论文关于如何完善房地产开发项目融资成本管控，该文是房地产开发相关论文如何写与管控和开发项目和房地产方面大学毕业论文范文.
关于如何完善房地产开发项目融资成本管控的研究
刘 聪 云南同图园区产业投资有限公司
摘 要：自改革开放以来,房地产业一直是我国经济发展的重要推力.但我们也了解,作为房地产开发公司,是很难直接通过公司的自有资金来实现一个房地产项目的全部运作,即从施工至销售.这其中主要的问题就是一个地产项目的资金动辄上亿.因此,融资问题是房地产企业首要考虑的问题.但实际上,现今大部分房地产企业花大力气在项目的投标、设计、营销上面,没有对融资成本控制上有足够的重视,而许多烂尾楼的形成就是房地产企业资金断裂造成的,这样的例子也有很多.由此可见,稳固的资金链,良好的融资计划对房地产开发具有重要意义.笔者通过对现今房地产开发项目融资成本问题进行研究分析,并给出完善房地产开发项目融资成本管控的措施.
关键词：房地产；融资成本；管控
中图分类号：F293.30?文献识别码：A?文章编号：1001-828X(2018)001-0-01
前言
金融业与其他产业比起来起步晚,但是对经济的影响力却是最大的.房地产融资在当今时代背景中,显然离不开金融业.可以说,金融加地产变成了金融投资中另类投资组合的一部分,随经济周期波动而波动.房地产行情好,说明国家的货币政策宽松,银行业、证券业及基金会等金融机构会将宽松的资金投入,自身也能获得更好的发展机会.同时,大部分房地产企业也会利用这一优势,抓住机会,与金融机构密切联系合作.但是,这些房地产企业中,有相当多的企业对开发的项目融资额、融资方式、融资成本及融资风险等问题没有清晰认识,笔者就开发项目融资成本问题进行分析,并提出相应措施以望能给房地产企业经营有所帮助.
一、房地产开发项目融资成本管控存在的一些问题
1.借贷融资成本高且借贷较为困难
一般来说,房地产企业借贷方主要为银行,这里也主要谈论关于银行借贷问题.银行对房地产进行放贷主要会考虑以下几个方面：贷款方信用额度、经营情况、担保人信息、企业发展前景等.但我国房地产企业大部分都是非上市公司,银行较为困难直接获取贷款方的详细经营情况,且这些非上市的房地产企业的经营者和所有者都是同一人,那么银行将资金借贷时,不确定他们是否将资金全用于房地产项目的开发.信息的不对等,企业信息披露不充分等使大部分银行在考虑借贷时会提高贷款利率,以减少信息不对称而承受的额外高风险带来的损失.这种做法无疑给房地产企业的借贷成本上升很多,甚至有的房地产企业无法在银行借贷足够的资金.
2.融资渠道单一使融资成本提高
据统计,大部分房地产企业在进行项目开发时,银行贷款资金占项目开发总资金的60%,商品房预售和施工垫资占项目开发总资金的20%.显而易见,这种较为单一的融资渠道对任何企业来说,都是十分危险的,这使企业对某一组织机构或个人十分依赖.一旦发生资金链断裂或供应不及时,将造成不可挽回的损失.银行融资贷款会根据房地产企业的经营状况进行分析,同理,若企业经营不好,拖延还款时间,将使企业信誉下降,导致以后的贷款难度上升.同时,商品房预售的资金也有较大不确定性,它依托于市场行情；至于施工垫资已被政府有关部门近年来多次强调严禁实施.因此,我国房地产企业现有融资渠道绝大依托银行,单一性的融资模式使企业融资成本上升且对企业安全造成巨大隐患.
3.融资成本管理没有成熟的系统体系
尽管房地产产业发展多年,但无论企业规模大小,其管理机制和管理能力都比较类似.前文有过分析,我国房地产企业融资成本高,融资结构不合理以及资金融入与流出的不配合等问题,都说明了我国大部分房地产企业都没有一套成熟 的融资成本管理体系.其突出问题就是自有资金不足加剧了房地产企业项目开发的融资风险,不能对接下来的项目流程提供资金保障.据了解,大部分房地产企业对项目开发的资金投入占总投入不到20%,平均资产负债率高达85%.产生这样的数据其实是房地产企业面临的现状颇为尴尬造成的,每个项目从开发到销售都应有匹配相应的预算开支,且所需资金十分庞大,所以企业流转资金必定不多,而当有新的项目时,投入的资金自然不会太大,这也是融资管理体系不完善所造成的.
二、房地产开发项目融资成本管理的策略
1.提高企业经营利润率降低借贷融资门槛
前文说到房地产企业借贷成本高且较为困难是因为银行对企业经营利润率不信任及对企业的信息不了解造成的.面对这种情况,房地产企业有两种方法：一方面是提高经营利润率.现今,随着土地的公开,透明,在这个成本控制上着手愈加困难,但是在提高经营利润率上可以各显神通.比如楼盘位置、楼盘布置、服务体验等,这些做好了都可以带来很高的预售成绩.如中粮置地在成都的中粮鸿云项目,以高质量、高品质、高配置的口号吸引了大量白领看房.同时金融机构对企业也充满信心,降低融资利息,加大融资力度.另一方面是建立信息披露制度,让金融机构对企业有一定了解,展示自己优秀开发项目以及企业完善的团队管理制度等.
2.融资方式多元化降低融资成本
融资方式有债务融资、股权融资、内部融资等.由于股权融资会稀释企业股权,故大部分房地产放弃这种方式.但是企业要发展,要壮大就必须通过各种融资方式来获得资金,促使企业做大做强.同时,政策要求房地产业的平均自有资金率最低35%,这个措施一定会越来越严格执行,所以在保证原股东对企业保持控股地位的前提下,加大股权融资是必不可少的方式.从长远看,投资资金的广泛,投资方的扩大使企业宣传更有力,投资者也更有信心,企业发展更安全.
3.加强融资成本管理体系建设
一般来说,企业融资成本分为可控和不可控两个部分.对于房地产来说,可控部分一方面是资金融入与支出的配比,即建立融资成本管理体系,对资金盈余和短缺进行及时处理,实施对资金的动态管理,从而保证在此开发项目中资金的及时利用,减少对融资资金的需求,也进一步减少融资利息带来的额外成本.同时,也有利于企业有一定的资金余额进行企业经营投资管理.另一方面是预售成本,这个尤为重要,在融资成本管理体系中不可缺少,企业通过对预售成本的高低来判断对融资资金的需求,因此,制定合理的预售来控制预售成本是体系中重要的一环.
总之,在对一个项目进行开发时,房地产企业通过对现有资金的及时管控可以最大可能减少融资成本,降低企业经营风险,做到企业的长久生存.
参考文献：
[1]张朝阳.房地产成本管理的突出问题及对策研究[J].房地产导刊,2015(3).
[2]张列.房地产开发项目的融资成本及风险分析[J].行政事务与资产,2014(23).
上文结论：该文是一篇适合不知如何写管控和开发项目和房地产方面的房地产开发专业大学硕士和本科毕业论文以及关于房地产开发论文开题报告范文和相关职称论文写作参考文献资料.
参考文献：
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