论文沈阳市房价变动影响因素与趋势，本文是发展趋势论文如何怎么撰写与影响因素和房价和发展趋势方面函授毕业论文范文.
【摘 要】目前,我国房地产持续攀升,导致房价变动的影响因素也越来越多,并成为社会热点问题.本文以沈阳市为例,对其房地产市场概况加以说明,并详细分析沈阳市房价变动影响因素,总结其房价变动发展的趋势所在.
【关键词】房价变动；影响因素；发展趋势
自1998 年实行城镇住房制度改革之后,人们的住房观念发生了翻天覆地的变化,商品化住房体制初步形成.随后,伴随着房地产投资的快速增长,房地产市场迎来了持续“高温”阶段,各房地产企业为了提高自身的市场竞争力,争相圈地,导致房价上涨过快.为了保障房地产市场的健康发展,应针对其房价变动的影响因素和发展趋势加以分析,为有效抑制房价变动提供指导.
1、沈阳市房地产市场概况
历次调控政策,对于全国的房地产市场均有不同程度的作用,但是对于沈阳市房地产的作用较为有限,尽管调控均指向投资投机性需求,但是由于沈阳市房地产市场具有明显的刚性需求特征,所以不易受到政策影响.
2017 年5 月,沈阳市房价均价为7493 元/㎡,2018 年5 月,沈阳市房价均价为8299 元/㎡,同比上涨10.75%.2017 年7 月-2018 年6 月的沈阳市房价走势如图1 所示：
2、沈阳市房价变动影响因素分析
2.1 城市居民收入增加
2017 年,沈阳市人均可支配收入为41359元,同比增加6.1%.从某种意义上,城镇居民收入增加,与经济发展密不可分,尤其是在经济下行压力较大的情况,沈阳市实现了经济稳步增长,城镇居民工资水平不断提升.城镇居民的“钱袋子”鼓了,从侧面上说明城镇居民有了更高的房地产消费能力,进一步扩大了房地产消费需求,从而间接性地导致了房价的变动.
2.2 城市化进程加快
目前,我国已进入城镇化水平加速时期,大量的非城镇人口流入城镇中,从而产生了强烈的刚性住房需求,由于房地产住宅存量有限,无法满足大量的新增城市人口的住房需求,从而导致沈阳市房地产市场的持续升温,最终体现于支撑上.沈阳市作为我国“全面振兴东北老工业基地战略”的排头兵,势必会加快对产业结构的调整与改造,同时,沈阳在2017 年进入新一线城市名单,也对当地的房地产起到了推波助澜的作用.
2.3 市场供需结构不合理
2008 年以来,沈阳市房地产市场供应始终处于供大于求的状况,尤其是大户型产品,其存量无法满足日渐增长的改善性住房需求.究其原因所在,主要是产品结构不合理,140 平方米以上的产品供应比例较低.因产品结构的不合理和其他存货较多,缺乏产品竞争对手,部分小户型公寓或高品质楼盘异常火爆,诸多开发商甚至为了跟风,临时改变产品性质,刻意提高产品.和其余同类型城市相比而言,沈阳市尚处于洼地,商品房的销售持续升温,势必会进一步加强房地产开发,外地的品牌房地产企业也会纷纷入驻,迅速增加投资,并大量投入到房地产市场中.为此,市场需求与市场供应的矛盾将会逐渐凸显,与此同时,受到宏观调控政策的影响,也会限制异地投资性购房,从而致使供需结构不合理.
2.4 调控政策影响
对房地产调控的历史进行回顾,发现其收紧期明显长于宽松期,而且,每次的收紧调控都会被贴上“史上最严”标签,然而,房价总是会先抑后扬,只要政策宽松,势必会再次发生反弹.究其原因所在,主要是现有国有土地制度的土地供给失衡,土地出让方式也对其起到了推动的作用,甚至有人发出如下的言论：“房价会“越调越涨”,只要政府调控,一定要尽快买房”,相对来说,调控政策的实际效果并不理想,反而适得其反.
依据供需关系,“限购限贷”举措仅仅暂时压制了房地产需求,而该举措每次提出,必将遭受骂声一片,受到各界人士的批评,在政府主导机制中,对市场行为的强制引导难以从根本上调整失衡现象,并从扭曲结果中反映出来,如何保障房地产的平稳、健康,是一项复杂的系统性、持续性的任务.
3、沈阳市房价变动发展趋势
3.1 地价持续上涨
在现有土地制度下,政府对供地来源加以垄断,并通过“招拍挂”的形式出让,价高者得,从而难以根本性下调土地.土地无法及时交付或有效供应不足,均会导致地价的上升,并最终体现于房价中来,提高房价上升的程度.整个房地产产品成本中,土地成本占据较大的比重,地价上涨也会带动房价的上涨.
3.2 产品质量提高
随着人们生活水平提升,国家关于城建的投入比例提高,诸多城镇居民在选择居住环境的同时,其目光将不再局限于“居有其屋”,而是更加专注于居住环境、位置、配套、舒适度等,当然,高质量的住宅势必会提高其成本,继而导致房价上升.
近年来,国内原材料、能源以及机械设备等也在不断攀升,成本导致房价提升,已成为发展必然.结合沈阳市城建局发布的信息来看,原材料成本年均上涨8%,有效推动了房地产的上升.
3.3 社会资金投资渠道狭窄
某种意义上来说,房地产产品不仅有实用功能,还有投资功能.但由于投资渠道狭窄,而房地产的保值性良好,因此大批投资者将资金投入房地产市场中.目前,央行投入较多的货币,在通胀的时代背景下,城镇居民已不愿意将资金放入银行中等待“贬值”,而是开始寻求更好的投资手段,目前国内资本市场发展并不成熟,缺少丰富的投资品种和渠道,大量闲置资金在寻求投资机会的同时,发现房地产企业的高回报率,乐于将资金投入与此,在没有可替换的资金投资渠道时,未来的城市房价仍然难以得到有效的抑制,只能暂时控制其房价不得非理性提高.
总结：
综上所述,房价问题始终是社会关注的焦点问题,其影响因素诸多,只有立足实际,保障房价的平稳、健康,才能满足人们对美好生活的向往,加快我国供给侧改革的进程,只有“安居”才能“乐业”,满足城镇居民和流入城市非城镇居民的长期住房需求.
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参考文献：
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