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1992 年从宾夕法尼亚大学毕业直接进入美国黑石集团(Blackstone) 算起, 乔纳森? 格雷（Jonathan Gray）在26 年后,真正走到了黑石权力中心.
这个身材偏瘦,有着大男孩的脸庞,黑色短发,被美国媒体形容“无论外貌还是行为,更像是童子军而不是宇宙主宰者”的芝加哥人,2005年接掌黑石集团房地产业务.作为黑石房地产业务创始人约翰? 施赖伯(John Schreiber) 得意弟子, 传承了黑石房地产业务被美国中西部人掌控的传统.
2007 年,年仅37 岁的格雷带领另外两个合伙人,33 岁的弗兰克? 科恩(Frank Cohen) 和34 岁的肯尼斯?卡普兰(Kenneth Caplan), 以390 亿美元收购全美最大的写字楼物业持有者——办公物业投资信托公司（EquityOffice Properties Trust,简称EOP ）,经此一役,格雷成为房地私募基金业中的耀眼明星.
在格雷的带领下,将黑石房地产业务板块打造为1200 亿美元的巨无霸,是全球最大的房地产私募股权投资公司,这也成为黑石最大的利润引擎.今年2 月,他被正式任命为黑石的总裁兼首席执行官,接替托尼? 詹姆斯（Tony James）.
外界猜测,乔纳森? 格雷极有可能是联合创始人、首席执行官史蒂芬?施瓦兹曼（Stephen Schwarzman 中文名：苏世民）的继承人.
房地产奇才
1992 年,乔纳森? 格雷自宾夕法尼亚大学的沃顿商学院毕业后加入黑石集团,担任最基层的私募经理,早期稳重的西装着装、手戴一块电子手表令人印象深刻.
和施瓦兹曼一样,格雷看起来也是那么的平易近人.在同事们的眼中,他被评价为“和蔼且可靠的”.2016年在福布斯举办的“30 岁以下企业家论坛”上,他甚至不好意思地向底下一众企业家听众道歉,因为他们都穿着便装,而自己依旧西装革履,显得有些格外不合时宜.
事实上,如果了解格雷的投资事迹,很难想象这不愧是一位雷厉风行、盛气凌人的地产精英.2007 年黑石收购房地产投资信托公司的并购案中,格雷和他的团队以“闪电速度”将EOP 旗下物业分拆出售,交易完成一周后就卖掉53 处物业,总交易达到146 亿美元.
要知道施瓦兹曼为了竞得EOP 可谓“倾其所有”,不仅成立了一只总额为160 亿美元的黑鹰信托,还从高盛、美国银行等组成的融资安排人中获得了近300 亿美元的债务融资额度.黑石自身的股权投入只有35 亿美元,其他绝大多数都是债权投入.2007 年美国地产泡沫破裂之际,黑石已经将EOP 近一半的物业面积分拆出售,格雷此举不仅让集团偿还了大部分贷款,还使其在EOP 交易中投入的35亿美元升值到了70 亿美元.而那些购买了黑石物业的开发商都遭了殃,有的甚至陷入破产境地；黑石却成功在此次危机中逆袭,顺利坐上全球地产基金领域头把交椅.
但格雷策划的另一项交易就没有那么好运了.2007 年秋, 黑石斥资260 亿美元通过杠杆交易收购希尔顿,除了56 亿元属自有资金外,其他大部分都来自借债.金融飓风刮起来的时候,格雷连刚开的香槟都无暇顾及,总裁施瓦兹曼甚至一度躲在办公室不见人.
“ 公司收入下降了20%,” 在彭博的采访中,他回忆道,“流下降了约30%.我们还在打一个个官司.”2009 年4 月17 日,竞争对手喜达屋酒店及度店国际集团起诉希尔顿酒店公司及其两名高管,指控他们窃取了与喜达屋的豪华品牌相关的商业机密,美国司法部介入调查.黑石持有的希尔顿股权价值缩水了70%,约合39 亿美元.
美联储多轮量化宽松货币政策给了黑石喘息之机,通过一系列资本运作,黑石在接下来的几年中解决了超过40 亿美元的债务.格雷从HostHotels & Resorts 挖来行政总裁纳塞塔（Christopher Nassetta）, 对希尔顿高层进行撤换；同时,纳塞塔通过扩展特许经营权,降低成本,不断扩展业务版图,逐渐扭转了颓势.
2013 年12 月,希尔顿敲钟上市.截至当日收盘,每股报收21.5 美元,公司市值约为200 亿美元,黑石账面盈利超过95 亿美元.格雷在本次交易前可谓有先见之明,他事先说服银行以较低的利率、轻松的还款计划和比通常限制较少的条件贷给他大部分收购资金.通常,如果一个公司连续几个季度发生营运亏损,债券人会要求立刻偿还贷款.格雷要的贷款没有任何此类条件,他和他在黑石的合伙人卡普兰（Kenneth Caplan）与希尔顿的债权人谈判债务重组,希望从债权人那里获得一些保险.债权人同意延迟债务偿还期限,并把部分债务转成股份,这意味着这部分债务根本不需要偿还,格雷和纳塞塔赢得了宝贵的时间.
买和卖的哲学
美国瑞联房地产集团CEO 杰夫?布劳（Jeff Blau）和格雷有着近30 年的交情,在谈及这两桩收购生意时,布劳认为格雷对宏观经济有着深入的学习和了解.通过这些研究,他将巨额资金投入一桩物业或是某个行业领域,甚至是一类资产,从而获得高额回报.
就像即便是在经济衰退之时,黑石也没闲着,不仅在美国收购了1.2亿元平方英尺的工业地产,还冲进欧洲买下5000 万平方英尺的工业用地.
“我们知道经济会在未来的某个时刻复苏.”格雷说,“虽然新房供应量很少,我们知道当债务和股权再度变得值钱的时候,情况都会变得好起来.”
黑石看准了机会,在房价大跌时期,以黑石为首的私募基金大量买入房产,再把买入的房产改建成单户房,租给那些失去房子的美国人.公司旗下的Inviation Homes 主要负责这项业务.据测算,穆迪估计黑石利用改建租售房屋,未来每年净流收入将达到2460 万美元,相当于每年获得5.1% 的回报率.
格雷还对亚洲市场保持着较高的热情,2005 年, 黑石将目光瞄向印度；六年后,达成第一笔收购交易.他们广泛地在浦那、孟买、班加罗尔购买办公空间,“租户”都是像思科、IBM、微软及高盛的大公司,入驻比例高达12%.
但刚开始在印度运营,黑石并没有想象中的那么顺利,该公司早期有一些投资因选错行业和未能为货币贬值做好准备而遭遇失败.黑石在接下来的投资中调整策略,决定改收购印度公司少数股权为收购多数股权,但这只限于黑石专业投资领域,如金融、医疗保健和工业等,果然获得了丰厚的回报,据知情人士表示,自2011年以来,黑石集团在印度私募股权投资年化回报率约为30%,远高于黑石集团在全球其他市场的数据.黑石收购了Trans Maldivian AirwaysPvt 和SH Kelkar&Co.据了解,去年黑石及其合作伙伴同意以5 亿美元的将Trans Maldivian AirwaysPvt 出售给贝恩资本（Bain Capital）,获得了4.8 倍左右的收益；SHKelkar&Co 的投资则获得了6 倍回报.除此以外,在格雷的主导之下,黑石成立了泛欧物流地产公司Logicor,通过多于50 次的收购,才打造出现在的Logicor,使之成为一个地产巨头.2017 年6 月3 日,黑石以138 亿美元的交易出售给中投公司(CIC),创下欧洲有史以来最大一笔不动产私人股权交易.格雷的多笔对中国的交易都显示他是个精明的卖家,在忙着把华尔道夫卖给安邦后,2016 年,格雷又成功地促成海航对希尔顿的天价收购,交易金额高达170 亿元.外媒形容格雷虽然不太会说普通话,但“很有办法接触到中国的投资者”.2009 年,格雷被《财富》杂志提名为“40 岁以下40 大影响力人物”；2016 年摘得《商业观察》杂志“Power100”纽约地产最有影响力的人物桂冠.同年,他甚至还被特朗普政府考虑为财政部长候选人之一.格雷将这一系列成功归结于对黑石的投资哲学的坚持：“Buy it , Fix it , Sell it.”即“买下来,包装一下,再卖出去”.据了解,黑石从不涉足房地产开发类的业务,而是致力于资产买卖,最后再打包出售.
守业者的未来
在今年3 月CNBC 的采访中,主持人大卫（Did Faber）向格雷问道：“对你来说,仍然需要一段时间来学习适应新的岗位吗？”
格雷表示,26 年在公司的经验可以帮助他胜任总裁和首席执行官的新角色.黑石目前在房地产部门有近450名员工、26 位合伙人及2 位联席主管.部门负责人凯瑟琳和卡普兰已经和自己搭档很长时间了,即使格雷离开,他也有信心这两人将带领团队在房地产对冲、债务方面取得更大的进步.
施瓦兹曼似乎真的可以“永远地离开了”,在宣布格雷“立储”的消息后,他在公司的YouTube 频道上开玩笑地说道.格雷未来不仅要面对来自房地产方面的挑战,还包括其他各方面.如今的黑石已发展到4340 亿美元资产规模,施瓦兹曼曾说过,五年内要将这个数字扩大到8000 亿美元,这个任务并不轻松.
“我预计不会发生很大改变,”他说,“苏世民曾说过这就像开餐馆.如果你一直供应品质不错的餐食,就会有回头客,新客人也会源源不断.”
作为一个身价25亿美元的富翁,格雷至今仍保持着低调的生活习惯.即使在收购 EOP风头正劲时,也没有花时间去大肆庆祝,只是简单地分享了格雷妻子(Mindy)带来的巧克力和香槟.此外,他也很少出现在公众视野中,美国媒体观察者网因此将其形容为“躲在幕后的人”.
工作之余格雷喜欢做慈善,享受和家人在一起的时光.每当他的四个女儿都在家时,他都会放下手头的工作陪她们共进晚餐,然后重新在夜里11 点拿起电话处理工作.
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参考文献：
1、 黑石联合创始人彼得森离世 3 月20 日,全球私募巨头黑石集团(Blackstone Group) 的联合创始人彼得森(Peter G． Peterson) 在美国曼哈顿的家中自然去世,享年91 岁 从希腊移民之子,到尼克松政.
2、 萨博玛格达：能扫描灵魂的人 我——写这本书的人,只要有可能避免,我就不会去读它我怕它 ——萨博·玛格达 1 小国大文化,这样形容国土和人口都只有中国的百分之一.
3、 从黑石关到砖砦（散文） 作者简介鲁枢元,生于河南开封,毕业于河南大学中文系 苏州大学文学院教授、博士生导师,苏州大学生态批评研究中心主任,享受国务院政府特殊津贴专家,中国作家协会会员 论著创作心理研究超越语言……在学界引起强.
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