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营改增对房地产企业流转税税负的影响与措施建议
胡筱瑜广东青年职业学院
摘 要：2011年11月16日,财政部和国家税务总局印发《营业税改征增值税试点方案》(财税［2011］110号),营改增试点范围扩大到房地产业、建筑业、金融业以及生活服务业.根据财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的指示,房地产开发企业小规模纳税人、一般纳税人的老项目(2016年4月30日前)可以选择采用简易计税办法计算缴纳增值税,增值税的征收率为5%.采用一般计税办法的,适用税率为11%.营改增对房地产企业的税负与经营成果产生了一定的影响,本文将结合计算分析,对房地产企业的应对措施提出建议.
关键词：房地产；营改增；影响
中图分类号：F810.42文献识别码：A文章编号：1001-828X(2018)004-0-02
一、研究背景
2011年11月16日,财政部和国家税务总局印发《营业税改征增值税试点方案》(财税［2011］110号),随着该方案的实施,我国大部分的行业都迈进了营改增的行列.该方案的实施能够有效地规避重复征税的问题,且能够完善我国的税制以及降低税负,促进我国第三产业的发展.有较多的专家对营改增后的企业税负做出研究,得出的结论多是营改增后企业税负不变或稍微下降,这也初步达到了营改增的目标.但是由于部分行业牵涉范围较广,营改增会有一定的难度,2011年印发的营改增方案中并不包括,如房地产行业、生活服务业等.经过一定时间的实践经验,终于在2016年5月1日起,营改增试点范围扩大到房地产业、建筑业、金融业以及生活服务业.这意味着,从这个时点开始,我国全部的行业都进入营改增试点范围.目前已经存在的关于营改增的研究文献中,专家学者研究的内容多是从两个方面进行分析：一方面从宏观角度展开研究,主要包括营改增对宏观经济、国家政策、国民收入等方面的影响；另一方面从微观角度展开研究,主要涉及营改增对某行业或者某企业的一些相关经济数据的影响,如营改增对企业税负、企业投资、企业财务效益等方面的影响.
本文将根据税收理论、我国税法政策以及税费的计算方式对房地产企业在营改增后的流转税税负进行分析,研究营改增税制改革对房地产企业的税负影响,最后对企业应当采取的措施提出适当建议.
二、营改增对房地产企业流转税税负的影响
1.营改增后房地产企业采用简易计税办法计算增值税
营改增前,房地产企业销售不动产应当按照5%的税率计算缴纳营业税,假设城建税的税率为7%,企业销售收入用字母T表示,则营改增前流转税税负为T*5%(1+7%+3%+2%),可以简化为5.6%T,也就是说在营改增前,房地产开发企业的流转税税负为销售收入的5.6%.
营改增后,根据财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》的指示,房地产开发企业小规模纳税人、一般纳税人的老项目(2016年4月30日前)可以选择采用简易计税办法计算缴纳增值税,增值税的征收率为5%.假设其他条件不变,则营改增后流转税税负应为T/(1+5%)*5%*(1+7%+3%+2%),简化后约为5.33%T,也就是流转税税负为销售收入的5.33%,比营改增前降低了4.82%.
2.营改增后房地产企业采用一般计税办法计算增值税
营改增前,房地产企业一般纳税人同样按照5%的税率计算缴纳营业税,因此房地产企业一般纳税人在营改增前的流转税税负同为5.6%T.
营改增后,根据财税【2016】36号文《关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》,房地产企业一般纳税人的适用增值税税率为11%,上游行业建筑服务的适用税率同为11%,金融服务的适用税率为6%.假设用字母I代表企业当月可以抵扣的进项税额,则流转税税负可以用下述式子表示：(T/(1+11%)-I)*11%*(1+7%+3%+2%).假设营改增前后的流转税税负不变,也就是说(T/(1+11%)*11%-I)*(1+7%+3%+2%)等于5.6%T,简化后可以得出：I/T≈4.9%.由此得出结论,当企业当期可以抵扣的进项税占当期销售收入的比值可以高于4.9%的时候,营改增后的流转税税负有所下降,反之营改增后的税负不降反升.因此当房地产企业采用一般计税方式计算增值税的时候,应当注意提高当期可抵扣进项税额与销售收入的占比.
三、营改增对房地产企业净利润的影响
1.营改增后房地产企业采用简易计税办法计算增值税
营改增对房地产企业净利润的影响主要体现在对销售收入的影响与对税金及附加中流转税的影响上.房地产行业计算净利润的公式中,主营业务收入主要是销售不动产的收入,主营业务成本主要是土地成本,费用主要是三个期间费用,税金及附加中会涉及增值税的计算与附加税费的计算.由于营改增对其他收入或利得项目影响很小,因此在本次研究中不予讨论.假设企业净利润以P表示,收入以T表示,土地成本以C表示,期间费用以F表示,则营改增前企业净利润可以用以下公式1表示：P等于［T-C-F-5.6%T)］*(1-25%)；营改增后企业净利润以下述公式2表示：P等于［T/(1+5%)-C-F-T/(1+5%)*5%*12%］*(1-25%).公式1减去公式2可以得出结果约为3.37%T.因此,只要T大于0,也就是企业销售收入为正数,则营改增前的净利润比营改增后的净利润大.
2.营改增后房地产企业采用一般计税办法计算增值税
如企业在营改增后被认定为一般纳税人且对项目采用一般计税办法计算缴纳增值税,则我们可以做出以下分析.营改增前企业的净利润以公式1表示：P等于［T-C-F-5.6%T)］*(1-25%)；营改增后企业净利润以公式3表示：P等于［T/(1+11%)-C-F-(T/(1+11%)*11%-I)*(1+12%)］*(1-25%).使公式1等于公式3可以得出结果：I等于13.76%*T.由此可以得出结论,当企业当期可以抵扣的进项税额等于销售收入的13.76%时,营改增前与营改增后的企业净利润是相等的；当企业企业当期可以抵扣的进项税额大于销售收入的13.76%时,营改增后的企业净利润比营改增前大,反之亦然.
四、房地产对营改增的应对措施与建议
1.强化企业管理
根据上文研究的数据,我们可以得出结论：营改增后房地产行业增值税一般纳税人若采用一般计税办法,进项税额对于当期流转税税负的影响是比较大的.而进项税额可以抵扣的前提是取得合法合规的抵扣凭证,对房地产企业而言,大部分合法合规的抵扣凭证就是专用.这对房地产企业提出了一个新要求：根据增值税专用的管理办法进行管理.房地产企业应当对本企业的财务人员传达管理的重要性并对员工进行系列培训,要求采购部门在采购过程中必须取得专用、财务部门在规定的时间内需要进行进项的认证、税款计算的员工在计算增值税时采用正确的计税方法等.
2.对财务人员进行专业培训,提高专业技术水平
对于基层财务人员,营改增以前房地产行业以及其上下游行业均征收营业税,因此其长期以来都仅接触营业税的业务,对增值税的理解与掌握存在一定的难度.且营业税与增值税在税基、税款计算与税款征收等方面都存在着一定的差异,由此看来,房地产行业原有的财务人员在营改增进程里面临的困难是比较大的.对于财务管理人员,营改增不仅仅是改变企业征收的税种改变了,由于营业税与增值税存在着本质上的区别,不管是从税务管理还是税收筹划的角度,企业的管理人员都不能沿用以前的管理体系,随着营改增的进程,企业财务管理者应当制定一套全新的适用体系,这对企业财务管理人员的专业水平提出了较高的要求.房地产企业应当对员工提供相应的培训,强化财务工作人员的专业知识,提高财务工作人员的技术水平,避免产生不利影响.
3.制定合理的税务管理方案
营业税与增值税有着本质上的区别,营业税是价内税,增值税是价外税,两者税基不同.由此可知计算税款的方式也不同,营业税的销售收入是含税收入,而增值税的销售收入是不含税收入.两者征税机关不一致,营业税是在地税局申报缴纳的,而增值税时在国税申报缴纳的.因此,房地产企业以前适用营业税的税务管理方案不能够再用于增值税上,企业财务管理人员需重新制定一套适用于增值税的税务管理方案.而增值税的管理中,最关键的一环是控制企业的进项税额.由上述数据分析可知,进项税额影响企业的税负与企业净利润.因此,企业的税务管理方案不应当仅仅涉及财务部门,而应当涉及采购以及销售部门,甚至是整个企业.尽可能地抵扣进项税额将能够降低企业的税负.
五、结语
由于营业税与增值税之前存在的差异,营改增对一直征收营业税的房地产企业的冲击和挑战是比较大的.营改增不仅影响房地产企业的流转税税负与经营成果,还对企业财务人员和企业税务管理提出了较高的要求.为了避免营改增带来的不利影响,房地产企业必须提高企业财务人员的专业水平与重新制定适用于增值税的税务管理方案.
参考文献：
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[2]汪波.如何应对即将实施的房地产行业营改增[J].中国总会计师,2015.
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本文总结：此文为关于对房地产方面的大学硕士和本科毕业论文以及流转税和税负和措施建议相关对房地产论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料.
参考文献：
1、 营改增后房地产企业的税收筹划 摘要营改增政策的实施,对房地产企业提出了全新的要求,也极大地促进了税收筹划建设,在减轻税负、提高企业经济效益……方面发挥着不可比拟的作用和优势 在营改增实施以后,加强房地产企业税收筹划建设,可以将企业.
2、 营改增对房地产企业财务管理的影响分析 营改增税收政策的实施与推广,是对我国经济发展需求的有效迎合 自营改增改革试点实施以来,参与试点的区域范畴与企业数目处于不断上升的态势中 营改增税收政策的实施,对我国企业各项业务的运行产生的影响是极为深.
3、 营改增对房地产企业税收的影响与筹划 引言2015 年政府就房地产企业的“营改增”试点工作进行调查,在调查中发现,“营改增”的实行对于改善房地产企业的管理环境、促进企业在房地产开发中工作的优.
4、 营改增后房地产企业税收筹划 摘要本文以营改增税收措施对房地产企业的影响作为出发点,分析现阶段房地产企业税收筹划的空间,从筹资方式角度提出了房地产应该进行的税收筹划,并以案例的形式研究了房地产开发企业经营中的税收筹划 通过本文的研.
5、 营改增后房地产企业增值税会计处理以一般纳税人销售自行开发老项目为例 准确把握经营管理活动中的“营改增”政策,对于房地产开发企业至关重要,不仅能有效规避涉税风险,而且还可合法降低运营成本 本文依据“营改增”的一系列规定,结.
6、 营改增后房地产企业的税务筹划 【摘 要】近10年来,随着中国改革开放的进一步深入和城市化进程的加快,房地产企业获得前所未有的快速发展,也为国家税收作出了巨大贡献 营改增以前,房地产行业征收的流转税是营业税 营改增政策的推行为房地产.