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文 / 中国房地产存量资产暨城市更新理事会
北京、上海、深圳等一线城市及一些重点二线城市已率先进入存量房时代,大量的存量物业已经无法满足市场快速变化的需求.物业的改造提升、调整转换的需求潜力巨大 ,公寓行业发展也面临核心地段的物业持有并运营的新课题,公寓行业如何发展,精细化运营,提升物业溢价率等诸多新问题,中国房地产存量资产暨城市更新理事会、《中国房地产金融》、公寓最前线、涵寓咨询联合推出《2017年度中国房地产租赁公寓行业白皮书》,以此探讨助推中国住房租赁市场健康发展.
一、中国公寓行业在国民经济发展中的战略定位
1. 重点城市二手房交易已经全面超过新房交易
2. 居高不下的房价使得部分人口从被动租赁转向主动租赁
购房成本的不断提高,使购房者的首置年龄被推后.
在获得相同居住体验的前提下,买房需付出的成本远远大于租房,并且未来这个成本差将会继续扩大.高额的房价使更多的人将更长的时间停留在租房市场.
二、量（租赁人口）价（租金）齐升,将创造万亿级租赁需求,公寓市场空间更加广阔
庞大的流动人口是住房租赁市场发展的基础,为整个市场提供了巨大的发展空间.21 世纪以来,中国流动人口呈明显的上升趋势.2014 年后,流动人口数量达到高位企稳状态,2017 年流动人口数量达2.45 亿左右,占总人口的18%.6 个人中就有1 个是流动人口,一二线城市租赁需求旺盛.70% 的流动人口是通过 租房居住,按目前人均475 元来测算,年租金规模可达万亿元.而流动人口中,青年人占绝对比例及每年的高校毕业生是重要的部分,统计表明目前超过1.5 亿的青年人通过 租房解决居住问题,这部分市场规模将超过4800 亿元.
我国都市圈效应初见成效,目前以北京、上海、广州、深圳为中心形成京津冀、长三角达到了2000 万以上.相较于美、日等发达国家还是有一定的差距.在美国,有9个人口数大于500 万的城市,这9 个城市所占人口比例为24.6%,其中仅纽约的占比高达6.1%,洛杉矶占比为4.2%（北京、上海占比仅为1.5% 左右）.相比而言,我国公寓行业市场的广阔前景由此可见.
3. 行业竞争格局优胜劣汰,行业集中度将进一步提升
存量房去库存,是2017 年国家重点工作,公寓行业也是作为化解存量房的一大重要途径,行业竞争格局愈加激烈.多数公寓企业正处于创业期,只有部分少数企业初具规模,形成品牌.虽然公寓整体盈利并不高,但仍是众多资本追逐的新宠.
(1) 高端公寓市场已初具规模,公寓续租率非常高,虽受2008 年金融危机的影响,高端人群、外企高管等撤离中国现象日益严重,但大部分公寓运营的重点已转战国内高端人群；
(2) 中端公寓市场鱼龙混杂,竞争激烈,租赁周期相对较短,只有部分公寓打出品牌,形成特色运营,抓住共享空间,注重社群价值,将是资本追逐的重点目标；
(3) 低端公寓市场旨在学生公寓及职工宿舍等,低廉,多为床位出租,也是具有一定的市场需求.
在资本催化下,公寓行业会加速进化,正在加快并迅速当前面临的痛点.公寓行业也将会面临洗牌,随着行业的供应及资金链的成熟,公寓行业的集中度也会进一步提升,通过选择兼并和加盟等手段进行扩张.2017 年的公寓行业将要真正开始经历市场的考验,并开创出积极健康的可持续发展的道路.
三、中国公寓行业面临的问题
1. 资产涨幅远超资产租赁收益率是公寓行业发展的首要瓶颈
在这十年里,北上广深每年复合涨幅超10%,再叠加3 倍的杠杆,年利润达30%.但中国城市平均静态租赁回报率仅为2.6%,一线城市更低,仅为2%,资产涨幅远大于资产租赁回报,这样社会资本只会把重心放在追求资产的时间差和短平快回报上,而不会放在资本的长期运营上.随着房价的一路上涨,租金回报率则一路走低.
2. 中国公寓行业客户群体绝大部分仍处于低年龄、低层次的初级阶段
受传统观念影响,结婚必须有房的观念根深蒂固,所以我国现阶段租赁结构相对还是比较单一.我国租房人群也主要以年轻人为主,以北京为例,单月收入在一万元以下的租客占租客总数近七成,低收入人群是当下租房市场的绝对主力军.
3. 资产收益率上升,利益下行
目前我国商业、写字楼、住宅等物业的整体租赁静态收益率与我国十年期国债利率相比,租金收益率和利率还是处于倒挂的情况.目前我国公寓行业的静态收益率为3%,除去20% 的税收以后,实际 静态收益率仅为2.4%.
4. 品牌公寓渗透率低
根据统计,2015 年国内拥有规模公寓企业超过500家,公寓间数超过100 万间,预计至2020 年,我国公寓间数会超过1000 万间.但就目前则言总体机构渗透率不足,品牌公寓市场占有率比重略超1%,2017 年已达到2%.但对于公寓企业自身集中度而言,TOP10 公寓企业占比仅为0.7%,而美国为7% 左右,日本高达31%.预计至2020年,我国公寓间数会超过1000 万间.根据涵寓数据预测,2017-2020 年,我国公寓租赁间数将从1.3 亿间提升自1.7亿间（假设每间住两人,自2015 年起公寓间数年增幅为5%）.品牌公寓市场占有率也会提升至6%,但与发达国家相比还具有很大一部分空间.假设未来品牌公寓市场占有率可以达到10%,未来行业规模可破千亿,未来公寓行业必将有优秀的龙头企业脱颖而出,而市场集中度将显著提升.
5. 户型偏好造成租房结构供需偏差
据涵寓数据中心对租客偏好的调查统计,租客对一室户的户型更为偏好.租客对于独立一室户的租房结构偏好明显高于二室户及三室户.在我国租赁市场中,一室户供不应求,二室户基本平衡,而三室户由于高客单价而导致不易出租.
现阶段,我国租赁房屋的供给仍旧以商品房为主,老式公寓和农民自建房也占到一定比例,部分出租的房源甚至是违章建筑,严重影响居住者的居住安全.但专门给出租公寓提供的一室户供给相对较少,一室户供不应求,与此同时,三室户却存在供给过剩现象.这一现象极大地影响并限制了长租公寓的发展.
概括总结：本文论述了关于物种和新物种进化和发展趋势方面的发展趋势论文题目、论文提纲、发展趋势论文开题报告、文献综述、参考文献的相关大学硕士和本科毕业论文.
参考文献：
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