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8月20日,鼎家突然宣布破产,并被安排进入破产清算程序.记者了解到,鼎家在与租客签订租房合同时,会推荐租客使用工商银行、爱租哪、365分期等分期支付App,在未告知租客会产生借贷关系的情况下,租客通过App一次性把租金付给了鼎家.这导致鼎家破产后,租客不仅拿不回押金,还要每月向这些App还款.与此同时,房东却未收到鼎家应付的租金.
既然租客付了租金,那么本该转交房东的租金去了哪？有分析认为,鼎家的商业模式简单说就是利用租客的信用,向网络金融机构套取大量几乎零成本的扩张资金.除了鼎家外,很多*机构都在利用这种方式加快企业资金回笼.由此高风险的租金运营模式进入公众视野,牵涉其中的“租金贷”也引发监管机构重视.
行业跑偏
近年来,万科、龙湖、远洋、旭辉等行业龙头开发商,纷纷选择以自建团队或合作的方式进入长租公寓领域；链家自如、魔方公寓、青年汇、蘑菇公寓等各类长租公寓品牌涌现；互联网巨头阿里巴巴、京东等也相继宣布进军住房租赁市场.数据显示,截至2018年3月份,全国范围内各类长租公寓品牌达1200多家,房源规模逾202万间.
大量资本进入长租公寓行业,本应有助于推动行业快速发展,但在现实中,一些资本加持的企业为抢占房源,哄抬租价、随意挪用租金,反而放大了行业风险.在中国房地产经纪同业联盟主席胡景晖看来,大量资金进入长租公寓市场,却并未改善租房问题,这是因为在落地的时候,这个行业跑偏了.以往很多租赁企业用的是租金沉淀和押金沉淀的作法.如今在资本挟持下,借用了外部金融杠杆,带来风险是必然的.
据东方金诚统计,截至8月21日,已发行长租公寓ABS共8单,总规模98.07亿元,产品类型包括类REITs、CMBS、信托受益权ABS.此外,远洋地产长租公寓ABS等已获交易所审批通过.
据业内的知情人士透露,“长租公寓公司一般以季度或半年度向房东支付房租,而通过发行ABS可以一次性得到几乎全年租金.如此一来,可以得到约半年或9个月房租的资金池,从而产生巨大的资金错配空间.由于在此ABS计划中,信托仅起到通道作用,并未实际监管托管账户,从而让长租公寓公司可支配池内资金进行扩张,签订更多房源从而扩大市场占比.”
然而很多企业租金收益规模太小,或者说企业资质不够,本身是不能发行此类证券化产品.或者说即便是发行了,不一定会有机构来认购此类产品,进而导致金融创新失败.因此为了快速回笼资金加速扩张众多长租公寓在通过发行ABS融资的同时,包括像自如、相寓、蛋壳在内的众多长租公寓也采用了“租金贷”的形式完成.对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,“租金贷”这个新的金融创新模式,说明企业急功近利,希望通过金融工具实现资金回笼从而快速扩张规模.不过问题在于,租房者不知道这个合同,所以它既是违规的也是不道德的,关键是被查处后会遗留很多衍生问题.
谨防圈套
据报道,我爱我家相寓推出的“押零付一”业务,由消费者绑定本人名下作担保,通过第三方互联网金融公司向指定银行申请贷款,第三方互联网金融公司将租户需缴纳的租金总额一次性转账至我爱我家,消费者按月缴纳房屋租金及5.8%的“服务费”给该金融公司.如此这般,租客在不知情的情况下贷了款.在*分期贷款时,客户需在“开通存管账户”页面授权500万元资金托管额度,输入号、设置存管交易、确认存管交易等3项信息就能完成相关操作.
严跃进告诉《中国经济信息》记者,租赁金融贷已经涉嫌有非法集资的嫌疑,因为此类贷款本身没有经过租客的同意,用比较隐匿的方式来发放贷款.中间若是出现问题,则会比较尴尬.比如说租赁业务中间暂停,此类贷款业务相关风险就会出现.而此类贷款的资金如果没有流入到租赁市场,而是挪作其他用途,显然就是以此类租赁业务为基础,违规融资,同时也违规进行资金的运用.房东与租客的关系限于合同约定的权利与义务的范围,但是”租金贷”的介入会产生新的内容,可能会导致租客信用透支、企业破产后出现”多米诺骨牌”效应,其带来的潜在社会风险必须警惕.
就此情况,北京盈科律师事务所全球合伙人、全国不良资产中心副主任郭韧在接受《中国经济信息》记者采访时,从专业的法律角度进行分析时表示,在租客不知情的情况下,诱导租客使用贷款形式进行支付,是否违反相关法律还要具体看这个“不知情”究竟是怎样的情形,比如租客在签署一系列文件时,未查看其所签署的文件,这个很难会被认定为不知情.
郭韧进一步指出,作为*方,为租客提供居间服务,其作为居间方本身就负有审慎义务.如果在此过程中,*欺骗租客,告知其所签署的文件仅仅为房屋租赁合同,未涉及贷款方面的事宜,且*方从始至终未告知租客贷款的事宜,我们认为*作为服务方,不仅没有为租客的利益考虑,甚至未明确告知贷款事宜,本身违反了其与租客之间的居间合同中的约定以及《合同法》中相关规定.《合同法》第四百二十五条规定：居间人应当就有关订立合同的事项向委托人如实报告.居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况,损害委托人利益的,不得要求支付报酬并应当承担损害赔偿责任.
根据该条规定,郭韧指出,如果租客因*未履行居间义务甚至故意欺瞒重要情况的,租客可以起诉*要求其承担损害赔偿责任.但是郭韧律师提醒广大租客,民事诉讼中最为关键的是证据,租客在与*沟通过程中,应适当注意保留相关的关键证据.
加强监管
长租市场背后的金融乱象引发了多个监管部门的重视.此前北京市住建委披露,针对近期媒体关于个别住房租赁企业哄抬租金抢占房源的报道,联合市银监局、市金融局、市税务局等部门集中约谈了自如、相寓、蛋壳公寓等主要住房租赁企业负责人,明确要求住房租赁企业不得利用银行贷款等融资渠道获取的资金恶性竞争抢占房源等.
8月27日,深圳市互联网金融协会发布了《关于防范“长租公寓”业态涉互联网金融的风险提示》,对“租金贷”存在的风险做出提示,并吁请会员单位不要与违法违规的长租公寓*服务商开展类似“租金贷”业务.
其实在郭韧看来,长租公寓“租金贷”本身具有其自身的优势.众所周知,租金的支付模式一般都是付三押一或者是按季度支付,在一线城市,房屋租金不菲的情况下,一次性支付四个月租金对很多租客来说确实不容易.如果其能利用本身良好的个人信用,通过贷款的形式,缓解租金压力,这其实是一件好事,对于房东来说也省心省力.
对于前段时间网爆的长租公寓被玩坏,这其中虽然有监管不力的因素,但是在郭韧看来,“租金贷”本身是一项非常好的创新的金融产品.要通过监管的力量来引导长租公寓“租金贷”的模式,首先应加强对三方金融机构的资质的审核.其次,对资金的用途应加强监管,保证资金专款专用,再次,对于金融机构放款的资金数额应适当限制.
最后,郭韧认为,最为关键的是要加强对*机构的监管,如果发现有*机构违法行为,如平台跑路的,司法机构应严格按照法律规定追究相应的民事或刑事责任.
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参考文献：
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