论文房地产开发企业预售业务的相关涉税会计处理，该文是房地产开发方面有关本科毕业论文范文跟涉税会计处理和房地产和预售相关硕士论文开题报告范文.
房地产开发企业预售业务的相关涉税会计处理
张 蓁 漳州开发区招商置业有限公司
摘 要：当前,在房地产开发企业中,期房销售方式普遍存在.针对房地产开发企业中期房销售情况,会计准则和税法存在不一致的问题,进而使得房地产开发企业的期房和现房销售会计处理不一致.本文主要就房地产开发企业预售业务的相关涉税会计处理问题进行探讨.
关键词：房地产企业；预售业务；会计处理
中图分类号：F293.33?文献识别码：A?文章编号：1001-828X(2018)006-0-01
房地产开发企业运营的目的是盈利,通常以建筑物、土地以及房地合一等形式存在.房地产开发企业的特征十分突出：高风险、高收入、综合性强、回报周期长等.销售方式有两类,即现房和期房销售,其中期房销售是最主要的方式.期房销售是指房地产开发企业取得商品房预售许可证后,将建设过程中的商品房进行销售,并收取买方的房款或者定金.期房销售业务的会计处理方法,会计准则和税法不同,因此进行预售业务的会计和税务处理时差异很大.房地产开发企业的预售业务主要涉及的税种包括增值税、城建税、土地增值税、教育费附加以及所得税等.
一、增值税的处理
根据《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》中有关款项的规定,开发产品进行销售时,销售收入的范围为产品销售开发中获得的所有收入,具体包括等价物、以及其他经济利益.企业代替有关单位、部门以及企业收取各种费用、基金以及附加等.如果企业开具或者纳入开发产品价的,就需要将其全部确认为销售收入；如果不是以上情况,就需要代收代缴款项进行管理[1].另外,根据我国的税制中的有关规定,纳税人将土地使用权转让出去或者将不动产销售出去,在这个过程中,使用预收款的形式的,其他纳税义务的发生时间是在受到预收款的当天.因此,房地产开发企业在收到房屋的预售款时,就要进行增值税及附加费的计算和缴纳.企业应该缴纳的增值税根据企业的开发项目是否属于老项目,若属于老项目,预缴增值税按照实际收到的预收款的5%预缴3%.分录时,贷记“银行存款”科目,而借记“应交税费-其他”科目,与此同时对教育费附加和城建费进行计算.
二、土地增值税的处理
根据我国的《土地增值税暂行条例》的有关规定,企业或者个人通过转让土地使用权或者转让地上建筑物及附着物,由此而获得的收入,需要根据转让获取的增值额征收一定的费用,而这个费用就是土地增值税.土地增值税主要采用四级超率累进税率,而计算方式是：企业应该缴纳的税额等于企业应该缴纳的税额等于∑(每级距的土地增值额×使用税率[2].企业在实际的运算过程中,如果使用分步计算的方式将是十分的繁琐,高效的方式是速算扣除法,具体来说：企业应该缴纳的土地增值税等于增值额×使用税率-扣除项目金额×速算扣除系数.在前述的公式中,增值额指的是减除规定扣除项目金额之后企业的余额,而扣除项目金额指的是房地产开发成本、土地使用权支付的金额、和转让房地产有关的税金、开发房地产的费用等其他项目.
由上述土地增值税计算方式来看,企业会计进行土地增值税计算时,首先,需要将销售房地产的增值额计算出来,在此之前,先要将扣除项目的有关费用计算出来.对于房地产开发企业来说,进行房屋预售时,由于房屋建设没有完成,因此不能进行成本核算,进行土地增值税计算就无从谈起[3].针对这种情况,我国的《土地增值税暂行条例》进行了规定,在项目建设之前收获的转让房地产的收入,由于成本不明问题,土地增值税不能计算,对此情况可以预征收土地增值税,在项目完工之后在进行清算,清算根据多退少补的原则.各地的税务局根据本地的实际情况来决定实施.房地产开发企业受到预售款时,根据金额和地方规定的预征比例进行土地增值税的缴纳.
三、企业所得税的处理
根据我国的《国家税务总局关于房地产开发企业所得税预缴问题的通知》中的有关规定,企业根据当年实际情况缴纳所得税,对于房屋等开发产品在没有建设完工之前,企业收取的预售金额,需要根据预利润率进行预利润金额的计算,并将其计算进利润总额预缴纳.待开发产品完工之后,根据实际情况进行调整.房地产开发企业开发产品的预计利润根据下述规定：所开发产品在省、直辖市、自治区等,不能在20%以下；而所开发产品在地级市、地区以及州城区等地的,不能在15%以下；如果位于其他的地区,不能在10%以下[4].根据有关规定,企业预售房屋所获得的收入,需要根据预计计税毛利率分月计算预计毛利额,将其纳入企业所得金额.在产品完工之后,及时进行结算.
四、结语
对于房地产开发企业来说,期房销售已经成为主流的销售方式.由于会计准则和税法存在不一致,但是在现房销售中两者是一致的.因此,房地产开发企业的期房和现房销售会计处理不一致.在此背景下,我们需要对预收业务的相关涉税会计处理进行研究,以便更好的进行预收业务的会计处理和纳税工作.房地产开发企业预售业务主要涉及的税种是增值税、土地增值税以及企业所得税,要对这三个税种进行研究.本文主要就房地产开发企业预售业务的增值税、土地增值税以及企业所得税征收问题进行了探讨,以期为其实际工作带来启发.
参考文献：
[1]朱飞,何方.浅谈房地产开发企业商品房预售涉税会计处理[J].财会通讯,2011(34):110-111.
[2]陈建霖.商业房地产开发贷款项目风险评估方法研究[D].四川师范大学,2012.
[3]杨培.房地产开发企业预售业务涉税会计处理浅析[J].商业会计,2011(4):17-19.
[4]杨柯,张岩,姜晨.山东济南历下国税局认真落实《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》[J].现代企业教育,2009(11):89.
作者简介：张 蓁(1973-),女,汉族,中国台湾,台湾台北人,中级会计师/经济师,本科,主要从事财务会计研究.
综上而言：此文为一篇关于涉税会计处理和房地产和预售方面的相关大学硕士和房地产开发本科毕业论文以及相关房地产开发论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料.
参考文献：
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