论文秦朔对话任泽平：为什么很多人对房地产看错，本文是关于对房地产相关论文范例和秦朔和任泽平和房地产看错类毕业论文格式模板范文.
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2010年,本书作者参与研究“增速换挡”.2014年,提出“新5%比旧8%好”“对熊市的最后一战”“5000点不是梦”“改革牛”等观点.2015年下半年,判断“中国经济已经相当接近底部”“经济L 型”“一线房价翻一倍”.2017年初, 预测“新周期”,引发年度宏观经济领域多空讨论,当年经济超预期回升,股强,债弱,人民币升值.本书旨在建立打通宏观经济、公共政策、金融市场和大类资产的研究体系,涉及中国宏观经济、产能周期、房地产周期、汇率、黄金、投资时钟等重要领域的分析框架.
《新周期：中国宏观经济理论与实践》
推荐指数：★★★★
作者：任泽平 甘源
出版社：中信出版集团
出版日期：2018年8月
作者简介：
任泽平：恒大集团首席经济学家（副总裁级）、恒大研究院院长.曾先后担任国务院发展研究中心宏观部研究室副主任,国泰君安证券研究所董事总经理、首席宏观分析师,方正证券首席经济学家、研究所联席所长.长期从事宏观经济、公共政策、货币金融、房地产等领域研究.
甘源：恒大研究院高级研究员.曾供职于中信证券、方正证券.从事宏观经济、货币政策、汇率、流动性、互联网金融等方面的研究.
秦朔：现在对于房地产后市我看到大概有几种看法,一种认为现在租售同权,很多地方在出台政策,包括在开发一些很好的地段去做租赁房,比如北京提出5年要出来25万套.如果大规模的租赁房出现,对于房价的上升是不是会有明显的抑制性因素？
由于房产税、限价限贷限购等“五限”,很多人认为房地产会慢慢不行,尤其是2017年销售额和投资量都很多,所以很多人也认为2017年就是房地产最高点.另一种观点认为中国现在总体上改善性需求还很大.我看到一个数据,现在在我们的自有产权房里有百分之二十几连独立卫生间都没有.所以可以说过去很多房子本身也不行了,从这个角度看中国的房地产还有希望和空间.
所以很多朋友都在想,我在北上广买不起,就在周围买,特别是在有城际连线能很快接轨的地方买.很多人认为房地产还有很多洼地,我不知道你怎么思考这个问题,你采取一些什么行动？
任泽平：房地产这个话题其实大家非常关注,争议也非常多.我是研究了17年宏观、10年房地产.坦率地讲,我觉得这个市场上能把房地产说清楚的人屈指可数,甚至大部分流行的观点,我发现都是错的.
我不仅研究房地产,我还有操盘经验.为什么很多人对房地产看错呢？
我觉得第一是不了解政策.比如,当很多人讲房地产市场的时候,谁告诉你房地产就是一个市场？中国土地供给都是管制的,但市场应该是有供求的.分析的逻辑框架都错了,何谈分析？所以那么多人过去10多年不停在看空,结果涨成这样.
第二是不要试图用单一逻辑来解释.比如,大家经常讲中国要人口老龄化了,所以房价涨不动了.老龄化这个话题讲了这么多年,房价还是无畏无惧地上涨.
究竟怎么来理解房地产？我在2015年就跟大家提出“一线房价翻一倍”.我这10年的研究用一句话来概括,叫“长期看人口、中期看土地、短期看金融”.长期来说人口流入的地方有潜力,因为人才是房子的最终需求,人都跑了,这个地方房地产肯定没有投资价值；短期炒一把,后来会跌得很惨,这是短期看金融；中期看土地,人口流入多的、最近这两年没供地的地方,那更有投资前景.
秦朔：所以中国的城市现在用于房地产特别是用于住宅的土地供给,在整个城市的面积比重是偏小的,跟全世界的大城市相比都是偏小的.
任泽平：在我们的城市规划里,不同城市的规划文件,有一句话10年没变,叫“控制大城市规模、重点发展中小城市和小城镇、区域均衡发展”.你好好琢磨这句话,控制大的、重点发展小的,但事实上你看人是怎么流动的呢？人是从东北西北包括中小城市向大的都市圈流入,人来到了大的都市圈,而你要控制它的规模怎么办？不供地.人来了,你不供地那怎么走？暴涨.
东北西北这些中小城市人都跑了,但是你要重点发展,还给它供了很多地,导致库存太高.所以说一二线城市房价过高,三四线城市库存过高.
我比较建议未来要重点发展大都市圈,因为你看上百年来城市化的经验,无论是美国、欧洲还是日本、韩国,基本的规律都是人往大的都市圈迁移,因为大的都市圈更节约土地、更节约资源、更有活力、更有效率,更能为那些有才华的青年人提供实现梦想的机会,这是一种文明.如果控制大城市规模,不让人来,不让人们享受城市的文明,这是反文明的.
秦朔：人口问题、土地问题,还有金融问题.有人说现在杠杆水平太高了；有人说现在这个杠杆相对于欧美来讲,我们这个余额真的还不足为奇,意思是建议居民更多地把中长期贷款都投到房贷里,你觉得大家还有能力支撑起来吗？
任泽平：其实这种简单地做国际比较我觉得没有太大的意义,为什么呢？因为美国就是喜欢消费,甚至一度搞到了零首付,后来次贷危机发生了.美国本身储蓄率就是比较低,当然这是有原因的,因为美国社会保障体系非常健全,有滑梯在那儿兜着——整个社会最低保障的底线.
中国储蓄率比较高,跟文化有关.所以这个杠杆高低跟美国进行对比,我觉得不可比.如果一定要讲的话,我认为：第一,中国目前这个杠杆其实不高,因为我们是一个储蓄文化；第二,从动态来看,这两年加得是有点快,甚至用了一些短期的消费贷来加,这是风险点.
秦朔：那总体上,你对于房价本身的走势还是属于比较乐观的态度？像当年,你那么旗帜鲜明地说“一线城市翻一倍”,现在还有类似的这种旗帜鲜明的观点没有？
任泽平：我的观点一直都旗帜鲜明,就是简洁而鲜明.因为我对我自己包括我的团队的要求就是,我们所有的研究第一要实战,第二要负责.所以你看我所有的报告：“5000点不是梦”,我就是看5000点股票；“一线房价翻一倍”,我就看好一线房价能翻一倍；“新周期”,我就看好周期、看好金融、看好消费.
所以对于房地产市场我的观点也非常明确.当然这里这个问题不能这么问,就是当很多人问你对中国房地产市场怎么看的时候,这个问题无法回答.因为房地产永远是一个区域市场.比如说过去的两年,北京、上海房价翻了一倍,但东北房价并没有涨.所以搞开发的人永远记住,房子最重要的是什么？地段.判断房地产市场永远要记得它是有区域属性的.
因此按照我的框架就是“长期看人口、中期看土地、短期看金融”.那么从长期来说看人口流入,什么人流入啊？有才华的青年人,他们带着梦想来,还有那些财富净值人士,带着财富来这个地方,有活力,有希望,那这个地方未来的房地产市场就是有潜力的.
（本文摘自《新周期：中国宏观经济理论与实践》一书,内容略有删减,标题为编辑所加.）
编辑：牛绮思
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参考文献：
1、 任泽平：未来房地产有补库需求 租赁房是一种租购并举的住房制度,因为只租不售,封闭循环,可以带动投资,但不带动销售 文│ 陈 芬“这一轮的房地产去库存是非常充分的,这就意味着未来有补库的需求,同时也意味着政府有加大供地的.
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3、 任泽平：4次降准了！为什么金融形势仍紧？ 事件2018年10月7日,中国人民银行决定从2018年10月15日起下调人民币存款准备金率1个百分点,释放资金部分用于偿还当日到期的约4500亿元MLF,除去此部分共释放增量资金约7500亿元 解读年.
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