论文乌镇雅园：学院式养老的理想和现实，该文是关于学院方面论文范例和乌镇雅园和养老和理想类论文写作资料范文.
康养文旅正在成为房地产转型的新风向.
颐、乐、学、为——乌镇雅园开创了中国“学院式养老先河”,成为中国养老小镇产品开发的样本.时过一年,近日《中国房地产金融》记者前去考察时发现,养老地产盈利难题仍未突破.
掌门人的“养老梦工厂”
位于桐乡市乌镇镇白马墩村的雅达国际健康生态产业园,距离上海市中心2 小时车程,其西北角6 公里处则是江南善水宝地、国家5A 级景区——乌镇.
这里是长三角一个巨无霸式的养老项目,整个雅达国际生态园占地约为1500 亩.其中绿城乌镇雅园占地650 亩地,分为养生养老、健康医疗和休闲度假三大主题,包括颐乐学院、商业配套等均由绿城一手打理.
项目背后是雅达国际和绿城,前者专注于康复医疗和养老地产的投资公司,主要股东包括IDG 资本、红杉资本和云锋基金.后者注重的还是老本行房地产.
乌镇雅园是宋氏养老首个大作,掌门人宋卫平是一个骨子里透着人文气质,一直在梦想与现实中纠结的61岁中国企业家.业内认为他是理想主义在养老事业中勇往直前的代表.倾向“银发一族”的再出发,让老人有尊严的养老,宋卫平打造的无法复制的略带公益化逻辑的标杆项目,成为后来中国养老小镇复制的样本.
作为国内涉水养老地产较早的房企,绿城在浙江临平的蓝庭颐养公寓是其第一个试点.
据报道显示,在2010 年的一次考察中,宋卫平发现,公寓里的老人毫无精神寄托,每天吃饭、睡觉、看电视、看报纸,余生都是被消磨掉的.于是,接下来的一年时间,有了这样活生生的参考样本,绿城就开始对养老地产进行深入研究和摸索,其中包括与业主充分的沟通、访谈,整理和搜集养老地产大数据资料,国内外的参观考察,目的只有一个,就是为了能够摸索出一种让老年人觉得老有所乐、幸福感强的生活方式.最终,这个平稳点就是老少皆宜的,充满诗情画意般的校园生活,于是老年大学雏形开始显现.
直至2011 年,绿城组建学院式养老平台——绿城颐乐教育公司,运营管理颐乐学院.聘请专家教师长期授课,并且固定组织集体活动来提高和改善老人的生活品质.
学院式养老
首创“中国学院式养老先河”.颐乐学院依照古代书院建筑形制布局,并根据老年人年龄段和记忆,特意设计民国建筑风格,建筑面积约3.5万平方米.在绿城的养老地产版图中,颐乐学院是全国最大规模的“老年大学”.不仅如此,颐乐学院耗资2.5 亿元,作为社区版颐乐学院的升级之作,整个学院同时能容纳3000 人,设有各类教室、运动馆、大礼堂、展览厅等.为了使颐乐学院的课程更加科学、实用,公司特地与杭州师范大学合作,根据老年人特点设置了健康养生、人文社科、艺术、休闲体育、生活五大系列72 门课程和85 项活动.课程设置是绿城和杭州师范大学的研究成果,旨在能够让老人们“老有所乐、老有所学、老有所为”.记者前往时,有部分老人在园内吹拉弹唱,身边陪有护工或儿女子孙,氛围融洽.据悉,客户群主要集中在杭州和上海.而且这些客户群体具有一个普遍的特征——高知人群,包括前政府官员、大学校长、医院院长这一类的人员.销售人员告诉记者,这里居住的老人每个人都有机会成为教师,而前来授课的艺术家、教师往往最后便成为了这里的房主.
雅园整体分为四大板块：健康医疗、休闲度假、城市综合和雅园住宅.记者了解到,目前投入使用的康复医院已运营2-3 年,除了要引入德国康复医疗品牌Medical park 的商业模式和管理理念外,负责医院运营的团队也要由德国医疗专家组成.该医疗公园建筑面积为8 万平方米,可提供350 个床位.此外,在医保方面本地居民可享受本地医保,但外地居民需回原地报销.
作为“产品主义教父”,宋卫平不计成本地打造自己心目中理想化的产品.仅房屋的设计上就有多达 35 项适老化设计,特别是风雨连廊、无障碍设计、担架电梯、紧急求助按钮等人性化细节打造,为居家养老提供了很好的享受.外界表示,设计者在6 年前就能考虑到这些适老化设计,确实非常前沿了.
理想与现实
业内都说,蓝城掌门人在生意中加入了很多情感、道义和责任,外界无法按照商人的逻辑去对他的“造梦工厂”做论述和评判.一方面是掌门人略带公益的巨额投入和高端设计,另一方面是硬件设施的低使用率.但这实质上也反映了目前房企普遍对于盈利难题的困惑.
事实上,养老地产是一个长期的项目,需要持续大量的资本投入.蓝城前期投入了大量的配套和资金来打造“梦工厂”.据相关媒体报道,乌镇雅园项目在2012 年11 月时恰巧遇到企业困难,加上在这样文艺浓厚的地方做养老项目,用行内的话来讲,有些大胆尝试的意味,推广自然受阻.当时, 宋卫平非常清楚, 养老地产利润可能只有普通住宅地产的30%~50%.在项目投入中他可以投50% 也可以投30%,但金额会差很多.最终,他还是给这个项目投了50% 的资金.“这样的重金砸入,一般开发商是无法做到的.宋老是很有情怀的人.”其销售人员说.
据了解,截至目前乌镇雅园的盈利模式依旧是通过销售物业来拉平不可售物业的投资.其销售人员表示,项目规划有单层别墅、多层公寓、小高层公寓等多种产品类型.
“目前乌镇雅园楼盘已交付2000套,其中高层交付了一个组团,今年下半年还会交付一个组团,700 来套.剩余1000 多套明后年交付.之前推出的平层合院已完成交付,现在推出的要在2020 年交付.90-140 平方米住宅均价在2.5 万-3 万元/ 平方米,这是嘉兴最贵的楼盘了.”销售人员告诉记者,除了可售物业,他们也一直在思考如何通过其他方式形成良性循环,使项目不断造血.他认为目前通过学院教学营造氛围是一个不错的突破口.绿城乌镇雅园的产品说明会叫“招生说明会”,选房叫填志愿；买房签的不是购房合同,而是录取通知书；业主不叫业主,叫学生；门牌号不叫门牌号,叫学号.
但记者发现教学园内老人相对较少,销售人员解释一是由于记者前去时间正好不巧,二是这里的老人多为“候鸟式”居住,园区常住居民在300-500 户,所以入住率较低.加之前期开盘时不少投机者涌入,实际上买房住房者大多并非老人,氛围营造还需打个问号.此外,部分购房者目前已出现房屋租赁情况,每月每套租金在2500-3000 元.
易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,事实上,现在的养老地产明显犯了一个错误,即认为“安静”、“古色古香”是养老地产必须有的功能,但实际上老年人也有很多社会需求,包括融入新的社会、有丰富的娱乐活动,甚至也愿意和年轻人住在一起.所以养老地产不是养老院,本身应该更结合新时代的养老需求.建议类似养老地产项目可以多做一些配套,同时要求认购者应该有一些入住的要求等,这样才能让养老项目实现人气旺、动静有别的特点.
复制雅园
目前来说,乌镇雅园是康养文旅类型项目的成功案例之一,颇有借鉴参考意义,成为各房企竞相模仿的范本.今年7 月6 日,绿地控股称与贵州省遵义市签署战略合作及重点项目合作协议.公司拟投资500 亿元在大基建、金融、文旅康养等领域,打造鹭湖国际文化生态旅游度假区.而在6 月初,蓝城文化康养小镇也签约了河北石家庄鹿泉区,建设蓝城在石家庄的首个项目,蓝城将在此建设千亩规模的特色小镇,投资规模约为80亿元,并完整复制绿城乌镇雅园的思路,目前项目规划基本完成.
“学院式养老”是宋卫平改变国人养老习惯的最满意的作品.他曾经这样说：“我现在对绿城‘学院式养老’模式的期望与之类似,就是我们现在开始做,等五十年后,家家都以送老人去养老学院为正常之事,这个社会就变成了另外一个样子.年轻人看到老人们的快乐状态也会向往,不再视老年为畏途,反而是一种真正的休息与享受.”
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参考文献：
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