愿意从事房地产投资的企业和个人也将越多；限购在短期内能降低房价,但从长期来看,房价走势与限购执行期限有关；贷款首付比例政策对居民住宅需求影响最为显著；土地与房价一般成正比,地价在房价中占有相当的比例；各地的人平均年收入水平、经济状况是房屋供给结构制定和划定各类房屋数量的依据.学者们对房地产、房价的研究方法有RBC模型、局部均衡分析、VECM计量方法和DSGE模型等.
现有文献大都侧重于研究住房市场自身供需调控,本文则引入了金融影响因子r,将其作为一个外部冲击,建立模型对住房存量、投资、房价、房租等进行理论分析,探索不同情形下住房模型的鞍点路径,并结合模型讨论了我国房地产市场运行的内在逻辑,最后对我国房价调控政策提出了一些建议.
三、住房供给模型
在一个经济体中,假设其住房存量为H,房地产投资率为I,住房的平均市场为PH,房租平均为R.根据住房市场规律,房价越高,则开发商投资率越高,故有I等于I( PH),I 7(．)>0；存量住房越多,则房租越低,故有R等于R(H),R 7(．)<0.另假设H等于I-8H,8为现存住房折旧率；房租收入与资本增值之和除以房屋平均等于外生收益率( R+PH)/PH等于r.需要指出的是,本文的房租不同于一般意义上的房租,指的是房地产开发商采用“以租代售”的方式所取得的资金.
令H等于O,即有I(PH)等于8H,即为了保持住房存量不变,需要新的住房投资恰好抵消现存住房的折旧,对本式两端关于H求导并整理有：
dPH/dH等于8/1´(PH》O
(1)
由房租收入与资本增值之和除以房屋平均等于外生收益率r：( R+PH)/PH等于r．可得
PH等于rPH-R( H)
(2)
令式(2)等于0,则有PH等于R( H)/r,对本式两端关于H求导有：
dPH/dH等于R´( H)/r<0
(3)
由式(1)和式(3),可知在(H,PH)空间里,H等于O曲线和PH等于O曲线分别向上倾斜和向下倾斜.
由于I 7( PH》O,故H等于I( PH)-8H而关于PH是递增的,从而在H等于O曲线上方H>O,因而H是递增的.对于给定的住房存量H,如果住房市场均价PH高于使住房存量保持不变的,则新的住房投资高于现存住房的折旧,住房存量位于H等于O曲线上方.同理,在H等于O曲线下方,H<O,因此H下降,即PH和投资太低,不足以抵消折旧从而保持住房存量不变,住房存量下降到H等于O曲线下方（见图1）.
由于R 7(H)<0,由式2可知,P关于H递增,从而在PH等于O曲线右边,PH>O,因此p.是递增的.对于给定的住房市场均价PH,如果住房存量H变高导致房租均价降低,为保持投资者获得回报率r,房租的降低将导致资本利得的升高,即住房市场均价PH位于PH等于O曲线右边.同理,在PH等于O曲线左边,PH<O,因此PH下降.H降低导致房租上涨,为保持投资者获得回报率r,房租的上涨将导致资本利得的T降,即住房市场均价PH位于PH等于O曲线左边（见图1）.
（一）情形一：市场起初处于长期均衡,未预测到的r永久性减少
PH等于O曲线的位置由PH等于R (H)/r定义.房地产外生收益率r的增加意味着使得PH等于O的PH降低了.因此,新的PH等于O曲线位于原来曲线的下面.此外,由于PH等于O曲线的斜率R-( H)/r关于r递减,故而新的PH等于O曲线较原曲线更加平坦.H等于O曲线的位置由I(PH)等于8H定义,由于r没有出现在此式中,因此H等于O曲线的位置不受r变动而改变.随着房地产外生收益率r的上升,现存房屋的数量H不会非连续的变化.房屋的实际PH将下行以保证将经济带到新的鞍点路径（见图2）.
房屋的实际PH非连续下行导致开发商投资数量减少,投资不足以抵消原先房屋存量H的折旧,现在PH位于H等于O曲线的下方,房屋存量逐渐减少.随着H的减少,房租开始降低.随着经济移动到新的鞍点路径,房屋的实际上涨,进而投资开始增加,经济最终达到新的均衡点Enew.在新的均衡位置上,与原均衡位置相比,房价PH下降,投资I减少,房屋存量H减少,房租R增加.
（二）情形二：市场起初处于长期均衡,预测到的r永久性增加
人们预测到将来某一时候,市场利率将上升.在那一时刻来临时,整个模型的仍然满足于原来的鞍点路径.并且由于r外生于H等于O曲线,因此,不论消息是否发布,H等于O曲线的位置都不会变化.在消息发布后,由于房屋存量不会发生变化,住房将下降以保证经济位于图3中的A点.A点在H等于O曲线下方,H开始下降,房租R上涨；A点在PH等于O曲线左边,PH开始下降,投资下降（见图3）.
r永久性增加后,PH等于O曲线左移,并且变得更加平坦.经济位于新的均衡增长路径的B点.此时,B点在H等于O曲线下方,房屋库存H继续下降,房屋租金R持续上升；同时,B点在PH等于O曲线右方,房屋实际PH将上涨,投资将上升.最终,经济移动到新的鞍点路径达到ENEW长期均衡点.在新的均衡位置上,与原均衡位置相比,房价PH下降,投资I减少,房屋存量H减少,房租R士曾加.
四、中国住房供给和房价波动的经验分析
为了保障民生,增加大众获得感,国家日益加强了房地产市场的监管.据中原地产的数据显示,2018年前五月全国调控政策发布次数多达159次,比去年1-5月增加了60%.单是5月份超过40个城市发布了50多次调控措施,可以说单月次数刷新了历史纪录①.在强监管下,房地产实际收益率r是下降的,依据住房市场模型,单靠市场机制,这将导致房价PH上升,投资I增加,房屋存量H增加,房租R减少,房地产公司将会减少房屋出租,房屋租赁市场房源相对减少,进而使得租赁市场房租增加,这与我们的经验观察也是一致的.
近年来,房地产实际收益率r已经下降,一些企业观察或意识到了这种情况开始将经营业务转向,甚至退出房地产市场,于是有了万达商业更名为万达商管集团,将于1至2年内消化房地产业务,且往后不再进行房地产开发,成为纯粹的商业管理运营企业②.但更多的房地产开发商和稍有资金的个人由于信息不对称对房地产收益存在着利率幻觉,仍然认为房地产收益率是上升的.2018年第三季度,中国人民银行在全国50个城市的城镇储户问卷调查显示,对下季房价,33.7%的居民预期“上涨”,9.6%的居民预期“下降”,10.8%的居民“看不准”.于是,这些房地产开发商和个人将自有资金甚至借贷资金投入到房地产市场,推动了房价的上涨,以海南省海口市为例,房价由2017年10月的14628元／平方米上涨到2018年9月的17992元／平方米③.房价的上涨拉动了房屋租赁市场房租的上升,于是出现了北京等地的房租暴涨现象④.
五、政策建议
从前文来看,无论是预测到的还是没有预测到的r下跌,单独靠市场机制,住房市场模型最终结果都是房价PH上升,房屋租赁市场房租增加,而且这与我们的经验观察也是一致的.现阶段,坚决遏制房价上涨已经成为各地政府工作的一项重要内容,但同时要满足百姓对住房的刚性需求,这就需要政府履行职责,严格落实“房子是用来住的,不是用来炒的”,与市场机制相互补充,拓宽房屋供给渠道,增加住房数量和制度供给.
在房屋供给方面.要积极研究“共有产权房”等住房供给新方式,落实财政资金加大支持,使得中低收入阶层买得起房.降低“保障房”、“经济适用房”等的申请门槛,加大对申请条件的审核,如户口不再限制必须为市民户,只要是本地居民（无论是市民还是农民户口）都可以申报.同时对申请条件严格把关,确保这些住房供符合条件的人员居住.“引才引智”更要“用人留人”,大力建设人才公寓,进一步提升人才服务水平,妥善解决引进人才住房问题.积极发展长期公寓,稳定和规范住房租赁关系.
在遏制房价上涨制度供给方面.一是要建立健全房地产健康发展长效机制.明确近、中、远期城镇建设用地和土地供给规划,将城镇户籍人口与公益及建设用地指标挂钩,稳定预期.二是要定期和不定期组织开发商对房地产行业现状和发展趋势进行研究,准确把握房地产业运行状况.三是要“因城施策”,通过限购、限贷、增加土地供应、治理整顿房地产秩序、培育租赁市场等各项措施促使房价向符合价值的方向理性回归,以适度减轻居民的债务负担和债务压力,更好保障民生,降低引发金融风险的概率.四是要加强住房金融宏观审慎管理,继续做好房地产金融调控,在支持居民合理自住购房的同时,严格限制信贷资金流向投资投机性购房.■
（特约编辑：郭凯）
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参考文献：
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