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在资本的助力下,新派公司跳出固有思维模式、积极寻找更适合“大环境”的全新路径.
文/本刊记者 袁跃
最近浏览新闻时,看到这样一个标题“扎心数据：53%的年轻人考虑租房结婚,你单身和买房无关”,这在极虐单身狗的同时,也陈述了一个社会现象,在整个市场环境和政策环境的双重作用下,存量时代已经来临,资本风口开始向服务与管理端转移.按目前的市场空间估算,整体房地产服务市场空间在5.3万亿左右,这一个万亿市场中目前为止仍未成长出一个千亿市值的公司,A股市场中唯一的地产服务类公司世联行市值只有160亿左右,可见行业投资价值仍未得到充分挖掘,而身处其中的企业业务收入和市场集中度仍有很大的提升空间.
从2015年开始,从到地方出台了多项鼓励租赁业务发展的政策,包括商业用房改租赁可以享受民水民电,给予住房租赁机构或个人税收优惠,推进REITs的试点等.租赁市场从顶层设计上获得了政策红利,推动行业蓬勃发展.此外,租赁市场长期存在的底层因素,如90后进入主力消费市场带来消费升级的需求以及租赁市场信息不对称和装修不符合需求等行业痛点的改善,也在以上周期背景和顶层设计的推动下产生了共振效应,使得整个品牌租赁市场进入一个新的加速阶段.
新派之寓（北京）投资管理有限公司（以下简称“新派公司”）是一家投资和管理连锁公寓的公司,其创建的运营管理品牌“新派公寓”力求为都市白领打造生活化、个性化、品质化的居住社区以及Lifestyle（新生活生活方式）、Home（新的家）、Community（年轻人的社区）的居住理念.新派公司财务总监高莉对此表示,“做地产公寓不是租一栋楼就完事,牌子不等同于品牌,只有形成了品牌文化、价值观,才会形成大竞争力.”近几年,新派公司在加大扩张脚步的同时,一直致力于品牌的精心打造.
投资博弈
今年的长租公寓市场寒气逼人,万科、龙湖、金地大的开发商纷纷杀入,链家、蛋壳早已在长租公寓市场长驱直入.高莉表示,“在公寓长租市场,光会做账和做内控,不会融资就不是财务人.”
高莉表示,新派公司曾于2012年5月1日获得赛富基金A轮融资数千万美元,新派公司CEO王戈宏和赛富投资基金共同发起了赛富不动产基金,一期基金成功收购北京CBD核心区域独栋物业,改造成新派公寓全国旗舰店,运用私募REITS模式进行规模化拓展,打造了“金融＋品牌＋模块化”复制连锁的创新模式.此外,2016年3月23日,新派公司牵手华住酒店集团,成功完成B轮融资、吸引资金数千万元,两公司共同致力于打造都市白领新居住方式的连锁公寓品牌.高莉表示,“对预算精确把控的同时,与投资人沟通要掌握博弈战术,自信很重要.”
随着2016年《国务院关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》的出台,今年5月,住房城乡建设部发布《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》,明确表明国家鼓励发展规模化、专业化的住房租赁企业,住房租赁企业依法享受有关金融、税收、土地等优惠政策.据链家研究院2016年发布的《租赁崛起》行业研究报告显示,2016年、2020年、2025年,中国房产租赁市场租金规模分别约1.1万亿元、1.6万亿元、2.9万亿元,2030年预计会超过4万亿元.毫无疑问,这对长租公寓市场而言是个巨大的机会.
在资本的助力下,新派公司紧紧抓住机遇,跳出固有思维模式、积极寻找更适合“大环境”的全新路径.以新派公寓为例,新派公寓不局限于一种模式进行扩张,而是采用多种拿房手段：“二房东”模式、私募REITs、品牌输出模式、合资模式,尽最大可能实现项目扩张.王戈宏曾经公开提出一个全新观点,即新派公寓不单纯是一家长租公寓品牌,更是一个资产价值管理公司,借助于新派公寓的运营规划,新派公寓可以将存量市场的旧楼的资产价值提高.
高莉表示,在众多竞争对手中,新派公寓算是另类.作为以高级白领为主要市场的长租公寓品牌,新派公寓是市场的先行者.新派公寓的第一家店紫禁城在2012年便已营业,随后紧邻着国贸开了第二家CBD旗舰店,并于去年在机场附近开了第三家新国展店.
狠抓预算
高莉对有着300年历史——老字号同仁堂的对联“品味虽贵,必不减物力；炮制虽繁,必不敢省人工”十分欣赏,认为这19个字不只蕴含了成功秘诀,还有精到的过人功力.2017年8月27日,在优财与IMA共同主办的“中国管理会计案例研讨会”上,高莉表示,“不管做什么都离不开料工费.所谓炮制虽繁必不敢省人工,人工不是靠人堆砌出来就行,一定要有灵性.在企业运营过程中,预算十分重要,并且是个持续不断、扎扎实实的过程,财务工作能够获得其他部门的理解和重视至关重要.”高莉在新派公司大力推行了全面预算的全员培训,积极向各部门输入预算思想.
传统财务大都在低头拉车,很少抬头看路.高莉表示,今天的财务人不能再做记账先生,而是应该积极转型,做到从业务中来、到业务中去,财务人员应该投身业务一线深入了解业务,才能更好地服务于业务部门.高莉坦陈,“财务人员首先要专业过硬,真正了解预算的本质才能为企业创造价值.同时,与上级部门的良好沟通也异常重要.”全面预算管理是一种涉及企业内部权责利关系的制度安排,它不是某一部门的事,而需要上下配合、全员参与,才能得到良好的效果.
抢做“分外”活儿
作为创业型公司的财务负责人,高莉表示,除了财务工作外,还会负责很多财务的“分外”工作,例如与国行、深圳大厦的商务谈判.高莉坦陈,“无论是打工还是创业,如果完全站在公司角度考虑问题,做事的动力就会有所不同.因此,财务人员应该改变思维,眼光不只局限于财务工作本身,才能具有更大的竞争力.”出色的商务谈判唤醒了高莉对业务的好奇心,而谙熟于业务同样反哺财务工作,使高莉更好地调剂业财部门的关系.
高莉表示,财务人往往最苦恼的是虽然做了很多工作,但是年终考核时却“默默无闻”.其实根本的原因还是在于财务自身没有创造价值.“在公司搞定几个业务的成功案例,这是一定要做的.如果做不到就不要谈大功,更不要提期权股权.”
而在赶场式的参加各种论坛后,高莉表示, 如果一无所获, 无法拓展视野,使抢做“分外”活儿的能力难以提升,就失去了参会坐着腰疼的价值.
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参考文献：
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