论文房地产开发项目的融资渠道和风险防范，本文是房地产开发方面论文范例与融资渠道和风险防范和开发项目相关论文范文.
一、引言
改革开放以来,我国对房地产行业一直进行着宏观调控,使房地产市场在不断支持和压制中进行发展.随着我国经济发展和城市化进程的加快,房地产行业的发展已经变得非常突出,很多大型房地产公司正在逐渐涌现.目前我国对房地产开发项目融资风险理论的研究也比较深入,无论是从定量以及模型的研究,还是到现在的类别研究以及层面分析,都给房地产融资风险管理带来了一定的影响.然而,现阶段在我国宏观经济的整体调控下,大部分房地产企业所面临的融资风险也比较大,很多房地产企业在面临开发新项目的时候都会采用银行借贷、债券融资以及信托融资等渠道,虽然可以选择的种类比较多,但是却存在着很多风险.房地产企业只有有效拓宽房地产开发项目的融资渠道,并且分析出现阶段企业融资所存在的风险类型,才能够逐渐的解决发展中的融资风险问题.
二、我国房地产开发项目中的融资渠道
第一,我国大部分房地产企业在进行新项目开发的时候,多数都会采用向银行进行贷款的方式进行融资.房地产贷款主要指的是和房地产或者是地产有关的经营、开发以及消费的行为,其中包括房地产企业的土地储备贷款、房地产企业的开发性贷款、房地产企业的个人住房贷款以及其他的商业用房贷款等.这些类型的银行贷款一直是多年来我国房地产向银行进行贷款融资的主要渠道,可以说七成以上的房地产开发资金都是来自于商业银行系统的.并且这种以银行为主要单一融资模式的融资将会使房地产的一切资金风险都压在银行那里,所以我国房地产行业应该在一定程度上转变以银行为单一的融资模式.
第二,现在已经有一部分房地产公司采用了上市融资进行发展.上市融资是我国房地产企业融资渠道中比较理想的渠道之一,其中上市融资分为直接上市融资以及间接上市融资两种类型.如果企业采用直接上市融资,那么所需要的融资额度比较大,并且上市融资所需要的要求比较多.比如房地产企业要想上市一定要满足其自身的负债率不能超过百分之七十.但是因为我国大部分房地产企业由于过去的融资渠道比较单一,所以企业的负债率都超过了百分之七十,所以能够直接进行上市进行融资的单位比较少.
第三,房地产债券融资也是现阶段我国房地产企业所采用的融资渠道之一.我们在市场上很少能够看到房地产企业对债券进行发行,能进行债券发行的企业也是不多的.由于我们国家对于能发债融资的房地产企业所应该具备的条件比较高,并且在企业债券市场运行的过程中机制不是很完善,加之房地产企业本身也存在一定的问题,所以目前我国大部分房地产的企业的融资采用的都不是这个方法.
第四,夹层融资是适用于我国房地产企业进行融资的一种手段,其主要从风险和收益角度进行分析,研究股权和债权之间的投资形式.现阶段我国房地产市场夹层融资中创新型的产品比较多,可以转变为房地产企业内部的股份,还可以转变为企业的债券.这样流程和操作方便的融资渠道非常适合我们国家的房地产开发项目.
第五,房地产行业当中的房地产信托也是进行开发项目中的一个重要的融资渠道.目前在我国银行信贷紧缩的大环境下,房地产信托能够快速的成为我国房地产融资的重要选择模式,其是根据一些信托公司企业对房地产的财务进行一定的经营管理.
第六,海外房地产基金.这种模式的房地产融资主要针对的是一些海外的项目.根据相关的调查显示,我们国家进入到海外基金的房地产企业已经达到了上百家,并且也有很多国外的房地产企业逐渐进入到中国.这在一定程度上就要求我们国家的房地产市场应该更加具备多元化,一些海外的基金会选择很多比较有实力的大型房地产公司进行合作.也就是说海外房地产的进入能够进一步缓解我国房地产企业对于单一的银行信贷融资模式的依赖,更加有力地促进房地产融资的多元化.
第七,募捐融资也是现在很多房地产公司采取的融资形式.这样从民间融资的手段是未来房地产融资的重要手段之一,其融资的力量非常大,在股市和房地产市场中都会看到募捐融资身影.但是现阶段所存在的募捐融资存在着一定的问题,比如其操作流程不规范、在融资的过程中不易监督等.根据调查研究,现阶段我国在进行房地产开发的时候,采取一定的募捐方式进行融通资金是一个非常值得研究和分析的方向.
第八,合作开发的融资方式.由于我们国家目前很多土地的供应量正在逐渐减少,开发商在取得土地的时候就会付出更多的成本.并且在面对银行收缩政策的大环境下,房地产企业必须应该具有一定的土地转让金等金融运作的能力,具有大量的自有资金实力.可以让具有土地但是没有项目开发能力的房地产企业和具有开发资金但是没有土地的房地产企业进行合作,让两个或者多个房地产企业共进行合作开发融资.
三、我国房地产开发项目中存在的风险
1. 筹资风险
针对于我国房地产企业来说,都是需要资金进行驱动经营的.在进行新的项目开发过程中,企业自有的资金多数都用来进行土地的购买问题,而对后期的项目开发,则需要通过各种各样的融资渠道进行解决.所以,银行信贷的资金是我国房地产企业资金使用和流通中的一个重要组成部分.但是现阶段我国房地产企业采用的大规模银行信贷没有考虑到高额的利息和风险,盲目没有计划地进行资金筹措,在一定程度上会给房地产企业带来重大的财务风险.高额债务规模以及高额的利率都会导致企业的资金筹措成本比较高,不合理的债务期限会导致到期大量的资金还款压力,最终影响企业内部的资金流动,形成企业内部的财务危机和筹资风险.
2. 投资风险
由于房地产企业自身的特殊性,其在项目经营和开发的过程中一直存在着很大的不确定因素,其对于企业项目的投资和成败有着非常重要的意义.但是由于一些外力因素影响,能够对我国房地产项目的预期产生一定的影响,进而对房地产企业的利益和债务的偿还能力都有所影响,也就产生了投资风险.在实际市场经济发展当中,我国大部分房地产企业都过于看中对项目资金的筹措以及利益的追求,而忽略了房地产企业在投资过程中对市场的可行性分析.主要体现在很多房地产企业自身投资项目技术不可行；并且市场和投资项目比较小,行业会出现一定的紧张和无法管理的情况；房地产企业负载率较高,造成企业负担过重；企业所处的技术和市场出现了一定的变化,导致企业进行的开发项目实际收益和预期收益相差比较大,从而出现一定的不确定情况.
3. 资金回收风险
房地产企业还存在一定的资金回收风险.其指的是我国房地产企业在开发过程中财务风险的一种表现形式.一般情况下,在房地产开发产品达到可出售状态之后,因为我国的一些政策因素和房地产企业内部的销售模式因素,会出现一定的房屋销售状况较差,使得销售状况回款非常慢,进而影响企业内部资金的流转以及债务的偿还,进而是企业内部出现财务困境,导致企业形象受损,严重的话还会导致企业破产.
四、针对房地产开发项目的财务风险采取措施
1. 实现财务管理预算化
我国房地产企业在开发和经营的过程中,在很多财务的科学预算当中都存在很多的问题,并且对开发企业投资项目是否能够成功或者失败都和企业自身的经济效益有着一定的关系.房地产企业内部的财务部门应该以财务预算和资本预算为主要基础内容,对房地产项目当中的资金取得和使用、最终资金的收入和支出都有具体的安排.在房地产开发项目的预算当中,内部财务部门应该对项目的建设进行一定的可行性研究,有效规划出项目开发所需要的成本以及企业一些其他的资金问题.只有这样才能够更加有效地执行好财务预算,以更好地提高企业在进行项目开发过程中的投资决策问题,进一步减少因为企业投资失误而给企业造成一定的损失.在房地产企业进行资金预算的时候,企业的财务管理部门应该按照内部运行机制,对整个房地产内部的运行情况进行规划,对资金的使用情况进行管理,有效建立起企业财务预算指标管理模式.另外,房地产企业还应该加强内部管理制度的建立,坚持按照每个月以及每个季度的时间段进行分析,对经济行为进行一定的约束,发挥好企业内部的监督管理行为.
2. 加强企业内部资金管理
现阶段我国房地产企业在进行项目开发的过程中常常不能够按照规定的期限完工,浪费了大量的时间和资金,导致企业内部资金流通能力下降,甚至会给企业造成影响.所以企业一定要注重对内部资金的管理,有效制定科学合理的资金使用计划,保证能够将企业内部的资金进行管理.在房地产企业内部的资金管理上一定要严格进行财务监督管理,科学合理的安排资金的使用情况,保证建设项目施工和营销过程中对于资金的实用需求.做好资金的使用记录明细,有效增强企业所具有的支付能力,提高企业的信用力.控制好房地产企业的费用支出,防止出现一些不利于企业发展的情况发生,以更好地提高企业的资金使用安全和合理性,对资金进行科学管理监督.
3. 建立企业财务预警系统
建立有效的财务预警系统对财务风险进行防范是非常有必要的.房地产企业通过设置并且研究一定的财务指标对预警系统进行制定,其中财务指标主要指的是企业内部的偿债能力、盈利能力、运营能力以及成长能力等.针对于对这些财务指标进行分析,利用一定的数学模型和方法进行研究,有效发现企业内部存在的潜在风险,对企业内部管理人员进行警示作用,从而能够对企业所要面临的财务风险进行预测和研究,让企业有时间采取合适的措施对财务风险进行规避和管理.
4. 加强企业内部投资管理
加强房地产内部投资管理,有效预防企业内部财务风险.现阶段我国大部分房地产企业的项目投资额度都比较大,并且投资时间比较长,投资是否能够得到回报受到很多不可控制的因素影响,进而是企业的投资活动产生一定的风险.所以,我国房地产企业一定要加强内部的项目投资管理活动,有效控制投资风险,保证企业内部整体的投资能够得到回报.要求房地产企业从项目开发之前的立项、审批、运营管理、项目监督以及投资后评价都要进行记录,有效加强对房地产行业的投资管理工作,进一步降低企业内部的投资风险.
5. 风险分散
调整房地产企业开发项目操作流程以及操作能力,在劣势区域采用快进快出的方式进行开发,在优势区域采用合作开发方式进行开发.一般情况下来说,我国已经有一些规模较大的房地产企业正在逐渐转移到小城市发展,因为对于财务压力较大的企业来说,小城市的土地成本相对于一线城市来说较低,在一定程度上来说风险比较小.并且小城市的房地产发展潜力比较大,房地产企业的合理分散是现阶段我国企业规避财务风险的有效途径.另外,除了去小城市开发项目的这种风险分散形式,联合买地也是一种规避风险,重视资金周转的一项重要手段.房地企业要想减少风险存在,就一定要注重对资金的流通,不然企业财务受到影响,就容易提高财务风险.所以,多家房地产共同进行土地购买、共同进行开发是减小房地产内部风险的重要手段之一.其不仅可以分散企业内部的财务风险,还能够保持各个房地产企业之间资金流动的稳定性,保持持续健康的发展.
五、结语
综上所述,房地产企业内部的资金流动是其进行项目开发的一项重要手段.做好房地产企业项目融资手段的多元化,才能够保证融资系统中资金链条的联通.我国房地产企业应该建立一定多元化的融资渠道,有效建立企业完善的融资风险管理机制,进一步提高房地产企业自身的风险抵抗能力.并且政府部门自身也应该为我国房地产行业营造一个良好的经营环境,不断推进该行业的稳定发展.实施预算化的财务管理方式,加强企业内部的资金管理,建立企业财务预警系统,加强企业内部投资管理,对房地产企业进行风险分散.希望通过这次的研究和分析,能够对以后探讨房地产开发项目的融资渠道与风险防范的人员有所帮助.
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参考文献：
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