论文商业物业的管理和服务，本文是物业方面论文范文文献与浅议商业物业和管理和服务类论文如何怎么撰写.
文 / 范耀辉
伴随开革开放,中国商业地产发展飞速发展,与商业相关的物业管理应运而生.由于商业物业管理具有业态多样、人流量大、功能齐全,设备高档等特征,因此,有必要对商业物业管理进行研究.
一、商业物业的特点
商业物业是以为公众提供商业购物,商业服务等为主要目的的场所,其管理责能,是为用户创造与保持一个安全、舒适、便捷、健康、洁净的工作环境.现代商场百业繁杂,不仅有商业门店,还有娱乐休闲场所如咖啡馆、培训、餐饮等.
商业物业的类型一般可分为单一型和综合型,前者的营业面积全部供商品零售使用, 后者不仅供商品零售使用,同时还有商品体验、娱乐、饮食等功能.
从布局结构上,又可分封闭型和敞开型,封闭型指顾客购物时,不能进入柜台,由售货员拿商品给顾客挑选.如珠宝、钟表等；敞开型指商品摆放在敞开式货架上,直接供顾客挑选.如超市、仓储式购物中心等.
商场的设备设施是物业管理的重要部分,接受业主的委托,管理好所有设备设施,使之能够保值、增值.
二、重视基础管理
商业物业的日常养护标准较高,维修要求严,其内容同办公楼相似,但其方式不同.因为商业物业设施设备使用频率较高,作为商业物业管理,要制定一套完善而、可行的管理制度和服务规范.
要了解客户的需要,解决业主、商户和顾客的困难、投诉,为他们排忧解难.商业物业功能具有多样性,其营业时间也长短不一,要根据其不同功能对工作时间要作统一规定,以维持商业整体形象和信誉.
保持设备设施完好和安全可靠运行非常重要.要针对商业设备设施管理的特点, 建立和完善以维修调度为中心,专人定点巡查检修与部门报修相结合,日常维修保养与计划检修相结合的设备设施维修保养体系.维修调度中心,实行 24 小时值班负责制.
要重视对供配电、电梯、空调等大型设备的日常维修保养,制定定期保养计划,使故障隐患消除在萌芽状态之中,从而有效防范临时性、突发性的设备故障,充分保障商业中心的正常运作.
商场环境是否悦目、整洁等,会直接影响到顾客的购物和逗留时间,还会给顾客留下深刻的印象,赢得口碑,是提高商业中心形象和竞争力保证,因此,做好商业中心的日常清洁虽然看似平常,但关系重大.另外,许多商业中心的绿化主要是室内的盆花点缀植物,在室内绿化植物的选用及摆放上要科学设计,重视整体布局以提高购物中心的“软实力”.
保证商场营业秩序,保持通道畅通,对吸引顾客非常重要.商户占道经营行为,既危害和破坏整个商业秩序,也会给其他业主和商户造成不平衡心理.
消防安全是商业物业管理的重中之重,一刻不能放松.商业中心人流量大,商品价值高,如果发生火灾事故,对商业中心的整体经营及声誉的负面影响无疑是巨大的.必须制度性地加强巡查,发现隐患立即整改,要加强防火宣传,提高经营户的消防意识.要制定切实可行的消防应急预案,定期组织业主、商户、员工、顾客参加演练,提高消防应急能力.
商户入住前一般都要进行铺面装修,物业管理必须对商户装修方案进行把关审批,进场装修人员要持有相应的岗位操作证,才是进场施工.尤其是动用明火时,要*明火证.施工期间,管理人员要经常到现场巡视,监督其规范施工.同时要预防施工中损坏其它设施设备.另外,施工时不得影响周围商户的营业.
入户商家会做一些宣传广告吸引顾客,为保持商场的整体形象,对商户的广告设计,外形、尺寸等,物业要统一规划,费用应按照谁受益谁负担的原则.
由于商业物业的管理起点高,对物业管理人员的素质要求高,招聘员工时,对应聘人的综合素养包括受教育程度要有较高的要求.在管理设备方面,要运用先进的技术手段,对各种设备设施维修养护做好记录,确保各种设备正常运行.
商业物业属于收益性,商户或业主通过经营和出租商铺而获利.作为产权人首先会考虑尽快收回投资成本,而管理方则想争取更大的获利空间,因此,物业的出租和管理非常重要.
在选择承租户时,要考虑多方面因素特别是商品的种类.大型商场的经营品种要越齐全越好.在招商中,要多多引进品牌商、专卖店,这样既能收取较高的物业费,又能提高物业的层级.如果是管理比较小的商场,招商时,可以选择易耗、量大的生活类用品商家入场.
三、物业管理租金
依据租赁期限长短,依次可分基本承租户、主要承租户和一般承租户.基本承租户的租期为最长,对于物业的收入起到关键作用；主要承租户的租期比较长,起到稳定性作用；一般承租户由于流动性大,租期短.根据统计资料显示,三者的最好的构成为 5：3：2.如果整个营业面积一半为基本承租户,三成为主要承租户,其余为一般承租户,那么,就能平衡整个商业物业发展.
财务状况能如实地反映出商家的经营水平,物业管理者在选择时应考虑这个因素,包括承租商的资信,声誉等.诚信度良好的企业,会有较高的经营管理水平,顾客的认可度也高,经营前景较好.商业物业公司可以通过银行、税务、工商管理等部门了解商家公开的财务状况.
商业物业租金的构成包括基本租金、分成租金、代收代缴费用和公共面积的维护费用.基本租金是业主收取的与承租户营业额不相关的费用,是业主能够接受的最低收费.百分比租金是物业公司所特有的一种租金形式,根据承租户的营业额乘以一个百分比所得出的金额.作为基础租金的附加部分,仅对超出某一营业额的部分收取.代收代缴费用是指水、电等费用.公摊面积的维护费用,根据所租用的面积进行分摊.
租金一般根据商场所处的地理位置、物业公司的资质、提供服务的内容,还有附近商场的空置率等因素而确定.同时还要考虑市场的供需状况,不同楼层,不同摊位.确定租金应根据实际情况、物业的成熟度、商业品牌的知名度等方面综合考虑,但不管如何确定,都要在租赁合同中详细说明,避免不必要的纠纷.
对于租期较长的承租户,在租约中要约定租金增长率来调整租金,考虑到通货膨胀带来的风险,一般规定租金增长率最高限,超过最高限由物业所有人来承担风险,最高限以内的风险则由承租户来承担.
四、租赁合同的签订
物业公司主要代表业主的意愿,根据物业特点、市场情况等有关因素,与选定的承租户签订租赁合同,将物业的使用权交给承租户, 同时承租户按时将租金交给出租方.通过租赁合同的签订,保障物业租赁双方的合法权利和义务,明确双方的责任.物业租赁合同的具体内容应包括承租方和出租方的基本情况,具体方位、楼层、房间号、使用面积等.
考虑到商业楼宇的整体形象,同时为了规范管理,一定要在合同中写明经营种类,如要改变经营项目,事先要上报并征得同意.
合同中,必须写明租金的支付方式及最迟交付时间.公用部分的养护费用及水电费用的分摊,可以根据承租户所承租面积的比例分摊.权利和义务,是合同双方的关键,应该越详细越好.一旦出现纠纷,可作为评定依据.另外,要约定营业时间,尤其是大型的商业体,对小型商场可以灵活掌握.
双方一旦发生合同纠纷,可通过协商方式.如果协商不成,再可进行调解.调解还是不成,最后采取仲裁的方式解决.物业服务企业要与租户建立良好的租赁关系,共同履行各自的权利和义务.在合同履行期限内,双方合作得好,是事业成功的一半,同时也有利于承租户续签合同.
总之,作为商业物业的管理企业,要不断适应行业新的变化,为每位商户包括客人提供最优质的服务；在管理上不断创新,采用人工智能等高科技管理手段,这样才能将物业企业做强做大.
（作者系上海开开经营管理有限公司总经理）
结束语，此文是关于物业方面的大学硕士和本科毕业论文以及浅议商业物业和管理和服务相关物业论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料.
参考文献：
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