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房地产行业作为一个资本密集型行业,从前期的土地竞拍,到中期的开发建设,再到后期的营销都需要大量而持续的资金支持.而近几年来房地产市场的周期性升温趋势使得房地产行业体现高收益高风险特性,成为资本追逐的市场,也深受投资者青睐.
信托由于具有灵活多样的投资方式特性,可以弥补单纯银行贷款的不足,使得房地产信托一直以来是信托公司的重要业务.然而房地产行业的过快发展,资金的过分集中也带来一定的风险和隐患,国家宏观调控政策的不断变化更使得房地产信托业务面临不断变化的挑战,作为高净值投资者而言,高收益房地产信托值得投资吗？
房地产信托运作模式
从广义上而言,与房地产相关的信托活动都可以被称为房地产信托,包括房地产资金信托和房地产财产信托.从狭义上而言,房地产信托仅指房地产资金信托,即将信托资金运用于房地产公司或者房地产项目的信托.实践中,信托公司开展的房地产信托业务仅限于狭义的房地产资金信托.房地产信托的运作模式主要有：贷款型信托、股权型信托、财产权型信托和基金化房地产信托.
房地产信托的债权模式,最为基础的是信托贷款,即将信托资金用于向房地产开发企业发放贷款的一类信托业务.房地产债权信托主要关注点是信托到期本息回收问题,因而需要关注融资方偿债能力、融资项目可行性、抵质押物价值充足以及变现性等方面,通常设置抵质押、资金账户监管、股东或者实际控制人连带担保责任、本金分期归集计划等风险控制措施.如杭州信托发行的温州时代地产1号集合资金信托计划,该信托计划以不超过3亿元的信托资金向奉化时代房地产开发有限公司发放贷款,用于其开发的位于宁波奉化“望府”项目的开发建设.
房地产股权信托主要是指信托资金用于获得房地产企业股权从而为其提供开发建设资金的一类信托业务.与债权信托相比,房地产股权信托并没有那么严格的合规要求,因而可以满足房地产企业拿地、四证不全时期的融资需求.房地产股权信托重点关注最终能否到期退出,对于附有回购协议的,这就需要关注回购人是否能够履行回购义务.如中江信托发行的金虎347号天津滨海集合资金信托计划,信托资金主要用于实缴天津立诚致远企业管理合伙企业（有限合伙）注册资本,并专款用于收购天津金吉房地产开发有限责任公司100%的股权.
房地产财产权信托是指以房企所有拥有的各类财产权或者以个人所拥有的房地产作为信托财产而开展的一类信托业务.以房企所拥有的各类财产权为财产权而设立的信托本质上仍是满足房企项目建设的投融资需求,但是此处房企为委托人,财产权小份额切分,转让给合格投资者,从而获得开发资金.不过,目前市场的大部分财产权还是会附有回购协议,从而实现投资者的固定收益,是信托融资的一种交易结构形式变通,或者对现有监管政策的规避.基金化房地产信托主要专注于房地产行业投资,通过运用股权、债权、物业持有、不良房地产项目重组等资金运用形式,同时对多个房地产项目进行组合管理的一种信托运作形式,信托公司可以与专业房地产私募基金机构合作,也可以与大型房地产开发企业合作,从而实现强强联合,发挥各自优势,实现全周期下房地产项目全方位运作.如兴业银行发行兴业皖新阅嘉一期房地产投资信托基金项目.
房地产信托高收益率难以为继
从图1可以看出,集合信托整体收益率高于银行理财产品收益率,而房地产信托收益率又略高于整个集合信托产品收益率.信托高收益从何而来？首先,资本管制与币值低估是包括信托产品在内的国内金融产品高收益的基础性来源；其次,在利率“双轨制”下,信托产品收益率更接近真实市场利率水平,能整合运用多种金融工具的信托计划,在更深的层面上把握了风险,并获得显著高于债务融资的收益；再次,跨市场套利机会的存在是信托高收益来源的重要组成部分；最后,杠杆化策略与结构分层是信托产品重要的高收益来源.
然而,当前我国经济依然处于结构性调整中,房地产行业面临调控压力,短期难有上佳表现,甚至从长期来看,房地产的黄金时代已成过去时；与此同时,新经济、新行业依然处于孕育阶段,不确定性因素较多,短期难以提供稳定的高回报.另外,过去一年金融监管保持高压态势,为防控金融风险,监管部门在不断加强业务协调,压缩监管套利空间,强调统一规则和统一监管.可以预计,在经济转型和监管加强背景下,地产信托高收益时代很可能一去不复返,未来再次出现收益率大幅上涨的可能性不大.
如何识别房地产信托风险
由于近年来关于房地产监管政策不断加码,投资者购买房地产信托时应转变以往观念,以安全性为首要,收益性为次要.总之,对于高净值投资者而言,详细深入了解房地产信托理财产品没有必要,建议在选购此类项目时重点关注以下几点：
其一,选择产品的前提是选择发行机构,投资者应该优选在房地产信托业务方面具备长期经验、专业团队和良好业绩的信托公司.毕竟信托公司是房地产信托设计、发行和管理的“操刀者”,也是评估和防范信托资金运用风险的“第一道屏障”.
其二,众所周知,房地产市场是信息不充分的市场,加之房地产金融的垄断性特性,因此投资者应关注房地产法律法规和监管政策的变化,尤其应该关注房地产信托的监管最新动向.房地产信托作为房企融资的重要方式之一,法律和政策的调整对其影响较大.
其三,选购信托产品的关键是“关注担保”.对房地产信托而言,通常情况下土地使用权抵押或房地产项目公司股权质押优于第三方担保；如果房地产企业能够提供其他优质的房产或上市公司股权作为担保,也是不错的选择；房屋预售登记、企业应收账款质押、房屋销售款的共管账户监控等方式可以作为担保策略,但最好将其视为辅助的风险控制措施；如果房地产信托产品设计中运用了房屋所有权买断、项目公司股权转让、第三方金融机构保证等方式,这些无疑是更稳妥的担保机制.此外,不少房地产信托产品都设计了组合的担保策略,投资者重点关注最便于掌控和变现的担保方式.
其四,房地产市场的区域性很强,在同等条件下,投资者应该优先选择经济发展水平高、当地房地产市场较具成长性、投资环境以及配套基础设施较完善的地区,尤其是这些地区的中心城市以及重要地段的房地产信托项目应该是不错的选择.
综上所述，这篇文章为一篇关于房地产信托方面的大学硕士和本科毕业论文以及房地产信托和高收益和靠谱相关房地产信托论文开题报告范文和职称论文写作参考文献资料.
参考文献：
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