论文尹中立：房租暴涨背后的逻辑，该文是逻辑方面本科毕业论文范文和尹中立和房租和逻辑类毕业论文格式模板范文.
近日,一些地区房价上涨的势头终于得到了控制,但房地产市场又传来房租大幅度上涨的消息,引来众多议论.有人认为“房租上涨比房价上涨更可怕”、 “房价上涨是经济问题,房租上涨是社会问题”；有人认为是鼓励发展住房租赁市场导致了房租的大幅度上涨.
笔者认为,房租上涨有合理的成分,但也存在值得关注的地方.一味否定或排斥房租上涨的言论不可取,但忽视房租过快上涨背后的问题也不可取.
住宅租金上涨有补涨成分
住房租金收益率偏低,房租上涨很大因素是市场力量所致.从正常逻辑看,房租上涨幅度应该与房价保持一致,但现实中房租的上涨幅度远小于房价上涨幅度.
在2003年前后,无论是北京还是上海,住房的租金收益率大约在5%左右,而2017年,京沪两地的租金收益率降至1.5%,只有按揭贷款利率的1／3,如果剔除物业管理费及维修费用（这些费用一般由业主负担）,住房的租金所得大约只有按揭贷款利率的1／4.根据笔者观察,自2015年以来,京沪的房价累计上涨近一倍,但房租几乎没有上涨.
同样是房租,商业地产的租金收益率与住宅市场的租金收益率存在明显差别,从2000年以来,商业地产的租金收益率并没有明显降低,一直维持在6%左右的水平.显然,商业地产市场的收益率高于银行按揭贷款,从投资理论逻辑上是正常的,而住宅的租金收益率远低于财务成本,是不符合正常的财务逻辑的.因此,住宅租金的上涨有其合理补涨的成分.
机构投资者垄断房源、供求失衡
最近一年多时间里,住宅市场悄悄发生了巨大变化.在国家鼓励发展租赁市场的政策刺激下,很多机构投资者开始介入住宅租赁市场,这些机构投资者有的是由房地产*机构发起成立的,有的是由房地产开发商发起成立的.
这些机构投资者携巨资介入住房租赁市场,深刻改变着住房市场的生态平衡,以往的个人与个人之间的交易变成了个人与机构之间的交易.当机构以资金的优势垄断或部分垄断房源的背景下,房租上涨成为必然.
从政策出发点看,让机构介入住房租赁市场是为了规范住房租赁,其最终目标是为了更好地解决住有所居的难题,但结果却是提高了房租,让年轻人更难解决住房问题.
从供求关系看,最近几年为了整治首都的环境,拆除了大量建筑物,导致短时间里住房的供求失衡也是房租上涨的原因之一.从去年开始,北京的人防空间群租地下室、城中村加盖、集体用地的“工业大院”等等都被雷厉风行地迅速拆掉.
有关统计数据显示,2016年前几年,北京每年的拆违任务是1500万平米左右,2016年拆违完成量是2979万平米,2017年的计划是4000万平米,实际完成是5985万平米,2018年计划拆违4000万平方米,前4个月就完成了1640万平米.而北京国有土地上的所有住宅建筑面积也就不到5亿平米（北京统计年鉴）.最近几年拆掉的几乎占1／8,这显然对房租上涨是有刺激的.
住房市场是一个复杂的生态系统,任何政策的实施都需要保护生态平衡.这是笔者从房租上涨中悟出的一点看法,希望将来出台房地产调控政策时要考虑到市场的生态平衡问题.
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参考文献：
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