论文谁推高了三四线城市的房价？，该文是关于城市类硕士学位论文范文与房价和城市类论文如何写.
●李永华
关注地产行业的读者们,料想不会错过这段时间地产股暴跌的新闻.
碧桂园,6月26日一早跌幅超过8%,短短四天内市值蒸发800亿元；同日,中国奥园、雅居乐、新城发展控股跌超6%,中国建材跌近6%,融创中国跌4.81%,中国恒大跌2.73%.
地产股为何集体暴跌？
一则有关棚改的消息是关键：棚改项目审批权收回至国家开发银行总行.所谓“棚改”,是指为改善困难家庭住房条件的城镇危旧住房改造工程.
那么,棚改项目审批权的上交同房地产有何关系？是否真如市场传言,棚改货币化安置推高了三四线城市房价？三四线城市房价还有没有春天？
实例
先来看一则某地产公司2017年初在某中部三线城市的广告.
“今年市定目标任务是3.04万户,征收房屋430万平方米,计划投资265.17亿元,动迁15万人.2016年棚改推动房地产去库存7000余套.大批的棚改户已加入买房大军,房价变动在即,买房莫观望,看准了就买了！”
顺便备注一下,这座2017年棚改动迁15万人的中部城市,城区人口数量只有100万多一点.不消多说,棚改之于当地楼市的意义已然明了.
故事可以从2014年说起.
该城市一位居民告诉记者,三四年前,这座傍水而居的城市房价只有每乎米三四千元,人均月工资也是这水平,生活很惬意,压力也不大,“盖了很多房子,卖不出去,大家也不着急买,房价有一阵子还下降了.”
房地产库存高企,土地就卖不出去,依赖土地财政的地方政府想必急坏了.有多急呢？
一个故事可以证明.
去年底,中部某县一位刚离职的官员私底下告诉记者： “负债太多了,2016年卖了两宗地,今年卖了一块地,县委书记、县长都快急死了.县里面除了医院没有抵押,其他可以抵押的资产都抵押出去了.”如果土地再卖不出去,抵押的土地下跌,银行逼债,政府信用违约,那可麻烦大了.
这并非某一个城市的难题,而是全国普遍现象.
撬动
怎么办？
必须把手头的存货清仓,接着再卖地,卖新房子,要不,这生意就做不下去了.卡住脖子的难题是,谁来掏钱买单？靠当地居民家里可掏不出更多的钱.那么,钱从哪里来？谁来撬动这个支点？
棚改货币化安置的定向宽松 ( PSL)如期而至.
2015年,国务院推出棚改三年计划,要求积极推进棚改货币化安置,以缓解和消化商品房库存.棚改规则逐渐转向为货币化安置,也就说拆迁之后不给房子给,拆迁户自己再去买房子.
恒大集团首席经济学家任泽平认为棚改是一石三鸟之计： “棚户区改造不仅改善民生、改变城市面貌,也创造住房需求、拉动房地产投资,是未来5年支撑房地产行业发展的核心变量之一.”
中国社会科学院金融所房地产研究中心主任尹中立毫不讳言： “棚户区改造货币化的初衷是房地产去库存.”
从此前的实物安置改为货币化安置是其中关键,而PSL又是核心环节,并被不少地方政府视为“如意法宝”,放大到极致.
具体怎么操作呢？还是以上述的中部城市为例,政府规划一批棚改项目,向政策性银行申请专项贷款,国家开发银行再通过PSL拿到央行资金.贷款到手,地方政府通过货币化安置向棚户区居民发放补偿款,棚改拆迁户拿着拆迁款,欢天喜地买新房去.
这里说的政策性银行主要就是国开行.公开数据显示,截止2017年末,国开行累计发放棚户区改造贷款3.4万亿.截至5月末,今年发放棚改贷款4369亿元,有力支持了棚改续建及2018年580万套新开工项目建设.
占比有多大呢？住建部副部长陆克华曾透露,2016年全国棚改货币化安置比例达48.5%,比2015年提高了18.6个百分点.另有数据显示：2017年我国各类棚户区改造开工609万套,完成投资1.84万亿,棚改货币化安置比例高达60%.
而三年棚改计划之前的2014年,棚改货币化安置比例是9%.
效果
效果如何？
仅2016年,棚改货币化安置可以从市场上购房2.5亿平方米.当年全国住宅销售面积13.75亿平方米.再算算,这2.5亿平方米主要集中于三四线城市,其效果就更加可观了.
如此大手笔,库存被快速消化,甚至不得不加快供地.
5月初,记者拿到一份《湖南省住房和城乡建设厅关于各市州中心城区、各县市商品房库存去化周期的函》显示,衡阳城区的住宅去化周期只有5.5个月,株洲茶陵县仅1.4A1月.什么意思？就是说按照当时的销售进度,茶陵县1.4个月后就没有房子卖了.
无独有偶,湖北省住建厅今年6月4日也发文警示住房库存消化周期不足6个月的城市做好工作,遏制投机炒作.如今,宜昌、徐州、西双版纳等城市都已加入限购的行列.
当然,此时的地价已非“吴下阿蒙”.在湖南衡阳,2017年商住用地出让最高单价突破756万元庙.2014年12月,当地土地最高单价是261.4万元/亩,三年近三倍涨幅,飙升幅度之大,让人瞠目.
面粉贵了,面包自然跟涨.2014年！衡阳住房均价为3880元,平方米,同比下跌5.5%.然而,2017年衡阳最贵地块的楼面价已达3700元,平方米,房价超7000元,平方米是常态,千也不稀奇.
原本为房子太多卖不动而发愁的那个中部小城,房价也昂首挺进“万元户”行列.
不过,这里有个小疑惑.按照定义,城市棚户区是指在城市规划区集中连片简易结构房屋较多、房屋密度大、基础设施简陋、房屋年限长、功能不全、安全隐患突出的区域,包括城市棚户区、国有工矿棚户区、国有林区棚户区和国有林场、垦区危旧房筹,后来棚改还扩展到了集体土地上的城中村改造.
棚户区是历史欠账,也是城市伤疤.从2008-2016年,全国棚改已累计使8000多万住房困难群众“出棚进楼”,相当于德国的总人口.这无疑是伟大的民心工程.
快速推进后,一位开发商直接告诉记者,“这么多年,城市化建设非常快,城市棚户区其实在迅速减少,一二线城市的棚户区已经不多了.”
棚户区不够用怎么办？西部某市经信委的一位处级干部说,放着这么好的政策不用不可能,没有条件,创造条件也要上.
于是,棚改这本民心工程的“真经”到了某些地方就念歪了.比如,有网友爆料,2016年,江西九江某区38栋别墅型商住楼（100余户）也要进行 “棚户区改造”.
可以肯定,这并非孤例.
淡出
不过,怪象出现,却也是棚改货币化安置政策逐步淡出的征兆.
2017年政府工作报告指出,支持农民工在城镇购房,提高棚改货币化安置比例,房地产去库存取得积极成效.三句话的顺序和逻辑结构均有看头,倒推解读,去库存目标已实现,棚改货币化安置的手段自然没有保留的必要,接下来亟待处理的是房价高企带来的风险.
尹中立也撰文称,三四线城市的居民收入水平低,用去库存的手段刺激购房,金融风险已经隐现.对于房价涨幅屠前的三四线城市,应该停止土地拆迁的货币化补偿政策,减少或停止棚户区改造的货币化安置.
上述中部城市住建局今年4月称,当地2018年比2017年的棚改计划要小些.2017年棚改计划中心城区征拆户数30440户,2018年棚改计划中心城区征拆户数13448户.
中国社会科学院世界经济与政治研究所经济发展室主任徐奇渊测算：2018年二季度PSI增量与去年同期相比,增速几乎为O.
连乡镇都不放过的恒大、碧桂园们或许确实到了回撤的时候了.至于被断粮的三四线城市房价,且行且看.
摘自微信公众号侠客岛
该文点评:该文是大学硕士与城市本科城市毕业论文开题报告范文和相关优秀学术职称论文参考文献资料，关于免费教你怎么写房价和城市方面论文范文.
参考文献：
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