论文建筑、房地产企业预收账款的六大稽查重点（三），该文是房地产企业相关论文写作资料范文和预收账款和六大稽查重点和房地产方面论文例文.
文 肖太寿
(三)房地产企业销售期房的企业所得税纳税义务时间
1.房地产企业销售期房的会计与税法差异
房地产开发企业的销售方式一般包括现房销售、期房销售.对于房地产开发企业现房销售业务的处理方法,《企业会计准则》与税法的规定是一致的；而期房销售业务的处理方法,《企业会计准则》和税法的规定有所不同,致使房地产开发企业的预售业务在会计处理和税务处理上存在着很大的差异.
在会计上,根据《企业会计准则》的规定,房地产开发企业期房销售业务的会计处理为：由于企业销售商品不满足收入确认条件,当收到预售款时应确认为负债,等预售房屋竣工并交付给购买方时,再确认收入.即收到期房房款时,借记“银行存款”科目,贷记“预收账款”科目；房屋竣工并交付给购买方时,借记“预收账款”科目,贷记“主营业务收入”科目,同时结转开发产品成本,借记“主营业务成本”科目,贷记“开发产品”科目.
在税务上,根据国家税务总局《关于房地产开发业务征收企业所得税问题》（国税发[2009]31号,以下简称国税发[2009]31号）第六条的规定,企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入,应确认为销售收入的实现.因此,房地产企业通过签订《房地产预收合同》所取得的收入,从企业所得税的角度,不再存在“预收账款”的概念,只要签订了《销售合同》、《预售合同》并收取款项,不管产品是否完工,全部确认为销售未完工开发产品取得的收入,负有企业所得税纳税义务.
国税发[2009]31号第九条规定,企业销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额.开发产品完工后,企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额,同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额.
在年度纳税申报时,企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料.
2.房地产企业销售期房的企业所得税纳税义务时间判断标准
根据以上税收政策的规定,房地产企业销售开发的期房的企业所得税纳税义务时间是以房地产企业与购房者正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入的当天.
“预收账款”预交增值税的时间点的稽查
第一,根据《国家税务总局关于发布<房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法>的公告》（国家税务总局公告2016年第18号）第十二条和第二十一的规定,房地产企业销售自行开发的房地产项目,收到的“预收账款”预交增值税的时间点是：应在取得预收款的次月纳税申报期向主管国税机关预缴税款.
第二,《国家税务总局关于发布<纳税人跨县（市、区）提供建筑服务增值税征收管理暂行办法>的公告》国家税务总局公告2016年第17号文件第十一条规定,纳税人跨县（市、区）提供建筑服务预缴税款时间,按照财税[2016]36号文件规定的纳税义务发生时间和纳税期限执行.第十二条规定,纳税人跨县（市、区）提供建筑服务,按照本办法应向建筑服务发生地主管国税机关预缴税款.而自应当预缴之月起超过6个月没有预缴税款的,由机构所在地主管国税机关按照《税收征管法》及相关规定进行处理.
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参考文献：
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