论文营改增后房地产企业税收筹划，本文是有关房地产企业论文范文数据库与税收筹划和房地产和企业有关论文范文.
摘 要：本文以营改增税收措施对房地产企业的影响作为出发点,分析现阶段房地产企业税收筹划的空间,从筹资方式角度提出了房地产应该进行的税收筹划,并以案例的形式研究了房地产开发企业经营中的税收筹划.通过本文的研究旨在为相关从业者研究税收筹划提供有益借鉴.
关键词：营改增；房地产企业；税收筹划
一、营改增税收措施对房地产企业的影响
1.1正面影响
营改增税收措施给房地产企业带来与以往最大的不同是避免了重复征收增值税和不能抵扣税款以及退税的现象,增值税在商品流通过程中真正实现了每道环节征税,每层税务可抵扣的作用.营改增税收措施也对房地产企业的体系产生了影响,将以往增值税变化为增值税,同时税收主体由价内税变化为价外税,将增值税与销项之间建立了抵扣关系,由此促进可房地产企业的经济结构变化.营改增的税务措施还会加剧市场竞争性,优胜劣汰,将以往房地产企业的税率缴纳变换为进项抵扣,因此从整体上,促使企业更加重视如何设计经营流程,如此以来,可使市场中管理不到位,规模小、不正规的企业逐渐淘汰.
1.2负面影响
在营改增后会出现一些不可避免的问题.比如营改增后建筑企业的税收负担会转移给房地产开发商,而有建筑部门的房地产企业则无法转移,会收到较大影响；营改增后材料和劳务费不能获得增值税或者抵扣有限,这使得其不能,增加了房地产企业负担；加大了房地产企业合作的风险性,联营项目无法取得增值税,则会使增值税的进项额变小,抵扣税款减少,缴纳税款变多,可能导致税款超过利润率.
二、税收筹划的空间
在现行税收政策中涉及房地产行业的税种有十几种,由于我国税制的不完善,各税种在不同程度上有着重复和漏征的问题,如土地增值税除了具有所得税的特征外,还存在着流转税的特点.这就使得在房地产品转让过程中,既要以销售收入、转让收入、租金收入和服务费为计税依据征收增值税,又要以因转让房地产而取得的增值额为计税依据征收土地增值税,造成了重复征税.再者各种税收优惠政策的制定是房地产企业税收筹划的现实基础,并且我国税收优惠政策的制定缺乏系统性和规范性,有些优惠标准较为模糊,这就在一定程度上为房地产企业提供了税收筹划的空间.同时由于税收政策具有宏观调控等效应,政府就把实施税收差别政策作为调整房地产产业结构、扩大就业机会、刺激国民经济增长的重要手段加以利用,制定了不同类型的税收政策,使得无论多么健全严密的税制,税负在不同纳税人、不同纳税期和不同地区之间总是存在差别.对某一业务往往有多个纳税方案,这就给纳税人寻找降低税收成本、进行税收筹划提供了极大的可能和众多的机会.
三、房地产开发企业筹资的税收筹划
从税收筹划的角度看,房地产企业的筹资方式可分为权益筹资、负债筹资和其他方式筹资.各筹资方式享受的税收待遇不同,因而房地产企业在选择筹资方式时,需要考虑相关的税收成本.
3.1筹资方式
一是权益性筹资.权益性资本是企业最基本的资金来源,它可以作为其它方式筹资的基础,其可为债权人提供保障,增强企业的举债能力.权益性资本没有固定的到期还付息的压力,筹资风险较小.但是,使用权益性资本的成本——股息从税后利支付,不具备抵税作用,所以筹资成本较高.
二是负债筹资.负债筹资有固定到期还本付息的压力,筹资风险较大.但是负债筹资的成本——利息可从税前列支,能有效降低税收负担,所以筹资的实际成本低于利息率.具体来说有以下几种负债筹资方式：一是向金融机构借款.向金融机构借款是企业经营中最常见的筹资方式之一,借款筹资的筹资速快,款项使用比较灵活,同时利息的税前抵扣也可以减轻所得税负.但是无论企业经营好坏,筹集的资金需到期偿还本息,从而形成企业固定的负担；二是企业间拆借资金.企业可在关联方之间进行借贷款业务,比如可以相互融资的形式提供投资资金；以项目投资合作或合营方式吸纳资金,投资方不参与具体经营,仅获固定投资回报等等.关联企业之间的资金拆借、利息计算和资金回收期限均有较大的弹性,且能主动地调节关联各方的利息支出和利息收入.但是我国税法对非金融机构借款利息的税前扣除有一定的限制,所以企业应慎重选择；三是预售房.预售房的销售方式可为房地产企业筹集大量资金.
预售是房地产企业常用的销售方式,在开发的产品受到市场热捧时,预售房取得的资金几乎不需支付成本.房地产企业可以通过提供折扣的方式推动预售,在此情况下,核算预售房获取的资金成本不仅要考虑折扣,还要考虑由此减少的税金,包括土地增值税、企业所得税等.
3.2筹资方式的税收筹划
若不考虑企业最优资本结构问题,仅从税收负担而言,负债筹资较权益筹资的最大优势则在于,企业借款利息可以在所得税前作为一项财务费用加以扣除,具有一定的降低税基作用,能够降低企业的资金成本.
例：某房地产企业计划筹措1000 万元资金用开发项目,该项目扣除利息和所得税前的年利润预计为100万元.该企业的借款年利率为
8％,企业所得税税率都为25％.该企业制定了三种筹资方案,相应的资本结构（负债筹资与权益筹资的比例）如下：
方案一：1000 万元资金都采用权益筹资方式,即向社会公开发行股票,每股计划发行为2元,共计500万股.方案二：采用负债筹资与权益筹资相结合的方式,向商业银行借款融资400万元,向社会公开发行股票400万股,每股计划发行为2元.方案三：采用负债筹资与权益筹资相结合的方式,但二者适当调整,向银行借款600万元,向社会公开发行股票200万股,每股计划发行为2元.经过计算三种方案的税后投资利润率：方案一为7.5%；方案二为7.875%,方案三为9.75%.
通过分析可以发现,随着负债筹资比例的提高,企业纳税数额呈递减趋势,从而显示负债筹资具有节税的效应.在上述三种方案中,方案三无疑是最佳的税务筹划方案.但是,是否在任何情况下,采用负债筹资方案都是有利的呢？为此,我们借鉴企业资本结构决策中的理财方法,利用筹资无差别点,给出分析企业筹资方式的税务筹划最佳方案的一般方法.
3.3筹资无差别点
所谓筹资无差别点是指两种筹资方式下,每股净利润相等时的息税前利润点.它所要解决的问题是：根据息税前利润确定筹资方式.具体计算公式为：
[（筹资无差别点－筹资方式Ⅰ的年利息）×（1－税率）]／筹资方式Ⅰ下普通股股份数＝[（筹资无差别点－筹资方式Ⅱ的年利息）×（1－税率）]／筹资方式Ⅱ下普通股股份数.
将上表中的有关数据代入公式,通过计算求得筹资无差别点为80万元.通过计算求得筹资无差别点为80万元.即当息税前利润为80万元时,负债筹资与权益筹资的每股利润相等；当息税前利润大于80万元时,负债筹资比权益筹资有利；当息税前利润小于80万元时,不应再采用负债筹资方式.
四、房地产开发企业经营中的税收筹划
（1）通过分期收款进行税收筹划
例：A房地产开发公司对外签订了一份分期收款销售房产的合同,合同中商品房总价款80 0 0万元,分5次付清,首期付款20%.
首期付款后,转让房地产所有权,此时确认收入,应纳增值税额为
80 0 0×5%等于40 0 万元；如果分期确认收入,首次付款时应纳增值税额为8 0 0 0 ×20%×5%等于8 0 万元,以后每次付款时应纳增值税额
8000×20%×5%等于80 万元.虽然两种不同的收入确认方式所应纳的增值税总额相同,但第二种方式可以延缓企业税款的缴纳时间,相当于获得了一项免息贷款.按照同样的道理,房地产开发企业通过预售款方式销售房屋的,增值税纳税义务时间为收到预售款的当天,企业可通过向后推延合同付款期或跨年度延期开票,推迟工程决算,从而调节年度应纳税所得额,获得延期纳税收益.
（2）控制增值率的税收筹划
根据我国《土地增值税暂行条例》规定,纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过扣除项目金额20%的,免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额20%的,应就其全部增值额按规定计税.因此房地产开发企业可以通过对开发成本的研究,适当增加开发项目的一些投资,例如加大对园林绿化的投入,提高住宅的配套设施标准等,这样既增加了开发成本和可扣除项目的金额,使之能够达到适用税收优惠的条件,同时又能使整个在建项目的环境更加优美,配套更加完善,有利于促进房地产的销售和房地产开发企业品牌的建设.
例：C房地产开发公司开发一住宅小区,住宅可售面积120000平方米,均为普通住宅.预计销售总收入为35000万元,缴纳的增值税为
1750万元,城市建设维护税及教育费附加为175万元,取得土地使用权费用和开发成本为20800万元.
方案1：直接按现状开发销售.其中可扣除项目金额为2 0 8 0 0×（1+10 % +2 0 %）+17 5 0 +17 5 等于2 8 9 6 5万元,增值额为3 5 0 0 0 -
289 65等于 6 035万元,增值率为20.8%,应缴纳的土地增值税为6 035×30%等于1810.5万元.
方案2：在小区中心花园建设一个运动区,以及一片绿化地带,追加投资300万元,则可扣除项目金额为（20800 + 300）×（1 + 1
0 % + 2 0 % ）+ 1750 + 175 等于 29355万元,增值额为35000-
29355等于5645万元,增值率为19.2%,正好符合税收优惠政策,可以免交土地增值税.由上可知,C房地产开发公司投资300万对小区进行绿化,一方面提高了小区的配套设施和商品房质量,同时可以少缴1810.5万的税收.
另外,税法还规定对于纳税人既建造普通标准住宅又搞其他房地产开发的,应分别核算增值额.不分别核算增值额或不能准确核算增值额的,其建造的普通标准住宅不能适用这一免税规定.因此,如果房地产企业既建造普通标准住宅,又搞其他房地产开发,一则要注意分开核算,二则筹划的关键就是将普通标准住宅的增值率控制在
20%以内,以获得免税待遇.
五、实施税收筹划时应注意的问题
房地产开发企业税收筹划需要根据项目情况、资金情况、市场情况等因素,结合税制情况设计筹划方案,方案中的任何参数发生变化,都可能导致筹划方案偏离目标.房地产业投资量大、生产周期长的特征,加大了开发过程中出现意外情况的可能性；此外,房地产业的资产负债率高,对金融机构依赖程度大,资金链比较脆弱.这些因素都增加了税收筹划方案按计划实施的难度,以及出现意外情况时修正税收筹划方案的难度.第一,注重从企业整体上进行筹划.房地产企业实施税收筹划,必须了解经营特征,对症下药,才能有效实现税收筹划目的.第二,防范税收筹划的风险.政府根据经济发展状况和需要,通过调整税收政策,引导国民经济健康发展.房地产开发企业若能把握国家的政策导向,及时掌握税法修正的内容和趋势,将有效预测市场的变化,有预见性地利用国家政策优惠条件进行筹划,有利于增加企业经济效益、降低企业涉税风险.
上文结论,上述文章是关于对写作税收筹划和房地产和企业论文范文与课题研究的大学硕士、房地产企业本科毕业论文房地产企业论文开题报告范文和相关文献综述及职称论文参考文献资料有帮助.
参考文献：
1、 围绕营改增做好煤炭企业税收筹划 摘要本文主要分析了在“营改增”的背景下如何做好煤炭企业税收筹划,分析了“营改增”的背景及内容,提出煤炭企业应当如何处理怎样面对,并得出相关的结论,以期能.
2、 营改增后房地产企业的税收筹划 摘要营改增政策的实施,对房地产企业提出了全新的要求,也极大地促进了税收筹划建设,在减轻税负、提高企业经济效益……方面发挥着不可比拟的作用和优势 在营改增实施以后,加强房地产企业税收筹划建设,可以将企业.
3、 营改增对房地产企业税收的影响与筹划 引言2015 年政府就房地产企业的“营改增”试点工作进行调查,在调查中发现,“营改增”的实行对于改善房地产企业的管理环境、促进企业在房地产开发中工作的优.
4、 营改增对建筑企业税收的影响与 摘要本文主要就营改增政策和建筑企业税收展开分析,通过分析营改增的目的和意义,探究营改增对建筑企业发展带来的有利影响和不利影响,推动企业及时调整财务制度和人才培养方向……,使得建筑企业自觉配合营改增工作.
5、 营改增后房地产企业的税务筹划 【摘 要】近10年来,随着中国改革开放的进一步深入和城市化进程的加快,房地产企业获得前所未有的快速发展,也为国家税收作出了巨大贡献 营改增以前,房地产行业征收的流转税是营业税 营改增政策的推行为房地产.