论文房地产合作开发项目风险管理，该文是关于项目风险硕士学位论文范文和风险管理和开发项目和房地产类电大毕业论文范文.
房地产合作开发项目风险管理研究
马雪妍
（沈阳建筑大学 管理学院,沈阳 110168）
［摘 要］随着经济全球化和文化多元化的发展,地产行业市场作为新时代的产物,已成为带动整个市场经济的主导力量.在如今的市场形势下,我国更加鼓励PPP项目研发,鼓励政府和私营企业共同发展,实现双方共赢,促进社会不断进步.本文从政府政策、地产项目开发选择、投资风险、进度评估风险和回款情况风险多个角度进行分析,旨在为公私合营企业更好、更快地发展奠定基础.
［关键词］房地产；合作开发项目；风险管理
doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2018.16.021
［中图分类号］F293.3；F239.4 ［文献标识码］A ［文章编号］1673-0194（2018）16-00-02
房地产合作开发项目作为经济发展的重要分支,其稳定性对于国家稳定和社会发展而言至关重要.在这样的市场背景下,房地产项目开发风险评估就变得不容小觑.房地产合作开发项目的风险预估,主要包括土地资源风险、施工技术风险、资金资源风险和售后反馈风险.完备的风险预估可以保证地产项目顺利开发,提升人们的生活品质,满足人们日益增长的文化需求和精神需求,打造高端地产项目品牌,为多种所有制经济共同发展奠定基础.
1
相关理论概述
1.1 房地产合作开发
房地产合作开发是由前期规划设计、未来估计、未来分析、前景考察、当地消费水平和风俗习惯等多方面,共同决定的一项综合性极强的社会活动.我国地产行业自兴起至今,已经有近30年的历史,在进行地产发展设计时,已经从简单的住房需求发展为生活品质、环境提升等多个方面,住房也从简单的家庭式承包公寓过渡到别墅、公寓、精装房等多元化的经营模式.
1.2 项目管理
项目管理是企业发展过程中十分常见的一种管理模式,房地产项目开发多涉及甲方开发单位与乙方承包单位,对整个地产项目按照区域、模块进行划分.例如,整个房地产开发是一个全方位、多角度的过程,需要各个环节在时间、施工进度方面进行协调,避免项目之间由于交叉作业影响整体效果.
项目管理是专门的项目部门,通过招投标的方式择优而定,匹配专门的项目经理、设计经理、生产经理、安装经理、售后经理和合同专员等人员,提供工程师、助理工程师、安全员等职称人员,做到持证上岗,保证项目施工队伍的专业性和施工过程的安全性,保证产品质量和项目品牌的品质.
1.3 PPP项目
PPP项目涉及私营企业和政府部门,是指通过采取一些政策支持,对一些社会公共设施建设进行系统承包,一方面能够缓解政府建设压力,另一方面能够响应国家政策,大力鼓励私营企业快速发展,这是一项双赢政策.
但是由于PPP项目由国外引进,在国内仍处于前期成型阶段,还有很多缺陷,在体系建设、制度制定、人员素质、管理技能、资金风险、融资能力和偿还资本等方面都不成熟,还有很大的提升空间.
2
地产合作开发风险管理中存在的问题
2.1 前期投资较大
土地属于公有财产,为了保障人民的生活和治理环境,用于企业发展和工厂化生产加工的土地少之又少,在土地买卖等地产项目前期投资方面,资金投入成本较大.所谓“好的开始是成功的一半”,在进行房地产开发之前,选址十分重要,需要充分考虑当地政策、人们的风俗习惯、物质消费水平等硬性标准,也要通过走访调查、市场调研、网络咨询、电话访谈等方式,进行市场考察,了解人们的需求和消费意向等软性指标要求.在房地产合作开发项目前期,由于需要投入设计、物业、原材料、人工成本,从而需要大量的资金,造成前期投资较大.
2.2 地产合作项目施工期较长
房地产项目的整个施工过程是一个长期的过程,一般包括土地拍卖、地产设计、户型优化、招标工程、工程加工、工程施工和项目验收等环节,一般需要2~3年.由于施工时间较长,容易受人员变动、资金供给等因素的影响,从而出现推诿、后期责任不清、资金供给不到位等问题,导致施工方或者地产项目方经营运营资金运转不灵通,最终会面临资金风险.
2.3 缺少复合型人才
由于PPP项目管理模式在国内发展处于初级阶段,市场对于项目管理人员的需求较大,尤其缺少高端管理人才与高级技术人才.2017年的调查显示,在项目管理人员中,拥有大专及以上学历的高素质人才占45%,有15年以上工作经验的人员占35%,但同时具有学历和工作经验的项目管理人才仅占19%.
2.4 政策放宽提供可乘之机
国家先后出台了大量的土地政策、经济政策,大大促进了民营私有企业的发展,但由于PPP项目仍处于初级发展阶段,所以还有很多不完善的地方.很多地产企业考虑到法律中没有严格的集资要求,会进行群众集资或者进行前期售卖,但由于后期规划不利于建筑建设,导致出现了一批烂尾楼,从而不利于社会的稳定和经济发展.
2.5 项目管理体系制度不健全
项目管理体系制度不健全主要表现在两个方面.一方面,在项目管理方面,没有严格的项目人员任职标准和要求,在施工期间会出现职责划分不明确、责任对接不到位等情况,也不利于各个项目之间进行及时沟通.另一方面,没有十分严谨的执行标准和惩罚标准,从而不利于项目管理正常进行.
3
加强房地产合作开发项目风险管理的对策
3.1 建立完备的项目管理机制
房地产企业要制定一套房地产开发项目管理章程,包括土地策划、未来成型设计、前期预算、项目招标、各项进度节点、质保金情况和现场验收情况.各项目部之间要合理协调配合各个环节,并完善时间管理机制,合理控制各个环节的时间成本,不断减少不必要的时间投入,一旦出现特殊情况,及时执行备选方案.
3.2 提高项目管理人员的综合素质
目前,企业发展离不开科技创新与整体管控,而人才优势作为企业的核心竞争力,必须引起房地产企业的重视,要将提高项目管理人员综合素质作为工作的重点.在进行项目管理的时候,房地产企业应该设置比较严格的执行标准,以工作态度、技能要求、工作年限、项目业绩和工作能力等为考核指标,不断提高施工项目人员的整体规划能力.针对工作一段时间后的项目部人员,房地产企业要通过讲座、外出学习参观等形式,不断提升他们的技术水平.
3.3 提供政策支持
从国家层次出发,政府要设定各个环节的标准,深入分析PPP项目中存在的漏洞,对症下药,制定专门的法律政策,对项目工期进度、项目产品质量和规格进行规范,不断提高市场经济运行的稳定性.政府要根据房地产企业的固定资产和资本情况,为其提供大额、低利息贷款等优惠政策.
3.4 科学合理地筹集资金
第一,房地产企业要制订科学合理的资金计划,最大限度地实现财务资金效用最大化.第二,政府要规范房地产企业的资金筹集渠道,并采用合理的资金筹集方式,例如：通过个人企业信誉度向银行等信贷机构贷款；通过与原材料供应商进行沟通交流,设置固定的贷款额度和还款日期,用来缓解经营资金压力；通过与供销商等进行沟通,及时解决房地产开发售后问题,确保房地产开发项目能够顺利进行.
3.5 合理安排工期
房地产企业要科学合理地安排工期,根据实际情况设置各个环节的工期,针对主体建设、门窗建设、后期装修等环节,根据各项目的实际施工情况安排前期的招投标时间和进度,最大程度地降低时间成本.
主要参考文献
［1］焦瑞鹏.房地产开发项目工程管理及其风险［J］.江西建材:工程管理,2017(18).
［2］戚安邦,高跃.基于概率分布的房地产开发项目风险性成本管理办法研究［J］项目管理技术,2016(12)
［3］魏克勤,霍志森.论房地产开发项目的风险管理［J］.科技经济与管理科学,2016(20).
［4］熊智.PPP项目风险管理研究综述［J］.财经界:学术版,2017(9).
［5］储中霆.房地产“项目公司合作开发模式”项目风险管理研究［D］.北京:中国科学院大学,2011.
［6］张兴敏.房地产联合开发项目中供地方的风险控制研究［D］.成都:西南交通大学,2012.
［7］赵晓晖.地产私募基金项目风险管理研究——基于不动产项目融资风险事件［D］.北京:对外经济贸易大学,2015.
［8］蒋培.铁路房地产合作开发法律风险的管理与控制初探［J］.财经界:学术版,2013(1).
［9］谈铭恒.房地产行业调控形势下中型房地产企业在三线城市的风险管理研究［D］.上海:复旦大学,2013.
［10］霍文斌.某建筑公司投资房地产业务的风险识别与对策研究［D］.北京:清华大学,2015.
［11］冯莉.合作开发模式下铁路职工保障性住房建设项目财务管理问题研究［D］.长沙:湖南大学,2016.
［12］刘亚.房地产联合开发企业内部控制研究——基于RG房企的案例分析［D］.成都:西南财经大学,2016.
［13］廖奇云,王凯.基于Shapley修正的房地产合作开发模式利益分配研究［J］. 建筑经济,2017(4).
［14］张彦.信息系统项目的风险管理——以开发校园网用户管理系统的个案研究［D］.南京:南京理工大学,2007.
［15］贺茜.对房地产调控下房地产开发贷款项目中银企合作模式的探讨［D］.成都:西南财经大学,2011.
［16］王耀荣.西安市中小房地产企业项目全生命周期税负成本管理的研究［D］.西安:西安建筑科技大学,2011.
［17］贾雪晴.关于房地产开发企业合作开发项目会计处理问题的探讨［J］.新疆财会,2009(5).
［18］杨芳.驻马店高铁西广场房地产开发项目投资分析及风险防范研究［D］.郑州:郑州大学,2016.
该文点评:上文是一篇关于对不知道怎么写风险管理和开发项目和房地产论文范文课题研究的大学硕士、项目风险本科毕业论文项目风险论文开题报告范文和文献综述及职称论文的作为参考文献资料.
参考文献：
1、 政策性农业保险引入项目风险管理的必要性和可行性探析 摘要政策性农业保险,是保险公司开展的由政府提供保费补贴的特定农作物、特定养殖品种的保险,根据大数法则和概率论,为被保险人在从事特定种植业和养殖业过程中,因自然灾害或意外事故所造成的经济损失给予保险责任.
2、 房地产开发项目的融资渠道和风险防范 一、引言改革开放以来,我国对房地产行业一直进行着宏观调控,使房地产市场在不断支持和压制中进行发展 随着我国经济发展和城市化进程的加快,房地产行业的发展已经变得非常突出,很多大型房地产公司正在逐渐涌现 .
3、 国内高校新校区建设项目风险管理综述 摘要文章以中国知网收录2010—2018 年有关“高校新校区建设项目风险管理”的论文为研究对象,对近年来有关高校新校区建设风险识别、度量评价与控制的研究情况进行了分.
4、 论房地产开发项目全面风险管理 【摘要】经过了长时间的发展演变,我国房地产开发领域的项目风险管理办法已逐渐走向成熟,并呈现出多样化的特征,实践过程中,应结合风险管理的基本流程,对风险进行全面监控、处理、分析和识别 但不管是任何一种.
5、 通信工程项目风险管理 【摘要】 随着经济科学技术的不断进步,我国通信行业也得到了进一步发展 随着现代科学技能的不断进步,人们对通信工程项目的需求也越来越严格,通信工程项目慢慢表现高端、繁琐、科技化的特征 所以,一旦进行通信.
6、 通信工程项目风险管理途径分析和 摘要随着社会经济的迅猛发展,通信行业得到了显著的发展和壮大,在通信工程项目管理中,风险管理属于十分重要的构成部分,其管理水平将对通信工程的整体水平产生较大影响 目前,工程项目类型不断增加,参与项目管理.