论文房产税对住宅商品房的调控分析，该文是关于房产税本科论文范文和商品房价格和房产税和调控分析相关硕士学位毕业论文范文.
摘 要：随着城镇化的推进,大部分人选择在大城市发展,在城市定居,那么房子成为了千万个家庭的头等大事,住宅商品房就成为了人们关注的话题,但是,近十年来,房价大致呈直线型上升的趋势,昂贵的房价直接关系到普通公民的生活质量.为引导房地产行业健康发展,我国政府采取了各种调控政策抑制房价过快上涨. 基于以上背景,本文对房产税做了简要概述,从开发商、购房者以及二手房市场三个角度分析了房产税对住宅商品房的影响,从上海、重庆改革试点近几年的房价走势来看,虽然房产税在短期内可以抑制房价,但从长期讲,效果并不理想.最后基于房产税改革中存在的问题,结合我国实际提出了合理性政策建议,引导房产业持续健康发展.
关键词：房产税；住宅商品房；对策建议
中图分类号：F812.42
文献标识码：A
doi:10.3969/j.issn.1673-0968.2018.08.004
目前,在房地产行业中,供需比例明显不协调,面对高昂的房价,很多人望而却步,于是就出现了房屋空置的现象.针对不断攀升的房价以及房地产行业出现的问题,政府采取了各种调控政策控制,比如房产税的征收、“租购并举”、“共有产权”.七年前,上海和重庆开始征收房产税,填补了房产税不针对居民个人住房征收的空白,2018年工作报告中,重点工作之一就是稳妥推进房地产税立法,毫无悬念,房产税立法势在必行,同时也引起了全社会的高度关注,那么房产税到底能不能降低房价？能不能抑制炒房热？ 针对这些问题,本文做了分析.
一、房产税对房价的影响
房子永远是社会公众的焦点,不断上涨的房价危机到人民的幸福感,从房地产市场行情来看,近年来全国房价呈现稳步上涨的趋势,甚至部分城市的涨幅已经超过了收入增幅,那么房产税的实施能否改变这一趋势,传统观点认为房产税改革将引致房价抬升,受益观点认为房产税改革对房价的影响不大,而新观点则认为房产税改革会影响住宅和非住宅.本文主要从开发商、购房者及二手房市场三个方面分析房产税如何影响房价.
（一）对房地产开发商的影响
房地产开发商主要提供新房供给,在地方政府征收房产税后,开发商预计,相对于大面积住房而言,购房者倾向于购买中小面积的房屋,因此,开发商会增加中小面积的住房供给,减少大面积住房的供给,从而提高容积率,房屋的供给得以提高.另外,一些开发商延迟开发,期待等到房价上涨再开发或销售,在实施房产税之后,他们也要在持有土地和住房期间缴纳房产税,税负的增加提高了成本,为降低不必要的成本,他们会选择加速开发或销售,间接增加房屋供给量.
（二）对购房者的影响
消费者对房屋的需求可分成两类,即住房需求和投资需求.前者购房是为了居住,属于房屋的直接需求者,可将其划为住房型消费者.后者购房是看好房地产行业,属于投资行为,有套利的动机,可将其看作投资型消费者.下面将分别阐述房产税的征收对他们各自行为的影响分析.
1.对住房型消费者的影响
房产税的征税对象是房屋产权所有人,而住房型消费者拥有所有权,所以住房型消费者是税负的直接承担者,很难转嫁给他人,这增加了购房成本.此时,他们面临两种选择,一是承担税负坚持购买,二是推迟购买.作为理性人,刚性需求购房者会选择坚持购买房子以保障生活,需求弹性较小；而改善性购房者会推迟购买,需求弹性较大[1].综上,征收房产税不会影响刚性需求者买房的,反而增加买房成本,但会影响改善性购房者的行为.因此,从整体来看,人们会减少对房屋的需求量,在房屋供给不变的情况下,房屋的市场会下降.
2.对投资型消费者的影响
对投资型消费者来说,购买房屋是利用闲置资金投资,等房屋上涨时出售来赚取差价,所以就出现了“炒房”现象.毫无疑问,房产税的征收会增加投资型消费者的购买成本,投资者需要权衡成本与未来不确定收益,投资风险增加,投资者为降低风险,可能会抛售持有的房产,从而增加市场上的房屋供给,致使房价跌落.从短期来看,房产税征收会抑制投资性行为,“炒房” 现象得到控制,增加房屋供给量,抑制房价大幅上涨.
（三）对二手房市场的影响
实施房产税以后,增加了那些拥有多套房屋的人的持有成本,于是他们就会将多余房屋出租,或者进入二手房市场,这间接增加了房屋供应量[2].根据上海、重庆房产税改革试点的房价趋势,征收房产税可增加房屋供应量,但我们也不能对二手房市场的供需关系的变化视而不见.从长远来说,征收房产税会使得人们不愿意购买多套房屋,不愿意承担税负,这就减少了租借房的供应量,在需求不变的情况下,租金会上涨,反作用于新房和二手房的供需关系.
通过分析房产税对开发商、购房者及二手房市场的影响,房产税主要是通过影响房屋的供给和需求来影响房价.从需求方面讲,征收房产税使购房者增加了买房成本,改善性购房者持观望态度,等房价降低了再买房,投资型消费者对房屋的需求减弱,从而降低房地产市场的需求；在供给方面,由于消费者购房倾向发生变化,开发商会增加中小面积的住房供给,囤积多套住房的人可能进入二手房市场,使得房产供给增加.所以,房产税的征收在短期会降低房价,抑制投机现象.
二、以上海、重庆为例分析房产税对房价的影响
（一）上海、重庆实施房产税的政策概要
2011年1月28日,国务院同意对部分城市的个人住房征收房产税,政府决定把上海、重庆作为改革试点,实施房产税.事实上两个城市的房产税政策在征税对象、税率及征税基数有所差别.其中,上海市以本地居民新购的第二套及以上的商品住房（包括二手存量住房和商品住房）和非本市居民新购的住房为征税对象,适用税率暂定为0.6%[3].而重庆市以0.5%—1.2%的税率对高档住房、独栋商品房以及购买两套房以上的三无居民征收房产税.关于税收起征点,上海、重庆均以人均住房面积 60平方米设为免征房产税的标准.
（二）房产税对上海商品住宅的影响分析
由图1可知,2011年上海市房价波动较大, 1-8月房价一直上升,其中2月涨幅较大,6-8月涨幅较小,从9月到年末,房价全面下跌,下降了5%,改变了上海市房价不断上涨的趋势.不过从全年来看,上海市房价大致为23000元/m2,仍处于高水平,房价的调控任务依然艰巨.
从上海市近几年的房价走势来看, 2011-2017年上海市房价一直在上升,全市房屋均价从 2011年的22625元/m2到2017年的50017元/m2,上涨高达1.2倍.在上海市黄浦区,房屋均价甚至达到 83871元/m2.上海市自2011年实施房产税以后,除了2012年外,其他年份的涨幅均保持在10%以上,尤其是2016年,房价涨幅达到20%.在房产税实施初期,房产税的实施的确稳定了房价,然而从长期来看,效果并不理想.
（三）房产税对重庆商品住宅的影响分析
由图3可知,2011年重庆平均房价约为6500元/m2,呈现先上涨后下降的发展势态,其中1月到4月上涨幅度达到9%,5月到9月基本保持在6800元/m2,9月到12月商品住宅一直下降,这说明房产税在年末发挥了作用.
从重庆市近几年的房价走势图看出,商品住宅销售均价波动幅度较大,其中,2013年到2015年房价一直在下降,下降了9个百分点；2017年的房价涨幅较大,上涨了12%.重庆市自2011年实施房产税改革试点后,除了2013年和2017年,其他年份的房屋均价处于负增长状态,这说明重庆市实施房产税基本稳定了房价,效果比较理想.
结合以上分析,征收房产税对上海、重庆房价产生不同的影响,上海市房价近几年波动较大,一直处于上升的发展态势,而重庆市的房价相对稳定,效果较明显.尽管政府采取了各种调控政策调节房价,不过房价是受到多种因素影响的,如果仅靠房产税的力量,房价是不能得到有效控制的,政府要结合房产市场,制定出更有效的对策.
三、房产税改革中存在的主要问题
（一）计税依据不合理,免征条件过于广泛
当前,房产税计税依据为房屋原值,这使得计税基础相对固定,不利于反映房屋作为商品的价值波动；房产税的免征条件过于广泛,不仅表现在免征范围较宽,而且体现为政策的“一刀切”方式,没做到因城制宜. 这种“一刀切”方式难以保障刚性购房需求者的利益,未从根本上抑制投机行为,难以体现房产税的公平性.
（二）政策设计不完整,作用难以发挥
从重庆市和上海市征收房产税的效果来看,购房者直接承担了税负,而这种税负很难被转嫁,所以说房产税并未从实质上影响到房地产开发商和房产投资者.2013年以来,上海市房价涨幅在10%以上,特别是2016年房价大幅上涨,超过购房者的工资增长幅度,即使政府制定了调控政策,上海市房价也从未停止攀升.从投资型消费者的情况来看,大部分投资者并没有着急出售商品住房,只是在一定程度上限制了购房的.有关研究表明,仅有 8%的房产企业认为房产税会影响企业业务,而 77%的房产企业认为房产税的实施并不能达到预期效果,影响力十分有限[4].
（三）信息不透明,产权制度不健全
征收房产税的前提是保证地税局了解居民的住房信息,熟悉房屋的产权情况,但目前我国的产权制度不够健全,政府对房屋基础数据并不清楚,尚未建立对应的信息系统,不能准确得到住房信息.另外,很多房主和住户不是同一人,难以确定税务纳税人.
四、合理性政策建议
（一）合理拓展房产税的征税范围
房产税的征收范围应涵盖城市所有商品住房,同时避免税制漏洞.扩大征税范围的同时,政策制定者要对不同对象实行不同的政策,合理划分房屋住宅结构、购买需求类型,有效调节居民收入,引导购房者理性购房.政府要将房产税收入主要用在公共租赁房、廉租房建设方面,改善业主住房大环境,诸如治安、基础设施及城市环境治理,引导房地产市场平衡发展.
（二）完善房产税政策内涵设计
要统一房产税计税依据.重庆市实施房产税的计税依据为商品住宅成交价,这样会产生诸多问题,比如以低于市场价的出售给消费者后再签订一份合同来避税.结合我国实际情况,以房屋评估价值作为计税依据会更加合理.同时,由于城市发展水平各异,一二三线城市的房价差别很大,评估师需要充分考虑房屋面积、地理位置、购房用途等因素,以一年为评估周期调整评估价值,最大限度保证房产税计税依据准确、公正.
（三）划分地区,实行差别税率
房产税改革应当因地制宜、因城施策,我国东中西部发展水平各异,经济不平衡,再加上一二三线城市承担税负的能力不同,因此,不能使用统一的税率征收房产税,应根据各地区的经济发展状况采用累进制的差别税率[5],通过税收的二次分配来缩小东中西部及一二三线城市的贫富差距.政策制定者选择合理的税率后,还应该对不同的房产类型实行累进制的差别税率,从而影响不同的社会群体,如普通住宅按低税率征税,高档住宅别墅按高税率征税；第一套房按低税率征税,多套房主按高税率征税,这是根据税负承受能力来规定的,既保护了普通人的利益,又抑制了投机行为.
（四）继续完善不动产登记制度
不动产登记制度的建立是实行房产税的基础条件,有效提升楼市调控的准确性,不仅能够准确把握房地产市场的行情,还可以规避不动产意外风险,防止房地产欺诈行为的出现.政府须完善产权制度,保证产权分明,为房产税的实施提供技术支持.同时,政府也应该及时披露二手房市场交易信息,提高透明度,保证公平.
（五）加大对住房贷款的监管
国家要加强银行的同业合作,在行业内建立信息共享平台[6],避免因为信息不对称导致交易成本的上升,加强行业之间的联系,避免恶性竞争.当购房者需要贷款时,银行可按规定查询有关信息,比如用工作收入来分析偿债能力,保障贷款如期收回.同时应该加大对中低收入者的贷款优惠,贷款扶持力度要大,贷款规模要全面,针对不同类型的住房及贷款者拥有房屋的数量实行差别贷款利率,首套住房要给予贷款优惠,控制多套房的贷款金额及利息,对住房贷款金额和方向的控制将有利于优化我国商品住宅结构,促使房地产行业平稳发展.
结论
从上文的分析来看,征收房产税在短期内可以稳定房价,但房屋产权人是房产税的征税对象,承担税负,因此房产税的征收无疑会增加购房者的买房成本,并没有降低房价反而增加了买房负担.从长远来看,房产税的征收可以抑制投机行为,“炒房热”现象得到控制.
从宏观角度看,房产税的征收缓解了与地方税收结构不平衡的难题,保障地方财政收入,加快保障性住房的建设,还可以在一定程度抑制投机行为,使房地产市场的供需关系趋向合理化,引导房产行业健康发展.
上文结论:此文为一篇关于房产税方面的大学硕士和本科毕业论文以及商品房价格和房产税和调控分析相关房产税论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料.
参考文献：
1、 房产税改革对房价影响分析以沪渝试点为例 【摘要】当前房产税主要集中在房地产开发及转让环节,占有环节税种较少,房产税改革的方向主要是增加持有环节的税负,从而达到抑制房价过快上涨……目的 本文通过上海和重庆两大城市的实证研究,探讨房产税（持有环.
2、 我国房产税改革和建议 摘要房产税的改革为解决地方财政的一系列问题提供了契机 现在的房地产由于供求……问题导致房地产的居高不下,超过普通民众的接受能力,房产税可以在一定程度上抑制这种现象 但是我国现行的房产税在税制中地位较低.
3、 国内外房产税收实践对我国开征房产税 摘要房产税是我国近年来社会民众一直关心的民生问题,党的十九大明确提出要建立租购并举的住房制度,房产税作为发达国家征收的地方主体税种之一,2011年已在上海、重庆试点开征,未来一定会在全国范围内普及 了.
4、 假设房产税开征，对个人影响 摘要本文通过分析现行房产税法规和试点个人房地产税城市的规定,探讨了未来可能开征的房产税对个人的影响程度 关键词房产税；计税基础；免税额没有几个人会为了资产类的税费来处置资产的 公司类的房产税已经收了三.
5、 房产税改革的方案选择与财税效应分析 陈旭佳1,周晓津1,2（1 广州市社会科学院 经济研究所,广州 510410；2 中国社会科学院 金融研究所,北京 100028）摘要对房产持有环节开征房产税具有国际通用的合理性和合法性,房产税改革是.