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文,本刊记者姜华山
对于由风投资本支撑着的品牌公寓们来说,如果摸索不出可行的盈利模式,逐利的资本也终将会舍弃这个行业.
虽被视为产业蓝海,但长租公寓的发展路径及盈利模式却一直未能明确.如果这些问题未能够得到很好的解决,长租公寓这个野蛮生长起来的市场,将面临洗牌与重组.
但也不必过于悲观,突破瓶颈期后,也许便豁然开朗.
运营管理模式多样
由于长租公寓的投资者背景、实力各不同,因此,在长租公寓的运营和管理上也有着明显的区别.比如房产商、酒店集团更倾向子集中式公寓,而房产*、小型创业公司往往从分散式公寓开始.分散式是利用城市中分散的小区物业,集中式则是拿下整栋物业.
从运营模式来看,长租公寓则大致可分为三种.一种是完全轻资产运营,运营方从产权方手里获得房产后,不装修或仅作少量装修,即转手租给房客.另一种是重资产运营,如房产开发商操作长租公寓产品.这类公寓从拿地开始就进行一体设计,产品质量较高,但其获利显然不如直接出售房源,所以开发商积极性不高.第三种介于前两者之间,以租赁方式取得房屋使用权,投入资金进行整体改造装修,统一配置设施和服务等.目前大部分的市场参与者属于第三种模式.
如家旗下逗号公寓总经理陈意告诉记者,无论是从投资方看,还是从运营管理模式上,大家各有各的优势.
在陈意看来,对于酒店集团旗下的公寓来说,可以承接自身的运营管理优势,有非常强的落地能力,资金方面也有保证；而房地产企业的公寓拥有多年开发经验,可以发挥自身优势,在源头改善房屋结构,使其更适于作为公寓居住.另外,长租公寓的房源几乎均位于房企开发项目内,在公寓管理上可以进行资源共享；互联网创业品牌的优势是线上,最大的劣势在于资金.
对于集中式公寓来说,最大的难题是拿地,核心城市的好地段有几种业态同时争夺,形成高溢价.前期投入大、利润较低是整个行业都面临的问题,各大公寓品牌都还未实现盈利.
以万科广州棠下的泊寓为例,万科以溢价率超100%拿下,每平方米的平均成本投入约2000元,整个项目共计投入了4000万~5000万元.若按每个房间平均1500元／月的租金计算,整个项目近700个房间一年租金收入约1260万元.在租金仍是主要收入来源的情况下,实现收支平衡最少需要4~5年.
分散式公寓则管理难度极大,也使得之前二房东群租的乱象大量存在,进而也导致管理成本较高.
长远来看,陈意认为：“目前还是长租公寓市场的开始阶段,由于市场规模极大．短期内将不会出现寡头.未来的产品发展还是会跟随市场的需求来优化,无论是刚需人群、创业人群,还是商务人士,也无论是居家公寓还是全服务式酒店公寓,市场都会有相应的供给出现.
未来各大公寓品牌需要更关注整个产业生态的运营,提供高性价比的产品,提升和创新产品、服务和运营,以超出市场期望的商业模式来赢得竞争.
盈利模式待考
目前业界普遍的共识是,长租公寓是一项前期投入资金巨大、回报周期较长的微利业务.通常来说,长租公寓的回报周期短则一年,长则三四年,对于投入企业而言,有不小的资金压力.
长租公寓行业资深投资和运营管理人全雳认为,长租公寓行业整体处于投入期,收入主要来源于租金差价和服务费,盈利的企业不多,随着获取房源的成本快速上升,公寓运营的收益会同比下降.
目前无论是大型企业抑或是小型品牌,在长租公寓这—领域目前仍未有明确的盈利模式.万科高级副总裁谭华杰谭华杰就表示,目前商品住宅的租金收益率只有2%_3%,如果仅靠商品房出租,长租公寓不可能建立起盈利模式.
但是对于大型房企来说,盈利并不是涉足这一领域的最初目的.自万科提出“城市配套服务商”的转型方向后,租住业务便成为其中重要的一个环节.万科将长租公寓作为战略转型业务进行发展,不仅仅在基于自身地产业务的优势将公寓项目开在自有项目中,还进行市场化的项目拓展.
万科希望通过打造品牌来建立市场的认可.另外作为运营方式,还可以与房产项目进行联动.例如重庆西九万科驿就曾推出联合营销,西九万科驿的租户若购买万科西九项目二期,之前的租金将可用于抵房款,这有助于房地产项目的销售去化.
然而对于由风投资本支撑着的品牌公寓们来说,情况就显得略为棘手.如果未能摸索出可行的盈利模式,逐利的资本也终将会舍弃这个行业.大量的公寓品牌则将盈利的可能押注于增值业务之上.
YOU+公寓创始人刘听指出,YOU+的关注盈利点不是在租赁业务上,而是在后面附加值和社群经济.YOU+有三不租原则,即“45岁以上的不租,结婚带小孩的不租,不爱交朋友的不租”.这一原则为YOU+积累了大批潜在的单身年轻消费群体.
刘昕对这种“黏住”年轻人的盈利方式颇具信心,他表示,未来盈利点可以有很多.“只要尊重年轻人,与他们保持良好的关系,他们或许愿意把衣食住行都交给我.”
蘑菇公寓则通过转型来寻求新的盈利点.蘑菇公寓联合创始人龙东平介绍,蘑菇要做的就是白领租房平台,通过给公寓经营者各种支持,把各家公寓的真实房源引到蘑菇租房的平台上.“平台可以快速实现量级上的扩张,而且在平台做大之后随之而来的盈利方式也将多样化,例如租房金融服务、生活服务娱乐餐饮消费等,这将具备更大的想象空间.”
但是目前,YOU+和蘑菇的想法并没有太多付诸实践,附加值的盈利模式并未建立,在很多业内人士看来,他们也依然在持续地“烧钱”.
链家研究院院长杨现领的研究发现,规模和盈利之间有条临界线.他告诉, “单个公寓项目的盈利能力要强于多个,公寓进行跨区域跨城市落地时,管理成本会推高.但一旦拓展到2万间房源左右的数量时,管理成本和后台成本就会得到大量的分摊,规模效应就会发挥出来,这时多个项目就会强于单个.”
但集中式的长租公寓进行大规模扩张很难,目前能达到2万间房源数量的集中式公寓只有魔方,YOU+距离此还有大段空间.且不算外部竞争,光是自身的管理经验和资金就是规模的巨型拦路虎.
在管理经验上,YOU+是栽过跟头的.2015年,在北京苏州桥店,因开业仓促,YOU+被租客投诉甲醛超标、房屋漏水,此时的问题归根结底是管理经验和人才队伍跟不上扩张速度的原因.时至今日,刘听回忆起,仍觉得此事严重,损害了YOU+的品牌.
试水资产证券化
如果增值服务没能为投资方带来可观的利润,那么脱离了资本的浇灌后,长租公寓的出路在哪里？谭华杰认为,长租公寓需要找到更便宜的资金用以持有更多的资产,利用规模效应及增量价值赚钱.更便宜的资金包括险资、债权,甚至REITs机构等低利率的资本.
大型房企在这一方面仍然具有较为明显的优势.谭华杰表示：“万科的优势在于,因为拥有居住服务的丰富经验,其运营费用率可以控制在15%.这样税后可分配给投资者的收益率为4%_5.5%.鉴于万科良好的信用,在这个利率区间内大量获取资金,基本是可行的.”
但对于创业公司来说,获取便宜的资金并非易事,记者了解到,很多公寓品牌包括魔方,除了接受A、B轮的长期债权融资,还会经常利用一些互联网金融平台进行小额的、短期的融资.
YOU+公寓就通过与58金融合作,将YOU+经营租赁权的收益转化成固定收益的理财产品,在58金融平台上转让给投资人.YOU+方面表示,募集的资金用于开发后续项目,是开拓融资渠道的一种尝试.目前长租公寓的信托融资成本约有15%-20%,相比较通过58金融融资的成本更合理.
资产证券化或可以帮助他们将这项生意进行到底.克而瑞研究中心分析师蔡建林指出,目前市场上长租公寓的运营商众多,主要面向都市白领,尽管出租并不低,却都实现了较高出租率,甚至有的长租公寓已经租满,排队预约者甚多.长租公寓有着稳定的流,具备证券化条件.
克而瑞研究中心分析师房玲也认为,长租公寓产生稳定的租金收入可以带来可观的流,也较易实现资产证券化,便于企业进行资本运作.
2015年年底,互联网金融公司魔方金服和连锁加盟品牌水滴公寓签订战略合作协议,为房产租赁用户提供居住、配套、投资理财等一站式服务,由此拉开长租公寓租约证券化的序幕.魔方金服共发售了两款房地产租约证券化理财产品——魔房宝,期限最短为0.5个月,年化收益8%,期限最长为8.5个月,年化收益14%.
随后,不少品牌公寓都加入了资产证券化的阵营.
显然,“资金”仍然是关键.杨现领也预言：“在未来中国的长租公寓行业只有三类企业可以存活下去.”第一类企业是在资金端、品牌端,在很多层面有综合优势的开发商；第二类是具备原有的经纪优势和经验积累的品牌公寓；第三类则是保险公司这样具有大量的资金,有长期的资金匹配需求,对租赁的流和资产负债表能够匹配在一起的企业.
谭华杰认为,长租公寓运营本质上是资产管理,未来最理想的资产持有人应该是REITS.他建议,长租公寓企业结成联盟,并以联盟的形式成立一家合资公司,最后各自所占份额可以视各自的规模和盈利价值来定.
杨现领有相近看法,“美国公寓模式核心就是REITs,公寓REITs发展带来的结果便是行业能获得机构化的发展、专业管理团队的成长、行业效率的提升.”
在中国推出标准REITs还有很长的路要走,在此之前,金融化方向是帮助运营商迈过规模瓶颈的方法.杨现领认为,租约资产证券化、运营供应链金融,以及囊括房屋空置期风险、租客信用问题等内容的保险场景都将成为行之有效的方向.
目前中国租赁住房证券化产品有两种模式：第一种是租金理财模式,即与P2P理财公司合作,通过将未来获得的租金流,转化成固定收益理财产品卖给投资人的方式来募集资金.第二种是“租房众筹”模式,通过与魔方、青年汇等各大长租公寓开发商合作,在平台进行待建公寓项目的收益权众筹,让大众能够以较低门槛参与到房产投资中,回报是未来的租金.但目前这两种模式筹资的规模还都比较小.
瓶颈越过之后便是分水岭,虽然路还很长.没有完美的商业模型,只有时移势易下,运营商对产品和模式的不断探索和尝试.
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参考文献：
1、 哈根达斯：从地摊货到奢侈品，持续盈利能力从何而来？ 从地摊起家到奢侈品哈根达斯的创始人马特斯,1921年移民美国,刚开始他推着一辆气瓶车卖冰淇淋,当时他的最大愿望就是做最好吃的冰淇淋 但一直到1961年,他才拥有属于自己的冰淇淋品牌哈根达斯 1976年.
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