论文离婚时按揭房屋所有权与增值部分的归属，本文是所有权类大学毕业论文范文跟房屋所有权和按揭和增值部分方面论文如何写.
摘 要《婚姻法》司法解释（三）第10条对按揭房的归属及增值部分补偿作了规定.但限定条件多、范围窄,加之遗留了实务中重点和难点问题“补偿的具体计算规则和公式”,导致各地法院判决各不相同.故通过明晰婚前按揭房屋增值归属的立法理念、分析其正当性,从而提出按揭房屋婚后增值部分归属的具体计算规则.
关键词：婚前按揭房屋：立法理念：增值归属
中图分类号.D F525 文献标识码：A
文章编号：1005-913X( 2018)07-0056-03
一、按揭房屋的性质和权属认定
我国内地的按揭：通常仅限于商品房按揭,按揭人（购房人）为担保债务履行将其房屋的产权证书由房产开发商交付于按揭权人（贷款银行）占有,以该产权证书所载明的房屋产权作担保并由房产商作保证人）向银行贷款,于其偿还贷款后,取回其产权证书,于其不能偿还贷款时,将其产权证书所载明的房屋进行变价,或者由保证人即售房者向银行回购该房屋,以所得价款让银行优先受偿.”[1]可以看出,按揭房屋包含了购买人、开发商、银行三方当事人,据此产生了购买人和开发商的房屋买卖合同关系、购买人和银行的借款合同关系以及购买人和银行的抵押担保合同关系三层法律关系.
现行法律解释三第10条规定：“人民法院可以判决该不动产归产权登记一方”较为明确地规定了产权归属,但在学界引发了争议.
(一)与《物权法》的冲突
对于登记或取得产权证书时间的考量<物权法》第14条规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力.”第16条规定：“不动产登记簿是物权归属和内容的根据.”按揭房屋房产证一般不能立即取得,而要经过1-2年时间方可拿到,按照物权法的规定,以房屋产权证书的取得作为所有权取得的标志,那么如果房屋产权证书是在婚后取得,则该按揭房屋应视为夫妻共同财产.而《解释三》第10条在权属认定时规避了不动产登记时间这一要件,无论婚前婚后取得房屋产权证书,财产分割时都由不动产登记一方取得房屋所有权.
对此,笔者认为应按照《解释三》第10条的规定来认定产权归属.虽然是婚后取得不动产权属证书,但这一行为是婚前购买不动产期待权的延续,发证过程,只是将期待权演化为物权的过程.其次,不动产权登记是物权公示公信原则的体现,主要强调对外效力,保障交易安全和第三人的合法权益,而婚姻财产关系主要是对内关系,在不涉及第三人的情况下,不必过分强调登记时间要件,房屋价值溯其根源还是个人财产的转化.
(二)与婚姻法价值取向不符
《解释三》第10条对于房屋归属认定仅考虑了产权登记一个因素,有违婚姻法的立法理念与价值取向.如上述产权登记是物权公示公信”的体现,但是婚姻法更重视身份关系对物权取得的影响.因此,婚姻法在此不必过分拘泥于形式上的产权登记于谁名下”,而应注重当事人婚前购买房屋的真实意思、出资比例以及离婚后的居住使用状况等实质因素.
但《解释三》第10条制定时也有其他因素的考虑,就前述按揭房屋的性质而言,按揭房屋涉及三方利益,后期主要是购房人与银行的借款合同和抵押担保合同关系,婚前一方与银行签订抵押贷款合同,银行是在审查其资信及还款能力的基础上才同意贷款的,所以银行和购房人之间是建立在对资信状况特殊信任的基础上的债权债务关系,不会因为婚姻关系的解除随便改变债权债务关系.带来司法实践的问题是：当人民法院认为确有必要判决按揭房归实际需要但为非贷款方当事人所有的,按揭银行均己未审查资信而拒绝*转按揭手续.现在社会中确存在此类判决书被搁置无法执行.[2]
因此,综合以上因素,笔者认为《解释三》第10条关于不动产归产权登记一方确有必要,但不可绝对,不能因银行可能拒绝转按揭手续而不考虑影响房屋产权归属的其他实质因素.法条原文也并没有绝对化,而是人民法院可以“判决该不动产归产权登记一方”,表明该分割方法并非绝对,不能据此排除将此类不动产判归非产权登记一方所有的可能,留给法官自由裁量的余地.
二、增值归属的概念与立法理念
(一)增值的概念及归属
裴桦教授最早对增值”做出界定,夫妻一方个人财产婚后收益分为三类,孳息、投资收益和增值.增值是与孳息、投资收益并列的一种利益,是指物或权利在上的提升,增值与孳息、投资收益不同之处在于原物（包括权利）与增加的利益没有分离,即增值的部分没有成为独立的物,而孳息和投资收益与原物是分离的、独立的.此外,增值又分为主动增值和被动自然）增值.主动增值指他方或双方所支付时间、金钱、智力、劳务而增值：被动增值指通货膨胀等非当事人主观努力导致的市场价值变化的增值.[3]
夫妻一方个人财产婚后收益的三种归属,法律均作出了规定.《婚姻法》解释三第10条则特别规定了按揭房屋的增值归属双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分,由产权登记一方对另一方进行补偿.”产权登记一方如上文所述,取得房屋所有权.但解释明显遗留了补偿分割的具体规则,在讨论具体规则前,要先明晰按揭房屋增值归属的立法理念.
(二)增值归属的立法理念
1．机会损失的赔偿
最高人民法院认为,房价在婚后上涨加大了无房一方的机会成本”,[4]使其因为缔结婚姻而错过了最佳的个人购房时机”,丧失了拥有自己房产……而获益的权利”.[5]因此要对无房一方进行增值部分的补偿.
这一解释立足于我国国情,我国大多数夫妻婚前婚后一般都只会也只能买一套房屋.但也存在漏洞,无法解释下列问题：家庭购置多套房屋的情况如何解释：此外,在中国非独生子女还是占多数,在非独生子女家庭中,尤其是家庭有男有女的情况,举家给男性买了一套房,女性在婚前没有单独购房的能力也就不存在最佳的个人购房时机的问题又如何解释.虽然存有漏洞,但在许多情况下还是合理的,不可直接否认.
2.主动增值的补偿
如上文对主动增值的界定,主动增值指他方或双方所支付时间、金钱、智力、劳务而增值,有的学者据此认为,按揭房屋婚后增值是夫妻双方共同投入了资金,因而属于主动增值,按照我国立法规定,主动增值属夫妻共同财产,因此要对另一方进行补偿.还有学者只是笼统表示如果缺少夫妻另一方的贡献,这个房屋也不可能保值和增值的”.另有学者认为增值部分属于主动增值和被动增值的混合体.房屋价值的变动受市场客观因素和人为因素的双重影响.市场因素是不可控制的,而人为因素则是夫妻双方共同经营管理财产的劳动贡献.不论是婚前购买归一人所有还是婚后购买共同共有的房屋,夫妻双方都是为了维护共同生活所必须的物质基础而付出了劳动,都是基于保持房屋所有权并扩大其价值的目的,共同管理房屋.夫妻双方对共同居住的房产均投入了相当的时间、精力共同经营和管理.”
但是,从按揭房屋增值的本质来看,房价上涨通常是因为市场行情、通货膨胀等因素产生的,尤其是我国近年来房价飞涨的情况,与夫妻双方的主观努力没有关系,理应为自然增值,属夫妻个人财产.[6]但这显然与《解释三》第10条规定的相对应的增值部分进行补偿”.所以按揭房屋增值的立法理念不是主动增值,无法适用《解释三》第5条的规则.
3.公平原则的补偿
这一思路首先确认了房屋增值部分属于自然增值,是市场调节的作用,但偿还贷款是享受房屋增值的先决条件,当非产权人一方为房屋做出了贡献,且婚姻财产被用来偿还贷款,基于公平原则,要给予相应的增值补偿.此外,我国当前国情下,产权一方一般是男方,在房屋飞涨的情况下,无房的一方即女方难以再买一套房屋,所以应将增值部分认定为夫妻共同财产,保护女性的财产权益.所以公平当然是立法时考虑的因素之一.
笔者认为,按揭房屋婚后增值是婚前一方以个人财产决定购买、婚后一方或双方协力继续偿还婚前购买产生的债务的行为,产生的物或权利本身价值的增加而非产生新的价值.单方或双方的协助行为并不是导致价值增加的本质原因,仅是为婚前的决定偿还债务,但没有这一行为,增值不可能存在.因此,按揭房屋婚后增值是因市场等非主观努力下产生的,而补偿是基于机会损失的补偿和公平原则双重考量.
三、增值部分的分割和具体计算
《婚姻法》司法解释三）第10条对按揭房的归属及增值部分补偿作了规定.但限定条件多、范围窄,加之遗留了实务中重点和难点问题补偿的具体计算规则和公式”,导致各地法院判决各不相同.而学界一直在探讨增值权属,少有涉及具体计算规则,笔者将结合裁决实务、法官律师见解,整理规则类型并总结出一般规则,望对实务工作有所帮助.
(一)增值起止时间点的确定
1．起始时间 在当前我国国情下,许多夫妻是为了结婚而买房,所以购房时间与结婚时间相差不大,或略早于结婚时间,因此买房时的房屋市场价可以等同为结婚时的房屋市场价,但对于时间差较大或房地产市场变化较大的情况,还是要明确起始时间.笔者认为,起始时间应为结婚时间,将婚前增值一律作为夫妻个人财产.
2．截止时间
关于截至时间可能有申请离婚时、确认离婚时、申请鉴定时等争论点.笔者认为,协议离婚的,应以协议为准,协议离婚后又提起诉讼且法院认为有欺诈胁迫等情形的,应以提出立案受理时为准：但也有法院明确指出,在诉讼过程申请鉴定评估机构的？房屋评估现值以法院委托时确定的时间为准”.双方在审前或庭审中达成一致意见除外.
(二)利息的计算
1．利息是否纳入实际购房款
否定者认为,利息不是给开发商的而是给银行的,不属于房屋本来的,缴纳的利息只是银行与购房人之间债权债务关系产生的孳息,同样的房屋,选择一次性付款则不用缴纳利息.笔者认为,增值计算的结果是针对夫妻双方而非第三人的,如果不选择按揭贷款确实不需要缴纳利息,但这样比较是没有意义的,夫妻双方均认可以本金加利息的综合为价购买了房屋的事实,那么就应当以此为实际购房款.
2．计算实际购房款时加入应还利息还是已还利息
实务中有的法院将实际购房款视为购房合同款加应还利息,有的法院视为购房合同款加已还利息.有人认为,对于婚姻存续时间较短的夫妻,共同还贷的时间短,剩余未还贷款的利息还有很多,那么若把全部应还利息纳入实际购房款,无疑会对无产权方不利.但是不能否认的是,虽然还有部分利息没有还完,但这部分很明确今后还是要还的,而房屋增值是房屋现值相对于原来房屋的价值的增长,原房屋价值是包含所有应还利息的.
3．使用房产的现值还是净值
房屋净值是房屋的现值减未还的贷款.实务中还有一种争论是未还的利息是否纳入房屋的现值,要区分两种表述,未还贷款的包括未还的本金加利息.就基本公式而言,使用房屋净值是不合理的,即使不算利息,房屋净值也缺失了部分本金,而实际购房款是完整的,两者在计算中涉及比例乘除,不免有些不伦不类.所以应计算房产现值.
综上所述,笔者认为较为公平合理的规则是：总补偿数额等于夫妻共同还贷部分（本金+利息）÷实际购房款（购房合同款+应还利息）×房产的现值×1/2.但是,在具体适用时也要考虑案件具体情况,毕竟社会生活是复杂的,例如装修款、契税、绿化费、取暖费等已融入到房屋价值中,就不能忽略.还要根据当事人双方的情况、离婚时的过错等公平考虑,做到个案公正.
四、结语
就我国当前国情来看,房价短期内仍会保持上涨,而离婚率却在逐年升高,因此会有越来越多案件涉及按揭房屋增值部分的分割问题,故按揭房屋婚后增值部分归属的一般计算规则应尽快明确.
就我国男婚女嫁的传统？男方买房、女方装修”,一般会默示为夫妻共同财产,但《解释三》第10条的出台,会有更多的女性为避免自己将来的净身出户”而婚前争取房产证加上自己的名字,然而男方父母倾注毕生积蓄为子女买房当然不会愿意把产权登记在双方名下,那么在家庭还未组建时已经出现了激烈的矛盾冲突,显然不利于婚后生活.为此,有的学者一针见血地指出<婚姻法》司法解释（三）“只见财产不见人”.婚姻的立法司法关乎着个人的幸福与文明的培育,进而承担着塑造人格,培育社会道德,形成善良风俗的功能.在什么样的一个法律框架下,调整和解决我国的婚姻家庭问题,是一个应当续写的重大理论和实践命题.[7]
参考文献：
[1]王利明,物权法研究[M]．北京：中国人民大学出版社,2002．
[2]孙若军,离婚时处理按揭房屋的法律问题探析[J],法学家,2009（3）.
[3]]裴桦,论夫妻一方婚前财产于婚后所生利益的归属[J].当代法学,2008(5)．
[4]奚晓明《最高人民法院婚姻法司法解释（三）》理解与适用[M]．北京：人民法院出版社,2011．
[5]吴晓芳,当前婚姻家庭案件中的疑难问题探析[J],人民司法,2010（1）.
[6]杜万华,程新文,吴晓芳《关于适用婚姻法若干问题的解释（三）》的理解与适用叨,人民司法,2011(7)．
[7]丁慧,论婚姻家庭之法理要义——兼评《最高人民法院（婚姻法）司法解释三》[J],中华女子学院学报,2012（3）
结束语,上述文章是关于对不知道怎么写房屋所有权和按揭和增值部分论文范文课题研究的大学硕士、所有权本科毕业论文所有权论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料.
参考文献：
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