论文房地产行业新收入准则的运用，本文是房地产行业类参考文献格式范文跟房地产行业和收入和准则相关函授毕业论文范文.
摘 要：2017年7 月5日,财政部正式发布了《关于修订印发<企业会计准则第14号———收入>的通知》（财会【2017】22号）（新CAS14）[1].在新收入准则下,许多行业的收入确认、计量与列报将会发生较大的变化.房地产行业是受到较大影响的行业之一.房地产行业的收入确认一直以来就是个难点问题,论文将新旧收入准则进行了对比,结合案例说明了“五步法”的实际运用.
Abstract：OnJuly5,2017, theMinistryofFinanceofficiallyissued the“Notice ontheRevision of the Issuance of theAccountingStandards forBusinessEnterprisesNo.14–Revenues”(Accounting [2017]No.22) (newCAS14) [1].Under the newincome standard, revenue recognition,measurement and presentation of many industries will undergo major changes. The real estate industry is one of the industries that he beengreatly affected. The income recognition of the real estate industry has always been a difficult problem. This article compares the old and newincome standards,and illustrates the practical application of the“five-stepmethod”in combination with the case.
关键词：新收入准则；旧收入准则；房地产行业；五步法
Keywords：newincome standard; oldincome standard; real estate industry; five-stepmethod
【中图分类号】F235.19 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2018）09-0065-02
1 引言
随着市场经济的日益发展、交易事项的日趋复杂,实务中收入确认和计量面临越来越多的问题.例如,如何划分收入准则和建造合同准则的边界,如何区分销售商品收入和提供劳务收入,如何判断商品所有权上的主要风险和报酬转移,如何区分按总额还是净额确认收入,对于包含多重交易安排或可变对价的复杂合同如何进行会计处理等等.
2 新收入准则的主要变化
第一,适用范围的变化.新收入准则将现行收入准则与建造合同准则合并为一个准则.解决了旧收入准则与建造合同收入边界划分不清晰的问题.新收入准则统一适用一样的收入确认模型,有效解决了不同公司会计信息失真的现象.
第二,收入确认时间的变化.旧收入准则下是“在主要风险与报酬转移时确认收入”,新收入准则对此有了理念性的变化,提出“在客户取得相关产品控制权时确认收入”,并且控制权的转移还有时点和时段的区分.新收入准则打破了商品和劳务的界限,不再区分商品销售和劳务服务提供不同的确认标准,不论企业销售商品还是提供劳务均需要基于履约义务的履行情况,运用收入确认的“五步法模型”来进行收入的确认[2].销售商品并不一定是在某一时点确认收入,提供劳务也并不一定是在一段时间内根据完工进度确认收入,关键是基于履约义务的履行方式的不同.
第三,特定交易处理的变化.就收入准则对于特殊交易事项,大多通过解释、应用指南进行解释说明.新收入准则首次在准则层面明确了八大类特定交易的处理原则,这将大大规范实务中对于特殊交易处理,提高相关收入信息的可靠性和可比性.例如,附有销售退回条款的销售,售后回购,附有质量保证条款的销售等特定交易的会计处理的指引.
第四,信息披露要求的变化.新收入准则提高了企业收入信息披露的要求：一方面要求企业基于合同披露更多增量信息,例如合同资产、合同负债账面价值的披露,取得合同和履行合同的相关信息,这就要求披露的收入信息与公司经营实质紧密相关；另一方面要求企业披露与收入确认相关的会计政策、会计估计的变更.而旧收入准则对披露的要求很低,造成很多公司披露的事件基本一致.
3 房地产行业新收入准则的运用
新收入准则对应的“五步法”模型将对各行业收入确认的时间、计量以及信息披露产生重大影响,下面笔者将以“五步法”确认模型在房地产收入确认的具体运用为例做以解析.
第一步：识别与客户之间的合同.
新准则要求合同需满足以下五个条件：一是双方已批准该合同并承诺履行义务；二是该合同明确了合同双方的权利义务；三是该合同明确了付款条件；四是该合同具有商业实质；五是企业很可能收回有权取得的对价.只有符合上述五个条件后,才能继续实施“五步法”.
在期房销售阶段,房地产开发公司与客户签订的预售合同规定,房地产开发企业将指定的房屋和车库出售给客户,客户应在某个时间点之前缴纳房款.房屋完成竣工验收等手续后在某个时间点将房屋与车库交付于客户.如果客户未按照合同约定支付房款,则房地产公司有权解除合同,并扣留房屋定金.
第二步：识别合同中的单项履约义务.
识别了合同后,企业需要根据合同条款识别合同中所包含的单项履约义务,也就是识别合同中约定的商品或劳务的交付内容,然后要评估合同中承诺的商品或劳务是否可明确区分,以确定是否是单项履约义务.履约义务的划分是确认收入最关键的步骤.如果客户能够单独从该商品或劳务中获益,或客户能够将该商品或劳务与其他易于获得的其他资源结合在一起获益,并且该承诺与其他承诺可以单独确认,那么这项商品或劳务就是可明确区分的,应作为单项履约义务确认收入.反之则不能认为是可明确划分的,不能单独作为一项履约义务确认收入.
预售合同中说明房屋价款中包含了车库的售价,而且客户可以从房屋和车库中分别获益,并且其交付时间不一致,那么应该将其划分为不同的履约义务,单独确认.
第三步：确认交易.
新收入准则规定,企业应根据合同条款,结合以往的习惯做法确定交易.在确定交易时,企业应当考虑可变对价、合同中存在的重大融资成分、非对价、应付客户对价等因素的影响.
房地产公司与客户签订预售合同时,已将交易明确在合同中,并明确规定客户要在什么时间将房款交齐,无论是一次性还是贷款买房.故在房地产公司中很少涉及融资成分及可变对价.如果涉及融资成分需要将其超过市场部分的差额确认为融资收益.
第四步：将交易在各项履约义务中分配.
新收入准则指出应采用每项履约义务的单独售价作为基础分摊,将合同总的交易分摊至每项履约义务.对于无法划分交易的,应采用市场调整法、成本加成法、余值法等方法合理估计单独售价.
预售合同中,如果约定包含车位,那么需要找到同期同区域车库市场,将车库从房屋总价中扣除,单独确认为车库的.
第五步：控制权转移,确认收入.新收入准则采用控制权的转移时点或时段来确定收入确认的时点或时段.其中对“控制权的转移”定义为“能够主导该商品（或服务）的使用以及能够从中获得该商品（或服务）剩余全部的经济利益”,也就是说控制权的转移是收入的确认的基础.对于某一时间段内履行的履约义务,企业应按照履约进度确认收入.某一时点履约的履约义务,应在客户取得相应控制权后确认收入.具体如何判断是时点履约还是时段履约,新收入准则中也给出了判断条件：淤客户在企业履约的同时即取得并消耗企业履约所带来的经济利益；于客户能够控制企业履约过程中在建的商品；盂企业履约过程中所产出的商品具有不可替代用途,且该企业在整个合同期间内有权就累计至今已完成的履约部分收取款项.上述条件只要满足其一即作为时段履约义务,否则为时点履约.
实务中,由于房屋预售时,客户与房地产企业签约的房号已经确定,具有一定的不可替代用途,同时企业有权收取房屋的价款,因此学者普遍认为,期房销售应在一段时间内按照履约进度进行收入的确认.按这种做法,房地产企业便可以提前确认收入.但也有学者认为,房屋预售并没有满足企业有权就累计至今已完成的履约部分进行收取款项这一条件.因客户原因需要违约的,房地产企业需收取违约金,或者扣留房屋定金,故没有收回全部的履约成本,不应该按照时段确认收入.
笔者认为在预售阶段,房地产业企业即使满足了第三个条件,但施工阶段的履约进度很难准确估计,且履约成本并不完整,收入成本不能配比,此时容易造成报表粉饰.故笔者认为应该具体结合房地产企业的预售合同条款确定运用时点确认还是时段确认.
4 房地产行业新收入准则运用总结
结合上述分析,新收入准则的修订颁布对房地产行业的影响是巨大的,收入确认可能提前.在判别收入确认的方法时,要根据合同条款与实际情况进行具体分析,不可一概而论.新准则的发布对于房地产行业的会计人员也提出了更高的要求,需要会计人员深入研究相应合同条款,做出自己的职业判断.对于行业监管者来说,由于时段确认方法中涉及许多会计估计,也就给企业带来了操纵利润的空间,这就需要行业监管者加大监管力度.
【参考文献】
【1】付树民.2017 年新收入会计准则深度解读[J].经贸实践,2018(07):240-241.
【2】黄沙沙,孔庆林“. 五步法”收入确认模型应用研究———以房地产行业为例[J].财会通讯,2017(04):59-62.
概括总结,这是关于房地产行业和收入和准则方面的相关大学硕士和房地产行业本科毕业论文以及相关房地产行业论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料.
参考文献：
1、 新收入准则变化与影响 【摘要】财政部于2017 年7 月发布了企业会计准则第14 号 收入（以下简称“新收入准则”）,定于2018年1 月开始在部分公司执行 首先,本文从新收入准则出台背景入手,系统.
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